Einlage und Entnahme von Immobilien bei Mitunternehmerschaften
Private Immobilien, Grundstücke oder Gebäude können steuerlich relevant werden, wenn sie in eine Gesellschaft eingebracht oder aus einer Gesellschaft entnommen werden. Besonders bei Mitunternehmerschaften in Österreich ist zu prüfen, wem die Immobilie vor und nach der Übertragung steuerlich zuzurechnen ist.
Die Einlage und die Entnahme von Immobilien bei Mitunternehmerschaften, das sind betriebliche Personengesellschaften, wurden in den vergangenen Jahren gesetzlich neu geregelt.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wesentlichen Bestimmungen und deren ertragsteuerliche Auswirkungen.
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Was ist eine Mitunternehmerschaft in Österreich?
Eine Mitunternehmerschaft ist in Österreich eine betriebliche Personengesellschaft, bei der mehrere Personen gemeinsam unternehmerisch tätig sind und steuerlich als Mitunternehmer gelten. Typische Beispiele sind eine Offene Gesellschaft (OG), eine Kommanditgesellschaft (KG) oder eine GmbH & Co KG.
Mitunternehmer tragen ein unternehmerisches Risiko und können unternehmerische Entscheidungen mitbeeinflussen. Steuerlich ist wichtig, dass nicht nur die Gesellschaft selbst betrachtet wird, sondern auch die Beteiligung der einzelnen Gesellschafterinnen und Gesellschafter. Dadurch kann eine Immobilie anteilig unterschiedlichen Personen ertragsteuerlich zugerechnet werden.
Bei der Einlage oder Entnahme von Immobilien ist diese Zurechnung infolge der hohen Werthaltigkeit und der eigenen Besteuerung besonders relevant. Entscheidend ist, ob die Immobilie dem bisherigen Eigentümer nach der Übertragung weiterhin anteilig zuzurechnen ist oder ob ein Anteil auf andere Mitunternehmer übergeht. Daraus ergibt sich die ertragsteuerliche Aufteilung in Eigenquote und Fremdquote.
Private Immobilie oder Grundstück in eine Gesellschaft übertragen: Was ist steuerlich zu beachten?
Wer eine private Immobilie oder ein Grundstück in eine Gesellschaft übertragen möchte, sollte die steuerlichen Folgen vorab genau prüfen. In Österreich hängt die Behandlung insbesondere davon ab, in welche Gesellschaftsform die Immobilie übertragen wird und wem die Immobilie nach der Übertragung steuerlich zuzurechnen ist. Die Einlage eines Grundstücks in eine GmbH ist daher anders zu beurteilen als die Einlage einer Immobilie in eine GmbH & Co KG oder eine andere betriebliche Mitunternehmerschaft.
Einlage von Immobilien in eine Mitunternehmerschaft
Die Einlage von Immobilien des bisherigen steuerlichen Privatvermögens oder des ertragsteuerlichen Sonderbetriebsvermögens in das gemeinschaftliche Betriebsvermögen einer Mitunternehmerschaft wird grundsätzlich in zwei Teile aufgespalten: die Eigenquote und die Fremdquote.
Eigenquote bei Einlage von Immobilien in eine Mitunternehmerschaft
Bei der Eigenquote greifen die ertragsteuerlichen Einlagebewertungsvorschriften. Die Immobilie wird hinsichtlich der Eigenquote grundsätzlich mit dem „Buchwert“, also den fortgeschriebenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet.
Folgende Besonderheiten sind bei der Eigenquote zu beachten:
- Für Gebäude des Altvermögens erfolgt die Bewertung der Eigenquote hingegen zum „Teilwert“, also im Wesentlichen dem Verkehrswert („Step-Up“). Ein Wahlrecht wie im außerbetrieblichen Vermögen besteht nicht!
- Wird Grund und Boden des steuerlichen Altvermögens in eine Mitunternehmerschaft eingebracht, bleibt diese Altvermögenseigenschaft für die Eigenquote erhalten. Das gilt auch dann, wenn die übernehmende Personengesellschaft ihren Gewinn durch Bilanzierung nach § 5 EStG ermittelt.
Für die Eigenquote muss sichergestellt werden, dass es bei der späteren Einkünfteermittlung nicht zu einer endgültigen Verschiebung von Steuerbelastungen zwischen den beteiligten Personen kommt. In der Praxis kann dies etwa über Ergänzungsbilanzen oder andere geeignete Formen der Evidenzhaltung erfolgen.
Fremdquote bei Einlage von Immobilien in eine Mitunternehmerschaft
Die Fremdquote ist jener Teil der Immobilie, der nach der Übertragung steuerlich nicht mehr dem bisherigen Eigentümer (übertragender) zugerechnet wird. Dieser Anteil wird grundsätzlich wie eine Immobilienveräußerung behandelt, und löst Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % aus. Bei steuerlichem Altvermögen beträgt die Immobilienertragsteuer derzeit 4,2 % des Veräußerungserlöses (eine Erhöhung auf 6 % ist angekündigt). Ob tatsächlich Geld fließt oder die Gegenleistung über ein Kapitalkonto abgebildet wird, ist dafür nicht entscheidend.
Keine Veräußerungsbesteuerung bei Einlage und Entnahme von Immobilien fällt an, wenn sich die steuerliche Zurechnung der Immobilie durch die Übertragung nicht ändert. In diesem Fall liegt eine reine Einlagenbewertung vor. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn
- die ertragsteuerliche Zurechnung der Immobilie unverändert bleibt, bspw. bei 100 %-Tochter-Personengesellschaften, oder wenn
- die Immobilie aus dem Privatvermögen nicht ins gemeinschaftliche Betriebsvermögen der Mitunternehmerschaft, sondern ins alleinige Sonderbetriebsvermögen des Gesellschafters übertragen wird oder
- der Übertragende die Fremdquote an die übrigen Mitunternehmer (idR Angehörige) ertragsteuerlich unentgeltlich schenkt. Eine entsprechende Dokumentation und Schenkungsmeldung sind erforderlich.
Beispiel 1: Einlage aus dem Privatvermögen - Aufspaltung in Eigen- und Fremdquote
Ein Unternehmer besitzt ein unbebautes Grundstück in seinem Privatvermögen. Die Anschaffungskosten betrugen 300.000 Euro, der aktuelle Verkehrswert liegt bei 800.000 Euro. Er überträgt das Grundstück in eine gewerblich tätige OG und erhält dafür eine Beteiligung von 60 % an der Gesellschaft. Die übrigen 40 % entfallen auf die bisherigen Gesellschafterinnen und Gesellschafter. Eine Umwidmung ist in diesem Beispiel nicht zu berücksichtigen.
Steuerliche Folgen:
Steuerlich ist zwischen einer Eigenquote von 60 % und einer Fremdquote von 40 % zu unterscheiden:
- Die Eigenquote von 60 % bleibt dem Unternehmer steuerlich weiterhin zuzurechnen. Dieser Anteil wird daher als Einlage behandelt und mit den anteiligen Anschaffungskosten bewertet. Bei ursprünglichen Anschaffungskosten von 300.000 Euro ergibt sich für die Eigenquote ein steuerlicher Wert von 180.000 Euro.
- Die Fremdquote von 40 % geht steuerlich auf die übrigen Gesellschafterinnen und Gesellschafter über. Dieser Anteil gilt grundsätzlich als Immobilienveräußerung. Maßgeblich ist dabei der anteilige Verkehrswert des Grundstücks. Bei einem Verkehrswert von 800.000 Euro beträgt der auf die Fremdquote entfallende Wert 320.000 Euro.
- Handelt es sich um steuerliches Neuvermögen, werden diesem Veräußerungserlös anteilige Anschaffungskosten von 120.000 Euro gegenübergestellt. Daraus ergibt sich ein steuerpflichtiger Gewinn von 200.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 30 % beträgt die Immobilienertragsteuer 60.000 Euro.
- Handelt es sich hingegen um steuerliches Altvermögen, kann die pauschale Besteuerung zur Anwendung kommen. In diesem Fall beträgt die Immobilienertragsteuer grundsätzlich 4,2 % des anteiligen Veräußerungserlöses. Bei 320.000 Euro ergibt das 13.440 Euro Immobilienertragsteuer.
- Werden die Buchwerte in der OG fortgeführt, kann für die übrigen Gesellschafterinnen und Gesellschafter eine steuerliche Ergänzungsbilanz erforderlich sein. Diese dient dazu, die Differenz zwischen anteiligem Verkehrswert und anteiligem Buchwert korrekt abzubilden. Im Beispiel beträgt diese Differenz 200.000 Euro.
Beispiel 2: Einlage ins Sonderbetriebsvermögen - keine Fremdquote
Ein Unternehmer ist mit 10 % an einer betrieblich tätigen KG beteiligt. Die KG ist steuerlich eine Mitunternehmerschaft und ermittelt ihren Gewinn durch Bilanzierung nach § 5 EStG.
Der Unternehmer besitzt außerdem eine bebaute Immobilie in seinem Privatvermögen. Diese Immobilie überträgt er nicht in das gemeinschaftliche Betriebsvermögen der KG, sondern in sein eigenes Sonderbetriebsvermögen bei der KG.
Steuerliche Folgen:
Da die Immobilie in das eigene Sonderbetriebsvermögen des Unternehmers übertragen wird, bleibt sie ihm ertragsteuerlich weiterhin zu 100 % zuzurechnen. Es wird also kein Anteil auf andere Gesellschafterinnen oder Gesellschafter übertragen.
Dadurch entsteht keine Fremdquote. Die Übertragung löst daher grundsätzlich keine Veräußerungsbesteuerung aus. Stattdessen ist nur die steuerliche Bewertung der Einlage relevant.
Bei der Bewertung ist zu unterscheiden, ob es sich um steuerliches Neuvermögen oder Altvermögen handelt:
- Steuerliches Neuvermögen: Die modifizierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden sowohl für das Gebäude als auch für Grund und Boden fortgeführt.
- Steuerliches Altvermögen: Für Grund und Boden werden die bisherigen steuerlichen Anschaffungskosten im Sonderbetriebsvermögen fortgeführt. Ein Gebäude des Altvermögens ist hingegen zwingend mit dem Teilwert anzusetzen. Dadurch kann es zu einem steuerlichen „Step-up“ des Gebäudewerts kommen. Das erhöht in der Regel auch die Bemessungsgrundlage für die künftige Abschreibung.
Beispiel 3: 100 %-Mitunternehmer – ebenfalls keine Fremdquote
Ein Unternehmer überträgt eine Immobilie aus seinem steuerlichen Privatvermögen in das Gesellschaftsvermögen einer betrieblich tätigen GmbH & Co KG. Die GmbH & Co KG ist steuerlich eine Mitunternehmerschaft und ermittelt ihren Gewinn nach § 5 EStG.
Der Unternehmer ist zu 100 % als Kommanditist an der GmbH & Co KG vermögensbeteiligt. Das bedeutet: Auch nach der Einlage ist die Immobilie steuerlich weiterhin vollständig ihm zuzurechnen.
Steuerliche Folgen:
Da der Unternehmer zu 100 % an der Mitunternehmerschaft beteiligt ist, liegt eine Eigenquote von 100 % vor. Eine Fremdquote entsteht nicht, weil kein Anteil der Immobilie auf andere Mitunternehmerinnen oder Mitunternehmer übergeht.
Die Einlage löst daher grundsätzlich keine Veräußerungsbesteuerung aus. Es kommt nur zur steuerlichen Einlagenbewertung. Für die Bewertung gelten dieselben Grundsätze wie im vorherigen Beispiel:
- Bei steuerlichem Neuvermögen werden grundsätzlich die modifizierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten fortgeführt.
- Bei steuerlichem Altvermögen werden für Grund und Boden grundsätzlich die bisherigen steuerlichen Anschaffungskosten fortgeführt.
- Ein Gebäude des Altvermögens ist hingegen mit dem Teilwert anzusetzen. Das kann zu einem steuerlichen „Step-up“ und damit zu einer höheren Abschreibungsbasis führen.
Für die Unternehmensbilanz nach UGB kann in der Praxis eine Bewertung mit dem beizulegenden Wert relevant sein, insbesondere wenn es bei einem Altgebäude zu einem steuerlichen Step-up kommt. Wird auch Grund und Boden unternehmensrechtlich aufgewertet, kann steuerlich eine rückkorrigierende, negative Ergänzungsbilanz erforderlich sein.
Beispiel 4: Einlage mit Schenkung der Fremdquote an Angehörige
Ein Unternehmer überträgt eine Immobilie aus seinem Privatvermögen in das Gesellschaftsvermögen einer betrieblich tätigen KG. Die KG ist steuerlich eine Mitunternehmerschaft.
Der Unternehmer ist zu 70 % an der KG beteiligt. Die übrigen 30 % hält seine Tochter, die ebenfalls Mitunternehmerin ist. Der Unternehmer möchte seine Tochter begünstigen und überträgt ihr die auf sie entfallende Fremdquote unentgeltlich. Die Werte entsprechen dem ersten Beispiel.
Steuerliche Folgen:
Steuerlich wird die Immobilie in eine Eigenquote von 70 % und eine Fremdquote von 30 % aufgeteilt:
- Die Eigenquote von 70 % bleibt dem Unternehmer weiterhin ertragsteuerlich zuzurechnen. Dieser Anteil wird daher als Einlage behandelt. Für die steuerliche Bewertung gelten die allgemeinen Regeln zur Einlagebewertung, insbesondere die Grundsätze für Neuvermögen und Altvermögen.
- Die Fremdquote von 30 % geht auf die Tochter über. Da die Übertragung unentgeltlich erfolgt, wird sie steuerlich als Schenkung behandelt. Dadurch kann die Veräußerungsbesteuerung für diese Fremdquote unterbleiben. Wichtig ist, dass die Übertragung entsprechend auf den variablen Kapitalkonten des Vaters und der Tochter abgebildet wird.
Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ist außerdem eine Schenkungsmeldung nach § 121 BAO erforderlich.
Da die Tochter die 30 %-Quote unentgeltlich erhält, werden die steuerlichen Buchwerte grundsätzlich fortgeführt. Die stillen Reserven gehen damit wirtschaftlich auf die Tochter über. Eine Ergänzungsbilanz ist in diesem Fall grundsätzlich nicht erforderlich.
Eine Besonderheit gilt jedoch, wenn es sich um ein Gebäude des steuerlichen Altvermögens handelt. Dieses ist bei der Einlage zwingend mit dem Teilwert anzusetzen. Je nach Bewertung in der UGB-Bilanz der Mitunternehmerschaft können dadurch für den Vater und die Tochter positive oder negative Ergänzungsbilanzen erforderlich werden.
Entnahme von Immobilien aus einer Mitunternehmerschaft
Seit 1.7.2024 wird auch die Entnahme von Liegenschaften aus dem gemeinschaftlichen Betriebsvermögen nach Eigenquote und Fremdquote aufgeteilt. Das gilt sowohl bei einer Übertragung ins steuerliche Privatvermögen als auch ins Sonderbetriebsvermögen.
Eigenquote bei Entnahme von Immobilien aus einer Mitunternehmerschaft
Bei der Eigenquote greifen die ertragsteuerlichen Entnahmebewertungsvorschriften. Immobilien, die dem 30%igen Sondersteuersatz unterliegen, werden grundsätzlich mit dem ertragsteuerlichen Buchwert bewertet, soweit sie dem Übernehmenden nach der Entnahme weiterhin ertragsteuerlich zuzurechnen sind.
Gehört der Grund und Boden zum steuerlichen Altvermögen, bleibt dieser Status in der Eigenquote erhalten. Das gilt auch bei bilanzierenden Unternehmen: Der Grund und Boden kann hinsichtlich der Eigenquote des Übernehmenden weiterhin als Altvermögen behandelt werden.
Fremdquote bei Entnahme von Immobilien aus einer Mitunternehmerschaft
Die Fremdquote ist jener Teil der Immobilie, der dem Übernehmenden vor der Übertragung steuerlich nicht zugerechnet wurde. Dieser Anteil gilt grundsätzlich als Immobilienveräußerung und wird bei jener Person besteuert, die ihn steuerlich abgibt. Unerheblich ist, ob die Übertragung als Kaufgeschäft oder als schlichte Entnahme erfolgt.
Ausnammen von der Veräußerungsbesteuerung bei Entnahmen von Immobilien aus Mitunternehmerschaften
Eine Veräußerungsgewinnbesteuerung entsteht nicht, wenn die Immobilie nach der Übertragung steuerlich weiterhin derselben Person zugerechnet wird. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Immobilie nicht in das alleinige Sonderbetriebsvermögen eines einzelnen Mitunternehmers übertragen wird, sondern entsprechend den bisherigen Beteiligungsquoten in das Sonderbetriebsvermögen der Mitunternehmer übergeht.
Ebenfalls keine Veräußerungsgewinnbesteuerung fällt an, wenn der Übernehmende zu 100 % vermögensbeteiligter Mitunternehmer ist, etwa bei einer GmbH & Co KG.
Eine Veräußerungsgewinnbesteuerung kann bei Immobilien mit 30%igem Sondersteuersatz unterbleiben, wenn die übrigen Mitunternehmer ihre Anteile unentgeltlich auf den entnehmenden Mitunternehmer übertragen. Das kann etwa bei Schenkungen innerhalb der Familie relevant sein. Wichtig sind eine korrekte Erfassung auf den Kapitalkonten, eine entsprechende Dokumentation und gegebenenfalls eine Schenkungsmeldung nach § 121 BAO.
Beispiel 5: Übertragung („Entnahme“) aus der Mitunternehmerschaft – Aufspaltung in Eigen- und Fremdquote
Eine gewerblich tätige OG hält eine Immobilie im Betriebsvermögen. Die historischen Anschaffungskosten betragen 450.000 Euro, der aktuelle Buchwert liegt bei 300.000 Euro und der Verkehrswert bei 800.000 Euro. Ein zu 60 % beteiligter Gesellschafter übernimmt die Immobilie in sein alleiniges Sonderbetriebsvermögen.
Steuerliche Folgen:
Steuerlich ist zwischen einer Eigenquote von 60 % und einer Fremdquote von 40 % zu unterscheiden. Die Eigenquote bleibt dem Gesellschafter weiterhin zuzurechnen und wird grundsätzlich zum Buchwert fortgeführt. Da die Immobilie insoweit weiterhin Betriebsvermögen bleibt, läuft auch die Abschreibung für diesen Anteil grundsätzlich unverändert weiter.
Die Fremdquote von 40 % wird steuerlich von den übrigen Gesellschafterinnen und Gesellschaftern auf den übernehmenden Gesellschafter übertragen. Dieser Anteil gilt grundsätzlich als Immobilienveräußerung. Bei einem Verkehrswert von 800.000 Euro beträgt der anteilige Veräußerungserlös 320.000 Euro. Nach Abzug des anteiligen Buchwerts von 120.000 Euro ergibt sich ein steuerpflichtiger Gewinn von 200.000 Euro. Daraus resultiert bei 30 % Immobilienertragsteuer eine Steuerbelastung von 60.000 Euro.
Für die Fremdquote entstehen beim übernehmenden Gesellschafter neue steuerliche Anschaffungskosten. Dadurch beginnt die Abschreibung für diesen Anteil neu, während sie für die Eigenquote weiterläuft. Zusätzlich kann steuerliches Ergänzungskapital erforderlich sein, um die Differenz zwischen anteiligem Verkehrswert und Buchwert abzubilden.
Wird die Immobilie später aus dem Sonderbetriebsvermögen in das Privatvermögen entnommen, ist der Entnahmewert für die weitere steuerliche Behandlung maßgeblich. Die Frage, ob dadurch auch die AfA neu zu laufen beginnt, ist nach Ansicht des BMF zu bejahen, in der Fachliteratur jedoch umstritten.
Beispiel 6: Übertragung ("Entnahme") aus der Mitunternehmerschaft - mit unentgeltlicher Übertragung der Fremdquote
Ausgangspunkt ist das vorherige Beispiel: Eine Immobilie wird aus dem gemeinschaftlichen Betriebsvermögen einer Mitunternehmerschaft in das Sonderbetriebsvermögen eines Gesellschafters übertragen.
Der Unterschied: Die übrigen Gesellschafter halten zusammen 40 % und sind die Eltern des übernehmenden Gesellschafters. Sie übertragen ihre Quote an der Immobilie im Zuge der Übertragung unentgeltlich auf ihren Sohn. Es liegt also eine Schenkung vor.
Besonderheiten bei Entnahmen & Einlagen von Immobilien in Mitunternehmerschaften
Teilwertfiktion
Die Einkommensteuerrichtlinien sehen für bestimmte Übertragungen zwischen Betrieben desselben Steuerpflichtigen eine sogenannte Teilwertfiktion vor. Wird ein betriebszugehöriges Wirtschaftsgut von einem Betrieb in einen anderen Betrieb desselben Steuerpflichtigen übertragen, gilt dies steuerlich grundsätzlich als Entnahme mit anschließender Einlage.
Das kann auch dann relevant sein, wenn ein Wirtschaftsgut aus einem eigenen Betrieb in das Sonderbetriebsvermögen bei einer Mitunternehmerschaft übertragen wird oder wenn eine Übertragung zwischen Sonderbetriebsvermögen verschiedener Mitunternehmerschaften desselben Steuerpflichtigen erfolgt.
Für abnutzbares Anlagevermögen gilt dabei eine besondere Vereinfachung: Der Teilwert entspricht in der Regel den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich der bisherigen Abschreibung. Praktisch führt das häufig zu einer Bewertung mit dem Buchwert.
Diese Teilwertfiktion gilt jedoch nur, solange das Wirtschaftsgut vollständig im Betriebsvermögen desselben Steuerpflichtigen bleibt.
Fremdübliche betriebliche Geschäfte
Tritt ein Gesellschafter mit einem eigenen Betrieb in eine geschäftliche Beziehung zu jener Personengesellschaft, an der er beteiligt ist, sind fremdübliche Geschäfte steuerlich wie normale Veräußerungs- und Anschaffungsvorgänge zu behandeln. Das bedeutet: Wird ein Geschäft so abgeschlossen, wie es auch zwischen unabhängigen Dritten üblich wäre, wird es grundsätzlich vollständig als Verkauf auf der einen und Anschaffung auf der anderen Seite gewertet.
In solchen Fällen kommt die Quotenbetrachtung nach § 32 Abs. 3 EStG nicht zur Anwendung. Das gilt sowohl für Lieferungen und sonstige Leistungen, die ein eigener Betrieb des Gesellschafters an die Personengesellschaft erbringt, als auch umgekehrt für Leistungen der Personengesellschaft an einen anderen Betrieb des Gesellschafters.
Ausweitung der Quotenbetrachtung
Seit 1.7.2024 kann die Quotenbetrachtung auch bei Übertragungen zwischen Betrieben relevant sein. Voraussetzung ist, dass die Beteiligung an einer gewerblichen oder vermögensverwaltenden Personengesellschaft zum Betriebsvermögen gehört. Ob die Übertragung gegen Entgelt oder unentgeltlich erfolgt, spielt dabei keine Rolle.
In der Praxis betrifft das häufig Kapitalgesellschaften, die an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft oder an einer Mitunternehmerschaft beteiligt sind. Auch hier sollte geprüft werden, ob bei der Übertragung eines Wirtschaftsguts eine Aufteilung in Eigenquote und Fremdquote erforderlich ist.
TPA Tipp
Für die richtige steuerliche Behandlung von Einlagen und Entnahmen von Immobilien bei Mitunternehmerschaften ist eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls und eine entsprechende Dokumentation unerlässlich.
Bei Fragen zu Ihrer spezifischen Situation steht Ihnen Ihr TPA Berater gerne zur Verfügung.
Was die neuen Regeln für die Einlage und Entnahme von Immobilien bei Mitunternehmerschaften bedeuten
Durch die gesetzlichen Änderungen der Jahre 2023 und 2024 sowie den Wartungserlass 2025 wurden die Regeln für die Einlage und Entnahme von Immobilien bei Mitunternehmerschaften genauer bzw. neu gefasst. Sowohl bei der Einlage als auch bei der Entnahme ist grundsätzlich zwischen Eigenquote und Fremdquote zu unterscheiden.
Die Eigenquote wird nach den steuerlichen Bewertungsregeln für Einlagen und Entnahmen behandelt. Dabei stehen der Buchwert bzw. die modifizierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Vordergrund. Die Fremdquote gilt hingegen regelmäßig als Immobilienveräußerung und kann eine Besteuerung nach § 30 EStG auslösen.
Bei steuerlichem Altvermögen sind besondere Regelungen zu Teilwert und Abschreibung zu beachten, die spürbare Auswirkungen auf die Bewertung und die AfA haben können.
Für Familienunternehmen kann die neue Systematik in bestimmten Fällen Erleichterungen bringen. Wird die Fremdquote unentgeltlich auf andere Mitunternehmer übertragen, kann eine Veräußerungsbesteuerung unterbleiben. Wichtig sind dabei jedoch eine entsprechende Dokumentation und gegebenenfalls eine Schenkungsmeldung. Ergänzungsbilanzen können außerdem erforderlich sein, um eine endgültige Verschiebung von Steuerbelastungen zu vermeiden.
Neu ist auch, dass die Quotenbetrachtung seit 1.7.2024 in bestimmten Fällen auf Übertragungen zwischen Betrieben ausgeweitet wurde. Das betrifft insbesondere Konstellationen, in denen Beteiligungen an Personengesellschaften im Betriebsvermögen gehalten werden – etwa bei Kapitalgesellschaften. Insgesamt zeigen die neuen Regeln: Bei Immobilienübertragungen in oder aus Mitunternehmerschaften sind die Beteiligungsverhältnisse, die steuerliche Zurechnung und eine sorgfältige Planung entscheidend.
