Investitionsprämie im Immobilienbereich

28. September 2020 | Lesedauer: 6 Min.

Investitionsprämie & Immobilien - TPA Steuerberatung News

Investitionsprämie & Immobilien: Darauf müssen Förderwerber achten!

Die Investitionsprämie für Unternehmen fördert auch viele Projekte im Immobilienbereich: Errichtung von Gebäuden, Sanierung und  ‚Öko-Investitionen‘. Unsere Experten haben hier alles zur Investitionsprämie & Immobilien für Sie zusammengefasst!

1. Immobilien als förderfähige Investitionen

Materielle und immaterielle aktivierungspflichtige Neuinvestitionen in das abnutzbare Anlagevermögen eines Unternehmers in Österreich werden durch § 2 Absatz 1 Investitionsprämiengesetz – InvPrG gefördert. Das BMDW hat hierzu die „Förderrichtlinien „COVID-19-Investitionsprämie für Unternehmen“ verfasst („Richtlinie“). Förderfähig sind demnach:

  • die Errichtung von Betriebsgebäuden oder -teilen (zB Geschäftslokale);
  • der Erwerb von Betriebsgebäuden oder -teilen (zB Geschäftslokale) direkt von einem Befugten iSd 117 Absatz 4 GewO 1994 (Bauträger), wobei der Grundanteil (Begründung: nicht abnutzbares Anlagevermögen; Erwerb von Grundstücken ist ebenfalls ausgeschlossen) auszuscheiden ist;
  • die Sanierung oder Instandsetzung eines bestehenden Gebäudes (Wohn- oder Betriebsgebäude), soweit aktivierungspflichtige Aufwendungen iSd § 203 Absatz 2 UGB vorliegen;
  • die Ausstattungen von Betriebs- und Wohngebäuden, d.s. selbständige aktivierungsfähige Vermö­gens­gegenstände wie zB eine Photovoltaikanlage.

Nicht förderfähig sind nach Punkt 5.4. der Richtlinie:

  • der Erwerb von Gebäuden oder Gebäudeteilen (zB Geschäftslokale) sofern dies nicht von einem Bauträger (Befugter gem. § 117 GewO) erfolgt;
  • der Erwerb von Grundstücken;
  • der Erwerb, der Bau und Ausbau von Wohngebäuden, wenn diese zum Verkauf oder zur Vermietung an Private gedacht sind.

Nach der im Update der FAQs von der aws vertretenen Meinung wäre neben dem Bau und Ausbau auch die Sanierung von Wohngebäuden nicht förderbar. Weiters wären die im Anhang 1 dargestellten Maßnahmen (zB Investition in eine Photovoltaikanlage) nur dann förderbar, wenn sie an Betriebsgebäuden vorgenommen werden. Wir halten einen derartigen pauschalen Ausschluss von der Investitionsprämie für nicht zutreffend. Es ist vielmehr – wie oben dargestellt – zu prüfen, ob eine selbständige Investition vorliegt oder nicht.

Asset-Klasse Hotel

Unserer Meinung nach ist die Beherbergung von Personen in Hotels (oder auch sonstigen Gebäude zur Beherbergung) nicht vom Ausschluss der Richtlinie umfasst. Die Richtlinie spricht von der Vermietung und dem Verkauf von Wohngebäuden an Private. Richtig ist zwar, dass auch ein Hotelzimmer zu kurzfristigen Wohnzwecken genutzt wird, dennoch stellt ein Hotel kein Wohngebäude iSd Richtlinie dar.

Abgrenzung der begünstigten Unternehmen von der reinen Vermögensverwaltung – ein zentrales Thema für alle Besitzgesellschaften

  • Unternehmer nach § 1 UGB ist wer ein Unternehmen betreibt; ein Unternehmen ist dabei jede auf Dauer angelegte Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit, auch wenn sie nicht auf Gewinn gerichtet ist.
  • Ein Unternehmer (nur) kraft Rechtsform (§ 2 UGB) ist folglich per se nicht als förderfähiges Unternehmen anzusehen sind, vermögensverwaltende Tätigkeiten fallen in der Regel nicht unter  § 1 UGB.

Im Einzelnen ist die Abgrenzung zwischen einer unternehmerischen Tätigkeit und der reinen Vermögensverwaltung schwierig, zumal es auf Gewinnerzielungsabsicht und Umfang der Geschäfts­tätig­keit grundsätzlich nicht ankommt. An einer wirtschaftliche Tätigkeit iSd § 1 UGB fehlt es jedenfalls dann, wenn das „Haben“ eindeutig im Vordergrund steht oder die Tätigkeit am Markt nicht über Gelegenheitsgeschäfte hinausgeht. Nach der Rechtsprechung und Lehre ist auf das Leitbild des „professionellen Anbieters“ abzustellen. Ein nebenberuflich nicht bewältigbarer Umfang der Tätigkeit hat aber ebenso Indizcharakter für das Vorliegen eines Unternehmens im Sinne des § 1 UGB, wie das Erfordernis besonderer Fachkunde, ein Fremdkapitaleinsatz und eine übliche unternehmerische „Risikostruktur“.

Investitionsprämie & Vermietung

Zur Vermietung von Wohnungen hat der OGH festgehalten, dass dies nicht generell als „Unternehmen“

aufgefasst werden könne. Eine nach außen erkennbare Tätigkeit liege erst dann vor, wenn eine größere Zahl von Mietverträgen (in der Rsp wird als annähernde Richtzahl auf mehr als fünf Mietgegenstände abgestellt; sog „Fünf-Objekt-Grenze“) abgeschlossen wird, sodass eine auf Dauer angelegte „Organisation“ (Bestellung eines Hausbesorgers, Buchführung nach kaufmännischen Grundsätzen, Einschaltung anderer Unternehmer bzw Erfüllungsgehilfen uä) erforderlich wird. Herangezogen werden kann hilfsweise auch ein „Größenkriterium“, wonach der Bestand von Forderungen und sonstigen Vermögens­gegenständen einen Anhaltspunkt für unternehmerisches Handeln darstellen kann. Im Fall von Besitzgesellschaften sollte analog ein entsprechendes Anlagevermögen eine von der Recht­sprechung geforderte „Indizwirkung“ besitzen.

Letztlich kommt es nach der Rechtsprechung des OGH auf die Umstände des Einzelfalles und das objektive Gesamtbild (Verkehrsanschauung) an, ob ein Unternehmen im Sinne des § 1 UGB – und damit ein grundsätzlich für die Investitionsprämie anspruchsberechtigtes Unternehmen – vorliegt.

2. Notwendige erste Maßnahmen die bis 28.2.2021 zu setzen sind

Prämienfähige Investitionen sind nur solche, bei denen zwischen dem 1.8.2020 und dem 28.2.2021 erste Maßnahmen im Zusammenhang mit der Investition gesetzt werden.

Die Richtlinie definiert als erste Maßnahmen beispielsweise Bestellungen, Kaufverträge, Lieferungen, oder den Baubeginn.

Der Abschluss eines GU-Vertrags ist jedenfalls als erste Maßnahme anzusehen. Sofern die erste Maßnahme für eine geplante Investition aufgrund einer ausstehenden, aber schon beantragten behördlichen Genehmigung nicht möglich ist, gilt nach einer Änderung der Richtlinie die Beantragung der behördlichen Genehmigung vor dem 31. Oktober 2020 als solche erste Maßnahme.

Vor dem 1.8.2020 darf keine solche erste Maßnahme gesetzt worden sein (mit Ausnahme der oben angeführten Beantragung behördlicher Genehmigungen). Die Richtlinie nimmt Planungsleistungen und Finanzierungsgespräche explizit aus, sodass diese nicht als (schädliche) erste Maßnahme zu qualifizieren sind.

3. Maßgeblicher Zeitraum für die Durchführung der Investition

Die Richtlinie sieht in Punkt 5.3.4. zwei maßgebliche Zeitpunkte vor, zu denen die Investition sowohl in Betrieb genommen als auch bezahlt worden sein muss:

  • Investitionsvolumen bis EUR 20 Mio:
    Inbetriebnahme und Bezahlung bis längstens 28.2.2022;
  • Investitionsvolumen über EUR 20 Mio:
    Inbetriebnahme und Bezahlung bis längstens 28.2.2024.

Antrag auf Investitionsprämie

Ein Unternehmen kann wiederholt Prämienanträge stellen. Die Mindestschwelle von EUR 20 Mio als Investitionsvolumen für den verlängerten Durchführungszeitraum ermittelt sich allerdings je Antrag: bei der Antragsstellung ist daher sorgfältig zu überlegen, welche Investitionen in einem Antrag zusammen­gefasst werden müssen oder können.

Folgende mögliche Effekte sind bei der Antragstellung zu beachten:

  • Bündelung von Einzelinvestitionen: Erreichen der EUR 20 Mio Schwelle im Antrag zur Verlängerung des Durchführungszeitraums der Investitionen;
  • Auszahlung der Prämie bzw Abrechnung der Förderung erst nach Abschluss aller in einem Antrag zusammengefassten Investitionen möglich;
  • Nichtdurchführung einer Investition oder Verzögerung einer Investition führt bei Unterschreiten der EUR 20 Mio Schwelle zu einer Verkürzung des Durchführungszeitraums bis 28.2.2022 für alle Investitionen desselben Antrags.

Investitionsprämie & Immobilien

Für den Bereich der Immobilienentwicklung bedeutet dies, dass neben der Zahlung (Haftrücklässe bleiben unberücksichtigt) eine tatsächliche Fertigstellung und Eröffnung / Übergabe bis zu den o.a. Terminen erforderlich ist. Eine Teilfertigstellung bzw. der Abschluss von Teilabschnitten scheidet grundsätzlich aus und führt dazu, dass die Prämie für das gesamte Investitionsprojekt nicht zusteht.

Beispiele zum maßgeblichen Zeitpunkt der Inbetriebnahme:

  • Unerheblich wird sein, wenn beispielsweise sämtliche Hotelzimmer bezugsfertig, aber im Restaurant- oder Wellnessbereich noch Arbeiten erforderlich sind, eine Beherbergung von Gästen aber tatsächlich erfolgen kann.
  • Schädlich wäre beispielsweise, wenn bei einem Bürogebäude mit 20 Stockwerken erst die Stockwerke 2 – 10 in Betrieb genommen, dh zB an die Mieter übergeben wurden, aber in den übrigen Stockwerken noch Fertigstellungsarbeiten (zB Montage von Fassadenelementen, Installationsarbeiten) erforderlich sind, die eine Inbetriebnahme verunmöglichen bzw. dazu führen, dass eine Fertig­stellungsanzeige nicht möglich ist.
  • Noch nicht erfolgte aber übliche, (idR) mieterseitig vorzunehmende Innenausbauten sind für eine „Inbetriebnahme“ nicht schädlich. Nach unserer Einschätzung kommt daher dem Zeitpunkt der Fertigstellungsanzeige maßgebende Bedeutung zu.

TPA Tipp zur Investitionsprämie & Immobilien:
Bitte beachten sie, dass die Richtlinie und die Rechtsmeinungen hierzu teilweise unklar und vor allem „im Fluss“ sind. Bei wesentlichen Investitionen ist eine schriftlichen Einzelabklärung von Zweifelsfragen empfehlenswert. Wir unterstützen sie dabei gerne!

 

 

 

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