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Neues zur Vermietung von Immobilien an Gesellschafter

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Neues zur Vermietung von Immobilien an Gesellschafter

Vermietung von Immobilien an Gesellschaften

Die Vermietung von Immobilien von Gesellschaften an Gesellschafter ist seit nunmehr rund zehn Jahren ein heißes Eisen bei Betriebsprüfungen. Die von der Finanzverwaltung in den KStR 2013 vertretene Rechtsansicht zur Vermietung von Immobilien an Gesellschaften wurde in der jüngeren Vergangenheit wiederholt vom VwGH verworfen. Nachdem eine Anpassung der entsprechenden Rz 637 und 638 KStR 2013 im Rahmen des letzten Wartungserlasses (aus Zeitgründen) nicht erfolgt ist, hat das BMF nun in der FINDOK eine neue BMF-Information (BMF-010216/0002-IV/6/2019) veröffentlicht.

Diese soll der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes – VwGH Rechnung tragen und stellt in wesentlichen Punkten eine Abkehr von der bisher vertretenen Rechtsansicht dar. Die Rz 637 und 638 sind nach Aussage des BMF in allen offenen Verfahren nicht mehr anzuwenden.

Neue Bewegung bei offenen Betriebsprüfungen erwartet

Die neue BMF-Information sollte nun Bewegung in vielen offenen Betriebsprüfungen und bereits anhängige Verfahren bringen, da für Finanzbeamte infolge Aufhebung der betreffenden Randziffern nunmehr kein Hindernis mehr besteht, der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu folgen.

In vielen Gesellschaften und Privatstiftungen wurden in den letzten Jahren Immobilien angeschafft oder neu errichtet und an Gesellschafter oder Begünstigte vermietet. Die Finanzverwaltung hatte bisher mit Rz 637 und 638 KStR 2013 versucht, solche Vermietungen steuerlich zu diskriminieren.

Prüfung von hohen Renditenmieten

Konkret war in den beiden Randziffern geregelt, dass die Vermietung von solchen Immobilien im Wesentlichen nur steuerlich anerkannt wird, wenn ein funktionierender Mietenmarkt für vergleichbare Immobilien vorliegt. Sollte ein solcher Mietenmarkt nicht vorliegen, dann ist zu prüfen, ob eine „hohe Renditemiete“ geleistet wurde. Wenn eine solche Renditemiete nicht geleistet wurde, dann ging das BMF davon aus, dass eine sogenannte „Ausschüttung an der Wurzel“ vorzunehmen sei. Unter einer Ausschüttung an der Wurzel verstand das BMF eine fiktive (KESt-pflichtige) Ausschüttung der gesamten Anschaffungs- und Herstellungskosten an den Gesellschafter.

Welche Änderungen bringt die neue BMF-Info nun für Vermieter?

Diese Rechtsansicht des BMF wurde vom VwGH in der Vergangenheit wiederholt verworfen. Konkret ist laut BMF-Info nun wie folgt vorzugehen:

  • Es ist vorweg zu prüfen, ob ein funktionierender Mietenmarkt vorliegt, wobei die Beweislast beim Steuerpflichtigen liegt. Bei Vorliegen eines entsprechenden Marktes und Leistung der entsprechenden Marktmiete ist die Vermietung anzuerkennen. Sollte die geleistete Miete unter der Marktmiete liegen, ist in diesem Fall (nur) eine verdeckte Ausschüttung in Höhe der Differenz zwischen der Marktmiete und der geleisteten Miete anzunehmen.
  • Sollte kein Mietenmarkt vorliegen bzw. nachgewiesen werden, dann ist subsidiär eine Prüfung anhand einer abstrakten Renditeberechnung vorzunehmen. Das BMF hat die vom VwGH bereits mehrfach judizierte angemessene Renditebandbreite von 3%-5% der Anschaffungs-/Herstellungskosten nun explizit übernommen. Wird eine Renditemiete im Rahmen der Bandbreite geleistet, dann ist die Vermietung ertragssteuerlich anzuerkennen. Wird die Renditemiete nicht in voller Höhe geleistet, dann ist anstatt der Ausschüttung an der Wurzel nur mehr eine verdeckte Ausschüttung in Höhe der Differenz zwischen der Renditemiete und der tatsächlich geleisteten Miete anzunehmen.

Umsatzsteuer bei Vermietung an Gesellschafter

Interessant für die Betriebsprüfungen und anhängigen Verfahren können auch die umsatzsteuerlichen Ausführungen der BMF-Information sein. Unstrittig war bisher schon, dass für einen allfälligen Vorsteuerabzug eine unternehmerische Tätigkeit vorliegen muss. Das Vorliegen der unternehmerischen Tätigkeit ist im Sinne der EuGH-Rechtsprechung anhand des Gesamtbildes der Verhältnisse zu prüfen. Der EuGH definiert das in der Form, dass zu prüfen ist, ob ein Gegenstand so genutzt wird, wie er üblicherweise von einem Unternehmer zur Erzielung von Umsätzen genutzt werden würde.

Das BMF stellt in der BMF-Information klar, dass das ertragsteuerliche Prüfungsschema Indizwirkung für die umsatzsteuerliche Anerkennung hat. Anders gesagt ist eine ertragsteuerlich anerkannte Vermietung somit Grundlage für die Vermutung des Vorliegens einer unternehmerischen Tätigkeit und somit des Vorsteuerabzuges.

Bei konsequenter Auslegung der BMF-Information kann die Versagung des Vorsteuerabzuges daher nur mehr möglich sein, wenn die geleistete Miete signifikant (>50%) unter der Renditemiete liegt oder wenn die sonstigen Umstände der Vermietung so fremdunüblich sind, dass nach dem Gesamtbild entsprechend der EuGH-Judikatur keine unternehmerische Tätigkeit mehr vorliegt.

Resümee zur Vermietung an GmbH

Auch wenn die BMF-Information somit Bewegung in viele aktuell anhängigen Verfahren bringen wird, ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Diskussionen auf neue Bereiche konzentrieren werden. Jedenfalls ist die Verbesserung der Rechtssicherheit durch Anpassung der BMF-Ansicht an die aktuelle Judikatur ausdrücklich zu begrüßen.

Abschließend ist zu bedenken, dass inzwischen infolge des nunmehr 20-jährigen Berichtigungszeitraumes in der Umsatzsteuer und des geringen Abschreibungssatzes die Errichtung einer „echten Privatimmobilie“ über eine GmbH in zahlreichen Fällen betriebswirtschaftlich und langfristig nur mehr eingeschränkte Vorteile bringt. Manche „Eigentümer“ versuchen daher inzwischen, solche Modelle wieder loszuwerden, wir beraten Sie gerne.

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