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Änderungen im Bereich der Immobilienbesteuerung durch das Budgetbegleitgesetz 2026
Eben wurde die Regierungsvorlage zum BBG 2026 veröffentlicht. Die diesbezüglich vorgesehenen Änderungen im Bereich der Besteuerung von Grundstücksverkäufen bei Altfällen und Umwidmungsaltfällen sollen im Folgenden kurz dargestellt werden:
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Die bisherige Besteuerung von Altfällen gem. § 30 Abs 4 EStG 1988
Bei Altfällen handelt es sich um Grundstücke, die vor dem 31.3.2002 (bzw in speziellen Fällen vor dem 31.3.1997) erworben wurden, und somit am 31.12.2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Ein Umwidmungsaltfall liegt vor, wenn bei einem Grundstück, welches am 31.3.2012 nicht steuerverfangen war, eine Umwidmung nach dem 31.12.1987 erfolgt ist.
Beim Verkauf eines Altfalles wurde können bisher pauschale Anschaffungskosten von 86 % angesetzt werden, sodass ein Gewinn von 14 % des Verkaufspreises entsteht, welcher mit dem Steuersatz von 30 % zu versteuern ist. Faktisch kommt es bisher somit zu einer Besteuerung mit 4,2 % vom Verkaufspreis.
Bei Umwidmungsaltfällen ist aktuell nur ein Abzug von pauschalen Anschaffungskosten in Höhe von 40 % zulässig, sodass die Besteuerung faktisch 18 % des Veräußerungserlöses beträgt. Dies ergibt sich rechnerisch aus der Anwendung des Steuersatzes der Immo-ESt von 30 % auf den Gewinn von 60 %. Auf diesen Gewinn ist seit letztem Jahr für Veräußerungen in vielen Fällen zusätzlich noch ein Umwidmungszuschlag von 30 % zu bezahlen, sofern die Umwidmung ab dem 1.1.2025 erfolgt ist. Damit liegt die die faktische Besteuerung bei 23,4 % des Veräußerungspreises.
Die geplanten Änderungen durch das BBG 2026
Die Regierungsvorlage zum BBG 2026 lässt den Steuersatz der Immo-ESt zwar unverändert bei 30%, allerdings ergeben sich bei den pauschalen Anschaffungskosten Veränderungen, was im Ergebnis somit zu einer höheren Besteuerung führt.
Bei „normalen“ Altfällen sollen künftig statt 86 % nur mehr 80 % pauschale Anschaffungskosten als Abzugsposition zur Anwendung gelangen. Die effektive Besteuerung beim Altfall steigt daher von 4,2 % auf 6 % vom Veräußerungspreis.
Bei Umwidmungsaltfällen sollen künftig sogar nur mehr 30 % pauschale Anschaffungskosten (statt bisher 40 %) abgezogen werden können. Die effektive Besteuerung steigt daher von derzeit 23,4 % unter Berücksichtigung des Umwidmungszuschlages künftig auf 27,3 % des Veräußerungsbetrages.
Inkrafttreten
Die Neuregelung soll erstmalig auf Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 angewendet werden. Ist daher die Veräußerung eines Altfalles oder Umwidmungsaltfalles geplant, wäre aus steuerlichen Überlegungen einer Veräußerung noch im Jahr 2026 zu empfehlen.
