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Hauptwohnsitzbefreiung bei Mietkaufmodellen

Hauptwohnsitzbefreiung bei Mietkaufmodellen

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Hauptwohnsitzbefreiung bei Mietkaufmodellen

Der Verwaltungsgerichtshof stellt fest: auch bei Mietkaufmodellen ist die zweite Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar.

Die zweite Hauptwohnsitzbefreiung

Durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde eine neue, zweite Hauptwohnsitzbefreiung eingeführt. Schon seit vielen Jahren besteht ja jene Hauptwohnsitzbefreiung, bei der ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung ab Anschaffung oder Herstellung durchgehend für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben musste.

Was ist steuerlich beim Verkauf von Eingenheimen oder Eigentumswohnungen zu beachten?

Die zweite Hauptwohnsitzbefreiung besagt, dass Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden von der Besteuerung ausgenommen sind, wenn das Eigenheim oder die Eigentumswohnung dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird (sog. 5 aus 10-Regel).

Gilt die Hauptwohnsitzbefreiung auch bei Mietkaufmodellen?

Bisher vertraten die Finanzverwaltung und auch das Bundesfinanzgericht (BFG) die Auffassung, dass diese zweite Hauptwohnsitzbefreiung auf sogenannte Mietkaufmodelle keine Anwendung findet. Die Begründung: die zweite Hauptwohnsitzbefreiung setzt im Wesentlichen (neben dem Vorliegen und Aufgabe des Hauptwohnsitzes) die durchgehende Nutzung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung während der fünfjährigen Frist voraus. Und das setzt wiederum zivilrechtliches oder zumindest wirtschaftliches Eigentum des späteren Veräußerers an der verkaufsgegenständlichen Wohnung voraus.

VwGH-Erkenntnis bringt Klarheit

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat in einem jüngst ergangenen Erkenntnis aber überzeugend dargestellt, dass die zweite Hauptwohnsitzbefreiung auch in jenen Fällen zusteht, in denen die verkaufsgegenständliche Wohnung innerhalb der letzten zehn Jahre nicht auch mindestens fünf Jahre durchgehend im Eigentum des Verkäufers stand. Vielmehr reicht für die Inanspruchnahme der zweiten Hauptwohnsitzbefreiung aus, wenn (spätestens) zum Verkaufszeitpunkt Eigentümerschaft an der Eigentumswohnung gegeben ist.

Was muss bei der Hauptwohnsitzbefreiung bei Mietkaufmodellen beachtet werden?

Ausschlaggebend ist lediglich die mindestens fünfjährige durchgehende Nutzung als Hauptwohnsitz, wobei Zeiten, in denen die Wohnung lediglich im Rahmen eines Bestandverhältnisses genutzt wurde, anzurechnen sind. Ausschlaggebend für die Anwendbarkeit der zweiten Hauptwohnsitzbefreiung ist somit allein die mindestens fünfjährige durchgehende Nutzung als Hauptwohnsitz durch den Verkäufer. Wie sich dieser Zeitraum auf Miete oder Eigentümerschaft aufteilt, spielt laut VwGH keine Rolle.

Weiters ist es bei der zweiten Hauptwohnsitzbefreiung auch nicht erforderlich, dass der Hauptwohnsitz in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Verkauf aufgegeben wird. Der Hauptwohnsitz kann daher auch schon bis zu fünf Jahre vor Veräußerung aufgegeben werden, es muss nur innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verkauf eine durchgehende fünfjährige Nutzung als Hauptwohnsitz gegeben sein.

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