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Immobilien in Osteuropa: Wo Sie im Ausland am besten kaufen & vermieten!

Immobilien in Osteuropa: Wo Sie im Ausland am besten kaufen & vermieten!

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Immobilien in Osteuropa: Wo Sie im Ausland am besten kaufen & vermieten!

Steuern für Immobilien in Osteuropa

Sie planen Ihr Geld in Immobilien anzulegen? Welche Steuervergünstigungen Sie beim Immobilienkauf und bei der Vermietung in verschiedenen Ländern in Osteuropa nützen können, weiß Immobilien-Steuerexpertin Karin Fuhrmann.

Welche steuerlichen Unterschiede gibt es bei Immobilien in Osteuropa gegenüber Österreich?

Die Besteuerungslogik für Immobilien ist in Osteuropa eine andere als in Österreich. Hierzulande können Unternehmen wesentlich mehr Aufwendungen abschreiben oder Rückstellungen bilden als in CEE. Dafür sind die Steuersätze in diesen Ländern von Haus aus deutlich niedriger. Es sind jedoch vor allem Unternehmen, die in osteuropäische Immobilien zum Zweck der Vermietung investieren. Private kaufen für gewöhnlich höchstens eine Ferienimmobilie für den Eigenbedarf, aber eher nicht, um eine Einkunftsquelle zu haben.

Warum sollte man in Immobilien in Osteuropa investieren?

Neben den deutlich niedrigeren Immobilienpreisen als in Österreich, liegt es unter anderem auch an der niedrigeren Besteuerung der Gewinne, die eine Immobilieninvestition in Osteuropa interessant machen.

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In welchen Ländern ist die Körperschaftsteuer in Osteuropa am niedrigsten?

In Ungarn und in Montenegro, wo die KöSt neun Prozent beträgt, ist die Steuer auf Gewinne am niedrigsten, in der Slowakei mit 21 Prozent sowie in Tschechien, Polen und Slowenien ist die KöSt mit 19 Prozent am höchsten, wenn auch im Vergleich zu Österreich, wo 25 Prozent des Gewinnes zu versteuern sind, noch immer relativ niedrig.

Körperschaftsteuer & Grunderwerbsteuer nach Ländern in Osteuropa

In den osteuropäischen Nachbarländern ist die KÖSt in Ungarn am niedrigsten und in der Slowakei am höchsten, aber an Österreichs hohem KÖSt-Satz kommt keiner heran. In mehreren Ländern in CEE wie in Polen, der Slowakei oder Rumänen fällt gar keine Grunderwerbsteuer an.

Albanien

  • 15 % KÖSt
  • Grunderwerbsteuer: Der Steuersatz für Wohnbauten (nicht für touristische, industrielle oder öffentliche Zwecke) variiert von 4 % bis 8 % des Verkaufpreises pro Quadratmeter.
  • PDF: Steuern in Albanien

Bulgarien

  • 10 % KÖSt
  • Grunderwerbsteuer variiert je nach Gemeinde von 0,1 % bis 3 %. Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Preis oder der Wert aus der steuerlichen Bewertung.
  • PDF: Steuern in Bulgarien

Kroatien

  • 18 % KÖSt
  • Die Grunderwerbsteuer beträgt 3 %. Die Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung.
  • PDF: Steuern in Kroatien

Montenegro

  • 9 % KÖSt
  • Die Grunderwerbsteuer ist 3 % des Kaufpreises. Sofern der Erwerb des Immobilenobjekts in Montenegro der Umsatzsteuer unterliegt, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
  • PDF: Steuern in Montenegro

Polen

  • 19 % KÖSt
  • Keine Grunderwerbsteuer. Auf den Erwerb von Immobilien fällt jedoch etwa die Steuer beim Verkauf von Grundstücken (2 % des Marktwertes) an.
  • PDF: Steuern in Polen

Rumänien

  • 16 % KÖSt
  • Keine Grunderwerbsteuer. Bei Änderung der Eigentumsverhältnisse fällt bei der Transaktion jedoch eine Grundbucheintragungsgebühr an.
  • PDF: Steuern in Rumänien

Serbien

Slowakei

Slowenien

Tschechien

Ungarn

  • 9 % KÖSt
  • Grunderwerbsteuer: Der Steuersatz ist 2 – 4 %. Der maximale Steuerbetrag sind HUF 200 Mio.
  • PDF: Steuern in Ungarn

Österreich

  • 25 % KÖSt
  • Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Höhe der Gegenleistung (= Kaufpreis inklusive Umsatzsteuer) bzw. 0,5 % des Grundstückswerts zb bei Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften
  • PDF: Steuern in Österreich

In welchen Ländern ist die Grunderwerbssteuer im Osten besonders niedrig?

Das ist sehr unterschiedlich. In Tschechien und der Slowakei gibt es keine Grunderwerbsteuer. Am höchsten ist diese in Albanien bei Wohngebäuden und liegt zwischen vier und acht Prozent. Im Schnitt liegt die Grunderwerbssteuer zwischen zwei und drei Prozent. In Ungarn fällt auch für die Übertragung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften Grunderwerbsteuer an.

Gibt es Möglichkeiten die Besteuerung von Mieterlösen zusätzlich zu minimieren?

Es besteht natürlich die Möglichkeit das Gebäude abzuschreiben und Fremdfinanzierungszinsen abzusetzen. Zum Teil kann die Abschreibung auch degressiv sein.

Gibt es Steuervorteile für Unternehmen, die im Ausland Immobilien kaufen und vermieten?

Für Unternehmen interessant sind die Auswirkungen der sogenannten Mutter-Tochter-Richtlinie in vielen EU-Staaten und das österreichische internationale Schachtelprivileg. Wenn beispielsweise ein österreichisches Unternehmen Anteile an einer ausländischen Immobiliengesellschaft erwirbt, die etwa über Büroobjekte verfügt, sind die Gewinnausschüttungen aus der Vermietung steuerfrei. Sofern die Anteile mindestens ein Jahr gehalten wurden und mindestens zehn Prozent der Gesellschaft besessen werden, kann diese auch steuerfrei verkauft werden. Ein großer Steuervorteil für jedes österreichische Unternehmen mit einer ausländischen Beteiligung. Aber ein Privileg, das nur Kapitalgesellschaften freisteht.

Was Privatanleger, die Immobilien im Ausland vermieten, über Steuern wissen sollten!

Private Investoren, die eine Immobilie im Ausland vermieten, sind mit diesen Einkünften im jeweiligen Ausland steuerpflichtig und profitieren damit auch von einem viel niedrigeren Steuersatz als in Österreich. In Österreich ist man zwar unbeschränkt steuerpflichtig, um einen Steuerkonflikt zu verhindern, gibt es jedoch Doppelbesteuerungsabkommen. Diese regeln, welches Land das primäre Besteuerungsrecht hat.

Bei Immobilien sind die Verhältnisse klar: Besteuern darf (bis auf wenige Ausnahmen) nur das Land, in dem sich die Immobilie befindet. Allerdings können die Betreffenden hierzulande durch die ausländischen Einkünfte in Österreich in eine höhere Progressionsstufe geraten und deshalb in Österreich etwas mehr Steuern zahlen.

Gibt es Möglichkeiten die Besteuerung von Mieterlösen zusätzlich zu minimieren?

Es besteht natürlich die Möglichkeit das Gebäude abzuschreiben und Fremdfinanzierungszinsen abzusetzen. Zum Teil kann die Abschreibung auch degressiv sein.

Welche Unterschiede gibt es bei der Besteuerung bei Unternehmen im Osten?

Bei der klassischen Vermietung gibt es keine großen Unterschiede zwischen Osteuropa und Österreich: Reparaturen können abgesetzt und Zinsen für die Fremdfinanzierung können auch in CEE abgeschrieben werden. Bei der Unternehmensbesteuerung gibt es jedoch sehr wohl Unterschiede. Ein österreichisches Unternehmen kann etwa Rückstellungen für Pensionen, Jubiläumsgeld oder Rückstellungen für drohende Verluste abschreiben. Möglichkeiten, die es in Zentral- und Osteuropa nur eingeschränkt gibt, in Österreich aber einen großen Abzugsposten darstellen.

 

Dieser Artikel von Steuerberaterin Karin Fuhrmann ist auch im Trend erschienen.

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