Steuerspartipps für Immobilienbesitzer – Steuern sparen & Immobilien
Wer 2025 mit Immobilien Steuern sparen möchte, sollte die neuen steuerlichen Möglichkeiten genau kennen. Von der beschleunigten Abschreibung über die 1/15 Abschreibung bei Sanierungen bis hin zu Befreiungen bei der Immobilienertragsteuer – es gibt viele Wege, um mit Immobilien Steuern zu sparen.
In diesem Beitrag zeigen wir, wie Sie Immobilien zur Steuerersparnis optimal nutzen können – sei es beim Wohnungskauf, bei der Vermietung oder bei der Sanierung. Mit unseren TPA Tipps erfahren Sie, welche Investitionen 2025 besonders steuerlich sinnvoll sind und wie Sie die aktuellen Förderungen bestmöglich ausschöpfen.
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Inhaltsverzeichnis
Welche Investitionen machen 2025 noch steuerlich Sinn?
- Auch bei Investitionen in und Inbetriebnahme von Immobilien in der zweiten Jahreshälfte ist eine volle Jahresabschreibung möglich, da für neu angeschaffte/hergestellte Gebäude bei (erweiterter) beschleunigter Abschreibung die Halbjahresregel im 1. Jahr nicht mehr gilt. Dies gilt auch bei der Anschaffung von Vorsorgewohnungen.
- Dabei kann im ersten Jahr – je nach Gesamteinkommen – auch weniger als die dreifache AfA geltend gemacht werden; im zweiten Jahr auch weniger als das Zweifache, jedoch nicht mehr als die AfA des ersten Jahres; im ersten und zweiten Jahr muss überdies auch immer zumindest die AfA des 3. Jahres abgesetzt werden.
- Weiters können Sie Vorauszahlungen für laufende Reparaturen des kommenden Jahres tätigen und diese sofort absetzen oder freiwillig auf 15 Jahre verteilen (außerbetrieblich).
- Überdies können natürliche Personen betriebliche Investitionen in Gebäude und Herstellungsaufwendungen als Mieter für ein Gebäude idR zur Deckung des Investitionserfordernisses für den investitionsbedingten Gewinnfreibetrag geltend machen.
- Bestimmte Investitionen in Gebäude, die der Mietzinsbildung nach dem MRG unterliegen, können auf Antrag auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden (zur neuen 15-tel Absetzung siehe unten).
TPA Tipp
Bei hohen betrieblichen Gewinnen können Sie Steuern sparen, wenn Sie den Betrieb rückwirkend unter Anwendung des Artikel III UmgrStG in eine GmbH einbringen. Mit unserem TPA Rechtsformrechner – siehe unsere Homepage – können Sie einfach die für Sie günstigste Rechtsform ausrechnen.
Gebäudeabschreibung
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Beschleunigte Abschreibung bei Gebäuden
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Fünfzehntel-AfA bei Haussanierungen
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TPA Tipp
Höhere Abschreibung bei erstmaliger Vermietung
Wenn eine Immobilie des sog. „Alt-Vermögens“ erstmalig vermietet wird, sind bei der Berechnung der Abschreibung zwingend die „fiktiven Anschaffungskosten“ zum Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung anzusetzen.
TPA Tipp
Mittels Immobilienwertgutachtens kann/sollte der aktuelle Verkehrswert des Gebäudes bestimmt werden und damit die höhere Abschreibungsbasis gegenüber der Finanz belegt werden. Problematisch ist, dass der Ansatz der „fiktiven Anschaffungskosten“ kein Wahlrecht darstellt, sondern zwingend anzusetzen ist. Denn Kehrseite der Medaille ist, dass künftige Wertsteigerungen des Gebäudes bei späterem Verkauf der regulären ImmoESt von 30 % unterliegen; nur alte stille Reserven bleiben mit idR 4,2 % ImmoESt begünstigt. Nach dem ME des AbgÄG 2025 soll ab 2026 der Ansatz der fiktiven AK als Altfall nur möglich sein, wenn die Immobilie letztmalig vor dem 1. April 2012 vom Steuerpflichtigen oder seinem unentgeltlichen Rechtsvorgänger zur Einkünfteerzielung genutzt wurde; bis Ende 2025 gibt es hier (nach Ansicht des BMF) nur eine 10jährige Rückschau vor neuerlicher Vermietung.
Immobilien-
steuerrecht
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TPA Tipp
TPA Tipp
Befreiung von der 30%igen ImmoESt
TPA Tipp
Steuerfreiheit besteht unter bestimmten Voraussetzungen bei Verkauf
- des eigenen Hauptwohnsitzes (bis 1.000 m2 Grundfläche) oder
- von privaten, selbst hergestellten Gebäuden, die nicht vermietet wurden.
Die ImmoESt muss idR gleich an den Notar bezahlt werden, der die Steuer an das Finanzamt abführt.
TPA Tipp
Ziehen Sie vor Verkauf Ihrer Immobilie Ihren TPA Steuerberater bei, Änderungen im Vertragswerk können beträchtliche Steuerersparnisse bringen.
Unserer Leistungen bei Immobilienveräußerungen
Hauptwohnsitzbefreiung auch bei Mietkauf
Die Hauptwohnsitzbefreiung stellt unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme von der Immobilienertragsteuer dar, insbesondere wenn der Steuerpflichtige:
- im Falle der Veräußerung zuvor ab der Anschaffung/Herstellung durchgehend mindestens zwei Jahre in der Immobilie seinen Hauptwohnsitz hatte und diesen auf gibt, oder
- innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre in der Immobilie durchgehend seinen Hauptwohnsitz hatte und dieser aufgegeben wird.
TPA Tipp
Diese zweite Hauptwohnsitzbefreiung ist auch dann anwendbar, wenn der Veräußerer eine (ehemalige) Mietwohnung innerhalb des relevanten Zeitraums als Mieter, und nicht als Eigentümer bewohnt hat und die Wohnung als Bewohner und Mieter erst kurz vor der Veräußerung erworben hat. Ebenso kann diese Befreiung auch bei vorhergehendem unentgeltlichen Erwerb (Erbschaft oder Schenkung) anwendbar sein.
TPA Tipp
Beachten Sie bei der Nutzung Ihrer Hauptwohnsitz-Wohnung als betriebliches Homeoffice u.Ä., dass nach Ansicht der Finanz eine betriebliche Nutzung von mehr als einem Drittel der Wohnfläche die Hauptwohnsitzbefreiung gänzlich unanwendbar macht; dies wurde erst jüngst wieder durch die Rechtsprechung des BFG bestätigt. Eine betriebliche Nutzung von bis zu 20 % ist für die Hauptwohnsitzbefreiung irrelevant. Zwischen 20 % und 33 % Nutzung entfällt die Hauptwohnsitzbefreiung idR lediglich für den betrieblichen Anteil.
Günstige Besteuerung für geschenkte Altimmobilien
Immobilien des Privatvermögens, die am 31.3.2012 infolge Ablaufs der Spekulationsfrist nicht steuerhängig waren – sog. Altimmobilien, können von natürlichen Personen bei Verkauf mit einer Immobilienertragsteuer– ImmoESt von 4,2 % des Veräußerungserlöses pauschal besteuert werden. Bei bestimmten Umwidmungen beträgt die Immo-ESt 18 %, für Umwidmungen ab dem 1.1.2025 gilt bei Veräußerungen ab dem 1.7.2025 ein Umwidmungszuschlag von bis zu 30%, sodass diesfalls die Immo-ESt bis zu 23,4% beträgt.
TPA Tipp
Wenn Sie die Immobilie ertragsteuerlich unentgeltlich bspw. in der Familie weitergeben, bleibt diese günstige Pauschalbesteuerungsmöglichkeit beim Geschenknehmer erhalten.
TPA Tipp
Dies gilt auch bei einer gemischten Schenkung, wenn der Schenkungscharakter überwiegt, dabei sollte die wirtschaftliche Gegenleistung jedenfalls deutlich unter (nach neuer Judikatur) 75 % des Verkehrswertes der Liegenschaft liegen und der Schenkungscharakter klar dokumentiert werden.
TPA Tipp
Als Immobilienbesitzer bewahren Sie Ihre Steuerunterlagen von 2012 unbefristet auf, um später den Nachweis über die steuerliche Qualifikation Ihrer Immobilien zum 31.3.2012 als damals steuerfreie Immobilie führen zu können. Denn nur sog. Altimmobilien unterliegen der Pauschalbesteuerung von 4,2 %, andernfalls zahlen Sie 30 % ImmoESt vom Gewinn.
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Gemischte Schenkung – Abgrenzung Entgeltlichkeit und Unentgeltlichkeit – neues aus dem EStR-Wartungserlass 2023
Bei einer gemischten Schenkung handelt es sich um eine Schenkung mit einer Gegenleistung, weshalb sie unter gewissen Umständen insbesondere der Immobilienert...
Grundanteil
Bei Kauf und Vermietung einer Immobilie ist vom Kaufpreis der Grundanteil auszuscheiden, denn nur das Gebäude kann jährlich abgeschrieben werden.
Ohne Nachweis sind je nach Lage entsprechend der Grundanteil-Verordnung des BMF 20 %, 30 % oder 40 % auszuscheiden, außer die tatsächlichen Verhältnisse weichen offenkundig erheblich davon ab. Eine erhebliche Abweichung ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens um zumindest 50 % abweicht.
TPA Tipp
Bei größeren Immobilien kann sich ein Gutachten rechnen.
Einlage von Immobilien in das Betriebsvermögen
TPA Tipp
Das bedeutet, dass auch die künftigen Wertsteigerungen des Grund und Bodens bei Verkauf aus dem Betriebsvermögen der günstigeren Besteuerung unterliegen: 4,2 % vom Erlös anstatt 30 % des Gewinnes. Bei Veräußerungen ab 1.7.2025 von ab 1.1.2025 umgewidmeten Liegenschaften beträgt die Immo-ESt aufgrund des 30%igen Umwidmungszuschlages 5,46%.
Einlage von Immobilien in Personengesellschaften
Nunmehr ist gesetzlich ausdrücklich geregelt, dass die Einlage von bisher privaten Immobilien (und anderer Wirtschaftsgüter) ins gemeinschaftliche Betriebsvermögen einer Mitunternehmerschaft in zwei Teile aufzuspalten ist; nämlich in die
- Eigenquote: diesbezüglich gelten die steuerlichen Einlagevorschriften
- Fremdquote: diesbezüglich erfolgt die Besteuerung als Veräußerung
TPA Tipp
Sie vermeiden die Veräußerungsbesteuerung, wenn Sie die Immobilie lediglich ins Sonderbetriebsvermögen einlegen – Sie bleiben zivilrechtlich Alleineigentümer, weil die Immobilie dann Ihnen weiterhin zu 100 % zuzurechnen ist. Gleiches gilt, wenn Sie einziger 100%iger vermögensbeteiligter Mitunternehmer bspw. einer GmbH & Co KG sind.
TPA Tipp
Soweit Ihnen die Immobilie weiterhin zuzurechnen ist, bleibt auch die Altvermögenseigenschaft des Grund und Bodens mit begünstigter Besteuerung erhalten. Hinsichtlich des Gebäudes wird die Altvermögenseigenschaft mit dem Zeitpunkt der Einlage in das Betriebsvermögen „abgeschnitten.“
Die Tauschbesteuerung unterbleibt bei Einlage der Immobilie ins gemeinschaftliche Stammvermögen auch dann, wenn Sie wirtschaftlich die Fremdquote an die übrigen Mitunternehmer (Angehörige) durch aufgeteilte Erfassung auf den Kapitalkonten schenken. Eine entsprechende Dokumentation und Schenkungsmeldung sind zu machen.
TPA Tipp
TPA Tipp
Entnahme von Immobilien aus Personengesellschaften
Es wurde mit Wirksamkeit ab 1.7.2024 gesetzlich ausdrücklich geregelt, dass auch bei der Entnahme von Liegenschaften (und anderer Wirtschaftsgüter) aus betrieblichen Personengesellschaften ins steuerliche Privatvermögen idR die sog. Quotenbetrachtung anzuwenden ist, es erfolgt eine Aufteilung in:
- Eigenquote: Entnahme der Immobilie idR zum Buchwert
- Fremdquote: Entnahme bewirkt Besteuerung als Veräußerung beim anderen (!) Gesellschafter.
TPA Tipp
Einlage von Immobilien in Kapitalgesellschaften
Bei der Sacheinlage von privaten Immobilien in GmbHs fallen grundsätzlich die 30%ige Immo-ESt an (bei Alt-Vermögen idR 4,2 %) sowie die 3,5%ige Grunderwerbsteuer und die 1,1%ige Eintragungsgebühr fürs Grundbuch an. Zusätzlich sind gegebenenfalls insb. umsatzsteuerliche Folgen zu beachten. Dadurch können die steuerlichen Anschaffungskosten in der GmbH und beim Gesellschafter und die steuerlichen Einlagewerte in der GmbH entsprechend dem Verkehrswert erhöht werden („Step-Up“).
TPA Tipp
Berichtigung von Vorsteuern in der Dezember-UVA
TPA Tipp
Die aufzuteilenden Vorsteuern sind grundsätzlich nach dem Umsatzverhältnis des jeweiligen Voranmeldungs- bzw. Veranlagungszeitraumes aufzuteilen. In der Praxis kann daher in der Dezember-UVA per 15.2.2025 eine Berichtigung von Vorsteuern erforderlich sein.
Steuersparen beim Immobilienverkauf – 3,22% Steuer für GmbHs
Siehe oben die Ausführungen im Abschnitt Körperschaften.
TPA Tipp
Bewahren Sie die erforderlichen Unterlagen im Dauerakt auf, um bei einem späteren Verkauf in den Genuss der 3,22%igen Steuerbelastung zu kommen.
GrESt-Freibetrag bei Betriebsübergabe
TPA Tipp
Verschärfungen bei der GrESt durch das BBG 2025
Mit dem BBG 2025 traten mit Wirkung 1.7.2025 umfassende Änderungen bei der Grunderwerbsteuer (GrESt) in Kraft, die insbesondere sog. Share-Deals und andere Anteilsübertragungen, Immobiliengesellschaften und Unternehmensstrukturierungen betreffen. Das ändert sich durch das BBG 2025:
Neue Schwellenwerte und Tatbestände finden sich beim „Gesellschafterwechsel“, also bei bestimmten unmittelbaren Anteilsübertragungen, wo GrESt anfällt, wenn innerhalb von 7 Jahren mindestens 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen (auch im Wege der Erbschaft!):
- Herabsetzung der maßgeblichen Beteiligungsschwelle auf 75% (statt bisher 95%)
- Erweiterung der Regelung auf Kapitalgesellschaften und Genossenschaften
- Verlängerung des Beobachtungszeitraums auf 7 Jahre
- Einführung der „Börsenklausel“
- Gesetzliche Verankerung der grundstücksbezogenen Sichtweise
- Regelung für eigene Anteile.
Weiters ergeben sich Änderungen bei – unmittelbaren oder mittelbaren – Anteilsübertragungen und Anteilsvereinigungen, wo eine GrESt-Pflicht entsteht, wenn mindestens 75 % der Anteile auf einen Erwerber (oder eine Erwerbergruppe) übergehen oder in der Hand eines Erwerbers (oder einer Erwerbergruppe) vereinigt werden:
- Erweiterung des Tatbestandes um mittelbare Anteilsvereinigungen. Zur Ermittlung der Beteiligungsschwelle sind die Beteiligungen auf jeder Ebene miteinander zu multiplizieren.
- Einführung von „Vorrangregelungen“: Werden durch denselben Vorgang mehrere Anteilsvereinigungen verwirklicht, geht der unmittelbare dem mittelbaren Erwerbsvorgang vor bzw. geht jener mittelbare Erwerbsvorgang vor, der der grundstücksbesitzenden Gesellschaft am nächsten liegt.
- Die KöSt-Unternehmensgruppe wird durch die Erwerbergruppe ersetzt. Der Erwerb eines Erwerbers geht dem Erwerb durch die Erwerbergruppe vor. Eine Erwerbergruppe liegt vor, wenn Personen unter einheitlicher Leitung stehen oder beherrschender Einfluss besteht.
- Eine Steuerfreiheit besteht nur für solche Umgründungsvorgänge nach dem UmgrStG, durch die mittelbare Anteilsübertragungen in ein- und derselben Erwerbergruppe erfolgen. Keine Befreiung besteht aber, wenn durch eine Umgründung unmittelbare Anteile an immobilienbesitzenden Gesellschaften übertragen werden.
Verschärfungen wurden für Immobiliengesellschaften bei Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigung/-übertragung und Umgründungsvorgängen vorgenommen:
- Liegt der Schwerpunkt einer Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken, gilt sie als Immobiliengesellschaft. Das ist der Fall, wenn das Vermögen der Gesellschaft überwiegend nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzt wird oder die Einkünfte überwiegend aus der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken erzielt werden.
- Folgen für die GrESt: 3,5% vom gemeinen Wert (dieser entspricht idR dem Verkehrswert).
TPA Tipp
Eine Ausnahme von der hohen GrESt besteht im Familienverband; aber nur, wenn alle vor und nach dem Vorgang unmittelbar beteiligten Gesellschafter dem begünstigten Familienkreis (§ 26a GGG) angehören; dann bleibt es bei der bisherigen GrESt von idR 0,5% vom steuerlichen Grundstückswert (3,5% vom Einheitswert bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken.
TPA Tipp
Eine Immobiliengesellschaft liegt bspw. vor, wenn ein GmbH Zinshäuser vermietet, nicht aber zB bei ausreichender eigenbetrieblicher Nutzung von Gebäuden (zB Produktionsgebäude, eigengenutzte Bürogebäude etc.). Auch Hotel-Gesellschaften sollen – wie aus dem BMF zu vernehmen ist – keine Immobiliengesellschaften im Sinne des GrEStG sein.
TPA Tipp
Prüfen Sie die Beteiligungsstrukturen Ihres Unternehmens. Holdingstrukturen können – auch im Familienverband – vorteilhaft sein, weil die strengen Regeln des „Gesellschafterwechsels“ mit der 7-Jahresfrist nur für unmittelbare Anteile gelten. Bei mittelbaren Beteiligungen über Holdingstrukturen im begünstigten Familienverband kann die GrESt bei Übergaben reduziert werden oder fällt in bestimmten Fällen gar nicht an.
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Bewertung der Grundstücke für die GrESt
Insbesondere bei unentgeltlichen Übertragungen sowie bei bestimmten Umgründungen und bestimmten Anteilsübertragungen wird der sog. „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage herangezogen. Dieser kann auf drei verschiedene Arten ermittelt werden, wobei der Steuerpflichtige den günstigsten Wert wählen kann:
- Summe aus dem anteiligen dreifachen Bodenwert und dem Gebäudewert abzüglich allfälliger Abschläge – maßgeblich ist hier die „Grundstückswertverordnung“;
- Wert aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abzüglich eines Abschlages;
- Nachweis eines geringeren Wertes durch ein Sachverständigen-Gutachten.
TPA Tipp
Der Grundstückswert laut Verordnung wird – je nach Lage der Immobilie und anderen individuellen Gegebenheiten – meist unter dem Verkehrswert liegen.
Planen Sie zB. Schenkungen oder Umgründungen, so empfiehlt sich idR die Ermittlung des Grundstückswerts Ihrer Immobilien laut Verordnung, TPA unterstützt Sie gerne!
TPA Tipp
Schenkung Immobilie mit Fruchtgenussvorbehalt
Um gegen allfällige künftige Erbschafts- und Schenkungssteuer vorzubeugen und zur Regelung der vorweggenommenen Erbfolge – dies wurde vom OGH bestätigt – besteht die Möglichkeit der Schenkung von Liegenschaften unter Zurückbehaltung des Fruchtgenusses. Dies bedeutet: die Einkünfte bei vermieteten Liegenschaften bleiben beim Geschenkgeber, das zivilrechtliche Eigentum geht auf den Geschenknehmer über, sodass eine gewisse GrESt in Kauf genommen wurden muss.
TPA Tipp
Durch Zahlungen für Substanzabgeltung in Höhe der AfA vom Fruchtgenussberechtigten an den Eigentümer kann ein Entfall der bisherigen steuerlichen Abschreibung des Gebäudes verhindert werden. Nach der Judikatur ist dieser Vertrag unter bestimmten Voraussetzungen nicht gebührenpflichtig.
Immobilien-
steuerrecht
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Welche Steuern fallen bei Schenkungen oder Übertragungen an?
Wie hoch ist bei einer Schenkung Umsatzsteuer oder andere Steuern in Österreich? Die Schenkung einer Liegenschaft hat ebenfalls oft steuerliche Konsequenzen....
Est-Befreiung für die Einspeisung aus PV-Anlagen
TPA Tipp
Die Steuerbefreiung gilt in der Einkommensteuer pro Person für die pro Jahr insgesamt eingespeiste Energie, unabhängig von der Anzahl der „Kleinanlagen”. Wenn Sie daher einen hohen Eigenverbrauch haben, können Sie die Überschussenergie bis
12.500 kWh insgesamt auch von mehreren „Kleinanlagen” bei verschiedenen Zählpunkten einkommensteuerfrei einspeisen.
USt-Befreiung für PV-Anlagen
Mit 31.03.2025 endete grundsätzlich die Befreiung für die Errichtung bestimmter Photovoltaikanlagen von der 20%igen Umsatzsteuer. Wurden die Verträge über die Lieferungen/Installationen vor dem 7. März 2025 abgeschlossen, kann der Nullsteuersatz noch bis zum 31.12.2025 angewendet werden. Bei dieser Befreiung handelt es sich um eine echte Befreiung, sodass kein Vorsteuerschaden beim Lieferanten eintritt. Umfasst von der Befreiung sind insbesondere Photovoltaikanlagen für Wohngebäude mit einer Engpassleistung von nicht mehr als 35 kWp.
TPA Tipp
Aufbewahrung von Unterlagen
Die siebenjährige Aufbewahrungspflicht für Bücher, Aufzeichnungen, Belege und Geschäftspapiere endet für die Unterlagen des Jahres 2018 grundsätzlich am 31.12.2025. Bei EDV-Buchführung oder EDV-Aufzeichnungen sind die Daten in entsprechender Form auf Datenträgern aufzubewahren. Bei einem anhängigen Abgaben- und Gerichtsverfahren sind die Unterlagen trotz Fristenablaufes weiter aufzubewahren.
TPA Tipp
Bitte beachten Sie die Aufbewahrungspflicht von grundsätzlich sieben vollen Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem das betreffende Wirtschaftsjahr geendet hat. Beachten Sie aber bspw die 10jährige Aufbewahrungspflicht bei Kurzarbeit sowie bei der Investitionsprämie, jeweils nach dem Kalenderjahr der letzten Auszahlung. Wir empfehlen daher generell eine Aufbewahrung von zumindest 10 vollen Jahren.
Aufzeichnungen und Unterlagen, die Grundstücke (Grund und Boden, Gebäude, Baurechte, Superädifikate und Ähnliches) betreffen, müssen zumindest 22 volle Jahre aufbewahrt werden.
Wichtige Verträge, beispielsweise Miet-, Kredit- und Gesellschaftsverträge, sowie Unterlagen und Belege, beispielsweise betreffend Beteiligungen oder Immobilien (wegen Anschaffungskosten, Großreparaturen etc.) sollten dauerhaft aufbewahrt werden.
Die Aufbewahrung kann auch elektronisch erfolgen. Voraussetzung ist, dass die urschriftgetreue, inhaltsgleiche, vollständige und geordnete Wiedergabe gewährleistet ist.
TPA Tipp
Als Immobilienbesitzer bewahren Sie Ihre Steuerunterlagen von 2012 unbefristet auf, um später den Nachweis über die steuerliche Qualifikation Ihrer Immobilien zum 31.3.2012 als damals steuerfreie Immobilie führen zu können. Denn nur sog. Altimmobilien unterliegen der Pauschalbesteuerung von 4,2 %, andernfalls zahlen Sie 30 % ImmoESt vom Veräußerungsgewinn, was idR wesentlich mehr ist.
