Keine Einkunftsquelle trotz Vermietung: BFG kippt Verluste bei Fruchtgenuss
Im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung machte der Sohn als Beschwerdeführer negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung iZm einer unter Vorbehaltsfruchtgenuss im Schenkungswege von seiner Mutter erworbenen Wohnung geltend. Die Wohnung wurde durch die fruchtgenussberechtigte Mutter vermietet, der Sohn als Eigentümer hatte negative Einkünfte, da die Substanzabgeltung zwar die Afa, aber nicht die Instandsetzungsaufwendungen abdeckte. Diese negativen Einkünfte wurden seitens des Finanzamts nicht anerkannt, da auf Ebene des Sohnes kein Gesamtüberschuss in einem überschaubaren Zeitraum zu erwarten sei (Liebhaberei).
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Sachverhalt
Für die seitens des Beschwerdeführers erworbene Wohnung liegt ein vertraglich vereinbartes, lebenslanges Fruchtgenussrecht für dessen Mutter vor. Der Fruchtgenuss sowie ein Belastungs- und Veräußerungsverbot wurden im Grundbuch eingetragen. In einer zeitnah errichteten Zusatzvereinbarung wurde nachträglich festgehalten, dass der Steuerpflichtige ein Nutzungsentgelt in Höhe der jährlichen Abschreibung als Substanzabgeltung erhält. Weiters hat die Fruchtgenussberechtigte die Kosten für Instandhaltungen sowie Betriebskosten zu tragen, während Reparaturen zur Substanzerhaltung sowie Instandsetzungen vom Wohnungseigentümer zu übernehmen sind.
Ansicht des BFG
Nach Ansicht des BFG (BFG vom 25.03.2026, RV/1100414/2022) ist strittig, ob die gegenständliche Wohnung eine steuerliche Einkunftsquelle des Beschwerdeführers darstellt und folgedessen in diesem Zusammenhang auch die steuerlichen Verluste zu berücksichtigen sind.
Das BFG verweist in seiner Beurteilung auf den Liebhabereitatbestand, wonach aufgrund der gegebenen Wirtschaftsführung objektiv kein positives steuerliches Gesamtergebnis innerhalb eines absehbaren Zeitraums zu erwarten ist (Substanzabgeltung entspricht der Afa). Denkbar wäre dies nur dann, wenn das Fruchtgenussrecht gegen ein Entgelt eingeräumt würde, welches auf Dauer die Aufwendungen inklusive Abschreibung des Eigentümers übersteigt.
Der Argumentation des Beschwerdeführers, dass iZm dem möglichen Wegfall des Fruchtgenusses (Verzicht, Ableben der Fruchtgenussberechtigten) künftig mit positiven Einkünften zu rechnen sei, folgte das BFG nicht: Im Rahmen der Liebhabereibetrachtung sind jeweils nur Zeiträume gleicher Bewirtschaftungsart zu Grunde zu legen. Der Wegfall eines Fruchtgenussrechtes und die damit einhergehende, auf eigenes Risiko erfolgende Vermietung stellt ohne Zweifel eine solche Änderung der Art des wirtschaftlichen Engagements dar, die bei Beurteilung des Mietobjektes als Einkunftsquelle auf Ebene des Sohnes nur für die Zukunft berücksichtigt werden könne.
Ergänzend verwies das BFG auf den nicht verfahrensgegenständlichen Umstand, dass die erst nachträglich erfolgte Vereinbarung der Entgeltlichkeit (Substanzabgeltung durch die Mutter) eine nicht fremdübliche und damit nicht anzuerkennende Gestaltung darstellen könnte. In einem solchen Fall wäre möglicherweise auf Ebene der Mutter die Substanzabgeltung nicht steuerlich abzugsfähig und damit die Afa des Gebäudes „verloren“.
