Welche Steuern fallen bei Schenkungen oder Übertragungen an?

15. Mai 2019

Immobilie

Die Schenkung einer Liegenschaft hat ebenfalls oft steuerliche Konsequenzen. Eine Schenkung im ertragsteuerlichen Sinne kann auch vorliegen, wenn das Grundstück zB innerhalb der Familie stark unterpreisig verkauft wird.

Umgekehrt kann uU eine zivilrechtliche „Schenkung“ ertragsteuerlich als Verkauf gelten, wenn zB hohe Verbindlichkeiten mit übertragen werden.

1. Umsatzsteuer bei Verkauf, Schenkung oder Übertragung

Da ein Grundstücksumsatz von der Umsatzsteuer grundsätzlich „unecht“ befreit ist, kann dieser Umsatz bei Übertragung unter Lebenden (Verkauf, Schenkung und Aufgabe der Vermietung) zur Vorsteuer- Berichtigungspflicht führen. Diese Berichtigung betrifft Vorsteuern aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie von Großreparaturen (Instandsetzung und große Instandhaltung), die während der letzten 20 Jahre abgezogen wurden.

Es gibt eine Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht bei Schenkung einer Immobilie. Anders als beim Verkauf sind nur jene Teile der Liegenschaft Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer, für die ein Vorsteuerabzug (seit 1972) geltend gemacht wurde.

Laut den Umsatzsteuerrichtlinien 2000 (UStR) des BMF sind sowohl (Teile der) Herstellungskosten als auch Großreparaturen betroffen. Der Wert von Grund und Boden ist jedenfalls nicht der Umsatzsteuer zu unterwerfen, wenn beim Ankauf keine Umsatzsteuer verrechnet wurde. Der Empfänger des Grundstückes hat wiederum bei Vorliegen einer vom Geschenkgeber ausgestellten Rechnung über die Umsatzsteuer (§ 12 Abs 15 UStG 1994) die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges, soweit er mit dem Grundstück steuerpflichtige Umsätze ausführt.

2. Die Folgen für Geschenkgeber bei Übertragungen

  • Keine Fortsetzungsmöglichkeit der offenen Fünfzehntelbeträge für vorangegangene Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen – diese gehen über;
  • Instandhaltungsfünfzehntel (zehntel) laufen entgegen der Ansicht der Finanzverwaltung uE unverändert beim Geschenkgeber fort;
  • Vorsteuerberichtigung oder Option zur Steuerpflicht gemäß § 6 Absatz 2 UStG 1994.

3. Die Folgen für Geschenknehmer bei Übertragungen

  • Fortsetzung der Teilabsetzbeträge von Herstellungskosten; sofern es sich um einen Altfall handelt, geht die Verpflichtung zur Nachversteuerung über;
  • Fortsetzung der offenen Teilabsetzungen von Instandsetzungskosten des Geschenkgebers;
  • Fortsetzung der offenen Teilabsetzungen von Instandhaltungskosten des Geschenkgebers (nach Ansicht der Finanz);
  • Abschreibung von den fiktiven Anschaffungskosten bei erstmaliger Vermietung bei Altfällen; in den übrigen Fällen ist die AfA des Geschenkgebers fortzusetzen;
  • Bei Inanspruchnahme der Option zur Steuerpflicht gemäß § 6 Absatz 2 UStG 1994 durch den Geschenkgeber – Vorsteuerabzug für Geschenknehmer, soweit die Immobilie weiterhin umsatzsteuerpflichtig vermietet wird.

Die Option zur Umsatzsteuerpflicht bei Mieten ist neuerlich zu prüfen, da die Finanzverwaltung NEUE Mietverhältnisse fingiert. Nach der aktuellen Judikatur des VwGH liegen jedoch keine neuen Mietverhältnisse vor.

  • Fortsetzung des Anschaffungszeitpunktes des Geschenkgebers, und somit die Qualifikation als Alt- oder Neufall.
  • Seit 2016 unterliegen unentgeltliche Übertragungen mit folgenden Staffelbeträgen der Grunderwerbsteuer, wobei Bemessungsgrundlage der Grundstückswert (= Ermittlung nach Pauschalmethode, Immobilienpreisspiegel oder Gutachten) ist:
    • die ersten EUR 250.000 mit 0,5 %,
    • die weiteren EUR 150.000 mit 2 % und
    • Beträge über EUR 400.000 unterliegen 3,5 % GrESt.
    • Die Zusammenrechnungsbestimmungen mit Vorschenkungen sind zu beachten.

Achtung! Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren und andere Nebenkosten sind ertragsteuerlich nicht absetzbar.

Wie viel kostet die Eintragung ins Grundbuch?

Für die (freiwillige) Eintragung ins Grundbuch fällt 1,1 % Eintragungsgebühr vom dreifachen Einheitswert bzw. auf Antrag 30 % des nachgewiesenen Verkehrswertes an, wobei der jeweils niedrigere Wert maßgeblich ist. Hinsichtlich der Höhe der Gebühr für die Grundbuch-Eintragung bestehen verfasssungsrechtliche bzw. europarechtliche Bedenken.

4. Schenkung mit Fruchtgenussvorbehalt

Um die oft nachteiligen steuerlichen Folgen der Schenkung einer Liegenschaft für den Geschenkgeber zu vermeiden, besteht die Möglichkeit der Schenkung unter Vorbehalt des Fruchtgenusses (= der Einkünfte).

Die Vorteile einer Schenkung mit Fruchtgenussvorbehalt

  • (Zehntel- und) Fünfzehntelabschreibungen können vom Geschenkgeber weitergeführt werden.
  • Eine Vorsteuerberichtigung ist nicht erforderlich.
  • Das umsatzsteuerliche Schicksal der Immobilie bleibt unverändert, da die Unternehmeridentität gewahrt bleibt.

Die Nachteile einer Schenkung mit Fruchtgenussvorbehalt

  • Die Einkünfte sind dem bisherigen Eigentümer zuzurechnen (kein „Splittingeffekt“ bei der steuerlichen Progression).
  • Allenfalls Entfall der bisherigen Abschreibung des Gebäudes (Beratungserfordernis).
  • Allfällige Gebührenpflicht des Fruchtgenussvertrages bei Entgeltlichkeit.

Seit 2016 unterliegen unentgeltliche Übertragungen mit folgenden Staffelbeträgen der Grunderwerbsteuer, wobei Bemessungsgrundlage der Grundstückswert (siehe oben) ist: Die ersten EUR 250.000 mit 0,5 %, die weiteren EUR 150.000 mit 2 % und Beträge über EUR 400.000 unterliegen 3,5 % GrESt.

Aufgrund der ständigen Judikatur des VwGH bestehen nun zusätzliche Anforderungen an die Ausgestaltung von Fruchtgenuss

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