Grundanteil bei Vermietung: BFG bestätigt Pauschalansatz
Wie der Streit um den Grundanteil vor das BFG kam
Eine Steuerpflichtige erwarb 2024 eine bebaute Liegenschaft und machte bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die AfA auf Basis einer selbst vorgenommenen Kaufpreisaufteilung geltend. Dabei ordnete sie lediglich rund 8,5 Prozent der Anschaffungskosten dem Grund und Boden zu. Das Finanzamt wandte hingegen die Grundanteilverordnung (GrundanteilV) an und schied 20 Prozent der Anschaffungskosten als nicht abschreibbaren Grundanteil aus (vgl. EStR 2000, Rz 6447). Die dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Finanzamt abgewiesen, woraufhin die Steuerpflichtige einen Vorlageantrag an das Bundesfinanzgericht (BFG) stellte.
Welche Nachweise den niedrigeren Grundanteil belegen sollten
Die Liegenschaft befand sich in einer Gemeinde mit weniger als 100.000 Einwohnern und einem durchschnittlichen Baulandpreis von unter 400,00 Euro je Quadratmeter. Damit wäre nach § 2 Abs. 1 GrundanteilV ein Grundanteil von 20 Prozent auszuscheiden. Die Beschwerdeführerin argumentierte, dieser Wert entspräche nicht den tatsächlichen örtlichen Verhältnissen und verwies in diesem Zusammenhang auf die EStR Rz 6447, wonach die pauschale Aufteilung gemäß GrundanteilV nur insoweit anzuwenden ist, als diese nicht eindeutig ersichtlich von den Verhältnissen abweichen dürfe. Zur Untermauerung legte sie unter anderem ein Gemeinderatsprotokoll zu Baulandsicherungsverträgen vor und bewertete den Grund und Boden mit 40,00 Euro je Quadratmeter. Ein Verkehrswertgutachten oder andere objektive Nachweise für die tatsächlichen Wertverhältnisse wurden jedoch nicht vorgelegt.
Warum das BFG den Pauschalansatz bestätigte
Das BFG bestätigte die Auffassung des Finanzamts und wies die Beschwerde ab. Nach Ansicht des Gerichts kann von den pauschalen Aufteilungsregeln der GrundanteilV nur abgewichen werden, wenn entweder ein entsprechender Nachweis (siehe § 3 Abs. 1 GrundanteilV), etwa durch ein Gutachten, erbracht wird oder die tatsächlichen Verhältnisse „offenkundig erheblich“ abweichen (siehe § 3 Abs. 2 GrundanteilV). Eine solche erhebliche Abweichung muss sich auf das konkrete Grundstück beziehen und ohne besonderen Ermittlungsaufwand, besondere Fachkenntnis und ohne jede Schwierigkeit erkennbar sein.
Ein Ausschluss des Pauschalansatzes als Regelfall soll daher nur in besonders gelagerten „Extremfällen“ mit erheblicher Abweichung möglich sein.
Allgemeine Hinweise auf örtliche Grundstückspreise reichen dafür nach Ansicht des BFG nicht aus. Das Gericht befand die vorgelegten Nachweise als unzureichend und bestätigte in seinem Erkenntnis den seitens der Finanzverwaltung angesetzten, pauschal auszuscheidenden Grundanteil von 20 Prozent.
