News
Was Sie beim Verkauf von Immobilien wissen sollten
Immobilien & Steuern: Was Sie beim Verkauf von Immobilien wissen sollten!
Immobilieninvestitionen sind sowohl in wirtschaftlich unsicheren Zeiten als auch bei stabilem Wirtschaftswachstum eine sehr gefragte Anlageform. Immobilien bieten häufig steuerliche Vorteile, langfristige Perspektiven auf Wertsteigerung und sind auch für die Pensionsvorsorge interessant. Was gibt es steuerlich zu beachten, wenn Sie planen ihre Immobilien zu verkaufen?
Unsere Experten für Immobilien & Steuern haben hier für Sie die wichtigsten Punkte für den Immobilien-Verkauf in Österreich zusammengefasst!
Welche Steuern werden beim Privatverkauf von Immobilien fällig?
Mit 1.4.2012 wurde die Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen gänzlich neu geregelt. Die Spekulationsfrist, die bis zum 31.3.2012 in Kraft war, wurde ersatzlos gestrichen. Der Verkauf von Liegenschaften unterliegt nunmehr generell der Immobilienertragsteuer – ImmoESt von 30 %, dabei ist aber zusätzlich zu prüfen, ob es sich um einen sog. Altfall oder einen sog. Neufall handelt.
1. Immobilienverkauf: Altfall oder Neufall?
Wenn eine Immobilie am 31.3.2012 infolge Ablaufs der zehn- oder fünfzehnjährigen Spekulationsfrist nicht steuerverfangen war, handelt es sich um einen Altfall.
Wann gilt eine Immobilie als Altfall?
Eine Immobilie des steuerlichen Privatvermögens wurde von natürlichen Personen idR vor dem 31.3.2002 bzw. in Ausnahmefällen vor dem 31.3.1997 angeschafft. Alle Immobilien, die nach diesen Zeitpunkten angeschafft wurden, sind Neufälle.
Die Fristberechnung erfolgt jeweils von Tag zu Tag, wobei der Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes maßgeblich ist. Wenn ertragsteuerlich unentgeltlich erworbene Grundstücke verkauft werden, so werden die Besitzzeiten von Veräußerer und Rechtsvorgänger zusammengerechnet, wobei der letzte ertragsteuerlich entgeltliche Erwerb für den Beginn der Fristberechnung maßgeblich ist. Dies gilt somit auch für die Qualifikation als Alt- oder Neufall.
Steuertipps zum Verkauf einer Immobilie
- Bei Altfällen, bei denen nach dem 31.12.1987 keine Umwidmung erfolgt ist, können vom Veräußerungserlös pauschal 86 % als Anschaffungskosten abgezogen werden. Der verbleibende Gewinn unterliegt mit 30 % der Immobilienertragsteuer, die somit im Ergebnis 4,2 % des Veräußerungserlöses beträgt.
- Wurde hingegen bei einem Altfall nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung vorgenommen, so darf der Veräußerungserlös lediglich pauschal um 40 % gekürzt werden, sodass 60 % des Veräußerungserlöses mit 30 % zu besteuern sind.
Die Immobilienertragsteuer beträgt somit effektiv 18 % des erzielten Verkaufspreises. Umwidmungen sind hinsichtlich des „Steuersatzes“ für den Veräußerer relevant, wenn sie innerhalb von 5 Jahren nach der Veräußerung erst beim Erwerber durchgeführt werden. Weiters führen Kaufpreiserhöhungen bei späterer Umwidmung bspw. infolge einer Besserungsklausel zu einer Adaption der Immo-ESt für den gesamten Kaufpreis. I - In beiden Fällen (4,2 % und 18 %) kann der steuerpflichtige Überschuss auch nach den allgemeinen Regeln ermittelt werden (falls dies günstiger ist; ImmoEst-Berechnung dazu und weitere Details finden Sie in der aktuellen TPA Immobilien-Broschüre: Das 1×1 der Immobilienbesteuerung).
2. Wesentliche Steuerbefreiungen beim Immobilienverkauf
2.1 Hauptwohnsitzbefreiung beim Verkauf von Immobilien
Eigenheime und Eigentumswohnungen (beides im Sinne des § 18 EStG 1988) können steuerfrei veräußert werden, wenn sie dem Verkäufer ab der ertragsteuerlich entgeltlichen Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und im Rahmen der Veräußerung der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Diese Regelung gilt seit 1.4.2012 nur noch für den entgeltlichen Erwerb, und nicht mehr – wie früher in Ausnahmefällen – auch bei Erbschaft bzw. Schenkung.
Seit 1.4.2012 kann die Befreiung für den Hauptwohnsitz auch dann in Anspruch genommen werden, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verkauf die Wohnung bzw. das Eigenheim durchgehend fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde (wichtig bspw. bei Trennungen von Ehepaaren und späterem Verkauf). Dies gilt nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes auch, wenn der Hauptwohnsitz ursprünglich im Rahmen eines Mietverhältnisses genutzt wurde und die Immobilie erst später erworben wird.
TPA erklärt-Videos:
2.2 Selbst hergestellte Gebäude (großer Bauherr)
Bei Verkauf selbst hergestellter Gebäude ist der auf das Gebäude entfallende Gewinn steuerfrei, nicht jedoch der auf Grund und Boden entfallende Teil des Gewinnes. Dies gilt seit 1.4.2012 allerdings nur dann, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht dazu genutzt wurde, Einkünfte zu erzielen. Die Herstellereigenschaft kann nach Ansicht des BMF ebenfalls nicht auf den Rechtsnachfolger übertragen werden und gilt daher nur für den tatsächlichen Errichter.
- Achtung! Nach Ansicht der Abgabenbehörde und der Judikatur gilt der Befreiungstatbestand für selbst hergestellte Gebäude nicht für Teile eines bestehenden Gebäudes (zB Dachbodenausbau) und auch nicht für Generalsanierungen.
2.3 Behördlicher Eingriff
Wenn Wirtschaftsgüter infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs veräußert werden, ist der Gewinn steuerfrei.
2.4 Tausch- und Zusammenlegungsverfahren von Grundstücken
Weiters besteht eine Befreiungsbestimmung für Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen von Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren.
Steuertipps um Verkauf von Immobilien
Viele weitere Details und Tipps, wie Sie Ihre Immobilie steuerlich optimal verkaufen, finden Sie in der aktuellen Immobilien-Broschüre: Das 1×1 der Immobilienbesteuerung.Wie werden die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen berechnet? Wie ist die Nachversteuerung von begünstigter Abschreibungen von Immobilien geregelt? Was tun bei Verlusten aus privaten Immobilien-Verkäufen? Wann liegt Liebhaberei vor?
- Hier geht’s direkt zur Immobilien-Broschüre:
Die kostenfreie Broschüre erscheint jährlich und kann hier kostenlos bestellt werden:
