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Internationale Immobilien-Personengesellschaften: Worauf zu achten ist!

Internationale Immobilien-Personengesellschaften: Worauf zu achten ist!

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Internationale Immobilien-Personengesellschaften: Worauf zu achten ist!

Internationale Immobilien-Investments: Vorteile von vermögensverwaltende KG!

Internationale Immobilien-Investments erfolgen bei Beratung durch TPA Steuerberatung– im Hinblick auf bestimmte Vorteile wie laufende Entnahmen, Grunderwerbsteuer und Exitbesteuerung – häufig über vermögensverwaltende Personengesellschaften. Steuerlich können sich bei Personengesellschaften komplexe Themen ergeben.

Qualifikationskonflikte bei internationalen Immobilien-Gesellschaften

Komplex werden Personengesellschaftsstrukturen immer dann, wenn Qualifikationskonflikte zwischen den betroffenen Staaten auftreten, bspw:

  • Personengesellschaft ist in einem Staat ein eigenes Steuersubjekt (zB Ungarn, Rumänien, Bulgarien), im anderen hingegen werden nur die Gesellschafter besteuert (zB Österreich, Deutschland, Luxemburg).
  • Unstimmigkeit zwischen den Staaten, ob die Tätigkeit der Immobilien-Personengesellschaft bloß vermögensverwaltend oder
    • unternehmerisch (betrieblich) ist.
  • Die Abgrenzung hat vor allem darauf Auswirkung, in welchem Staat Vergütungen aus Transaktionen mit den Gesellschaftern zu versteuern sind (zB Zinsen aus Darlehensgewährung, Einkünfte aus Überlassung von Wirtschaftsgütern oder Erbringung von Leistungen).
  • Hybride Gestaltungen: Mit dem Steuerreformgesetz 2020 wurden in § 14 KStG neue Regeln verankert, die ungerechtfertigte Steuervorteile – sog. Steuerdiskrepanzen – gerade rund um hybride Gesellschaften wie zB Personengesellschaften verhindern sollen.

Grundsätze der Besteuerung von Immobilienpersonengesellschaften

Grundsätzlich sind nach den meisten von Österreich abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen – DBAs laufende Einkünfte der Gesellschafter aus transparenten und bloß vermögensverwaltenden Immobilienpersonengesellschaften – abgesehen von einem allfälligen Progressionsvorbehalt – nur im Lagestaat der Immobilie zu versteuern.

Dies gilt grundsätzlich auch für Veräußerungsgewinne aus den Anteilen an der Immobilien-Personengesellschaft.

Abgrenzung Vermögensverwaltend - betrieblich

Sofern die Tätigkeit der Immobilienpersonengesellschaft über das bloße Halten der Immobilie hinausgeht, kann nach dem konkreten DBA eine Betriebsstätte im Ausland vorliegen und die Verteilungsnorm für Unternehmensgewinne zur Anwendung kommen. Die Abgrenzung vermögensverwaltend versus betrieblich ist schon im innerstaatlichen Steuerrecht fließend, über die Grenze aber noch komplexer: Abgrenzungsfragen ergeben sich zB bei Vermietung von Managed Offices, bei denen zusätzlich zu den Räumlichkeiten ein Package an Office-Infrastruktur zur Verfügung gestellt wird.

Doppelbesteuerung bei internationalen Immobilieninvestments

Sofern Doppelbesteuerungsfälle – meist im Rahmen von Betriebsprüfungen – auftreten, sollten diese im Idealfall bereits im laufenden Prüfungsverfahren geklärt und beseitigt werden. Ansonsten stehen ein idR langwieriges Verständigungsverfahren und das neue EU-Besteuerungsstreitbeilegungsgesetz zur Verfügung.

Doppelte Nichtbesteuerung

Doppelte Nichtbesteuerung kann vorliegen, wenn im Fall einer Personengesellschaft eine Zinszahlung im Lagestaat steuerlich abzugsfähig ist und im Ansässigkeitsstaat des Gesellschafters steuerlich nicht erfasst werden darf. Hier könnten ab 1.1.2020 uU die neuen gesetzlichen Bestimmungen für Hybride Gestaltungen zur Anwendung kommen, wenn seitens der Finanz unterstellt wird, dass die Beteiligten gezielt zusammengearbeitet haben, um einen Steuervorteil zu erlangen oder es sich um ein typisches Steuermodell handelt.

TPA Tipp zu internationale Immobilien-Investments

Gerade bei einer Vielzahl von Investoren muss im Detail geprüft werde, ob teilweise solche Nichtbesteuerungseffekte bestehen, die unter Umständen zur Versagung der Abzugsfähigkeit der Zinszahlung führen könnten.

Dieser Artikel zu internationalen Immobilien-Personengesellschaften und der Steuertipp stammen von TPA Steuerexpertin Iris Burgstaller und sind im TPA Journal 3/2019 erschienen.

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