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Immobilien Due Diligence-Prüfungen

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Immobilien Due Diligence-Prüfungen

Alles zu Immobilien Due Diligence-Prüfungen by TPA Steuerberatung!

Nach einer Phase der Zurückhaltung im Bereich des M&A-Marktes ist in den letzten zwei Jahren der Bedarf an Due Diligence-Prüfungen (sogenannten DD Prüfungen) besonders im Immobilienbereich wieder stark angestiegen. Speziell für Immobilientransaktionen & Asset Management entwickelt, bietet TPA Steuerberatung Immobilien Due Diligence-Prüfungen für Share & Asset Deals an! Dadurch können Sie Ihre M&A Projekte in Österreich, Deutschland und ganz Osteuropa sicher und schnell abwickeln.

Was bedeutet Due Diligence?

Definition Due Diligence

Der Begriff „Due Diligence“ steht für eine mit „gebotener Sorgfalt“ vorgenommene Risikoprüfung, eine Stärken & Schwächen-Analyse. Am häufigsten werden diese DD-Prüfungen bei geplanten Unternehmenskäufen oder größeren Immobilientransaktionen vorgenommen und zwar von Seiten des Kaufinteressenten, das ist dann die sogenannte Buyer Due Diligence. Das Pendant dazu stellt die sogenannte Vendor Due Diligence dar, bei welcher der Verkäufer selbst eine Risikoevaluierung seines eigenen Unternehmens, beispielsweise vor einem geplanten Verkauf durchführt.

Arten von Due Diligence Prüfungen

Zudem gibt es verschiedene Varianten von Due Diligence Prüfungen je nach Projekt, die aber immer die detaillierte Prüfung und Analyse des Objekts beinhaltet, eine Art Ankaufs-Test, der auf verschiedene Aspekte ausgelegt werden kann.

  • Tax Due Diligence
  • Financial Due Diligence
  • Immobilien Due Diligence
  • Technical Due Diligence

Was wird bei Due Diligence Prüfungen analysiert?

Thematisch geht es bei Due Diligence – Prüfungen im Standardfall um die Bereiche Steuern, Recht, Technik sowie Betriebswirtschaft / Finanzen. Aus der Praxiserfahrung sind die steuerlichen Themen bei DD-Prüfungen vor allem

  • Verrechnungspreisdokumentation;
  • Zweifelsfragen in der Umsatzsteuer;
  • Gefahr von verdeckten (Gewinn)Ausschüttungen;
  • Steuerliche Verlustvorträge;
  • Umgründungen;
  • Personalkosten.

Die rechtlichen Themen betreffen häufig Bereiche wie (fehlende) Patentanmeldungen, arbeitsrechtliche Risiken, Prozessrisiken, öffentliche Auflagen und Umwelt, Vertragswesen und Gesellschaftsrecht. Weitere Prüfungsschwerpunkte können z.B. auf der kommerziellen/finanziellen Seite sowie in der IT bzw. Software liegen.

Plausibilisierung der Planrechung

Ein wichtiges Kernstück einer Due Diligence stellt die Plausibilisierung der Planungsrechnung dar. Diese bedarf im Regelfall einer kritischen Analyse. Denn für den Käufer sind die Zukunftsperspektiven des Zielunternehmens meist entscheidungsrelevanter als überschaubare Risiken in der steuerlichen oder rechtlichen Vergangenheit bzw. Zukunft.

Dealbreaker

Sogenannte Dealbreaker stellen in der Praxis meist nicht nachvollziehbare Planungsrechnungen oder größere Risiken in der Vergangenheit, meist im Bereich Steuern und/oder Recht, dar. Im Immobilienbereich können Altlasten beim Grundstückskauf durch eine DD-Analyse entdeckt werden und somit zu einem Dealbreaker werden. Sollte es keine Dealbreaker geben, entscheidet erfahrungsgemäß der Gesamteindruck des Zielunternehmens und ob eine Preiseinigung stattfindet.

Immobilien Due Diligence Prüfungen

Alle Stärken & Schwächen des Objekts auf einen Blick – das bietet die Due Diligence-Prüfung im Real Estate-Bereich für den Käufer. Die Möglichkeiten der Strukturierung der verkaufenden und erwerbenden Gesellschaften sowie der Ablauf eines typischen Share Deals und Asset Deals beim Erwerb von Immobilien wird von der Real Estate Due Diligence Prüfung bis zum Closing dargestellt.

Besondere Berücksichtigung findet das regelmäßig wichtige Thema der Finanzierung des Deals und die damit allenfalls verbundenen Stolpersteine (Einlagenrückgewähr, Finanzierung durch das Target, etc.).Bei Immobilientransaktionen werden zahlreiche Arten von Steuern und Gebühren angesprochen, wie etwa Ertragsteuern, Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer, Rechtsgeschäftsgebühren oder Gerichtsgebühren.

Die Real Estate Due Diligence ist ein komplexer Vorgang, der viel Know-How erfordert und viele unterschiedliche Informationen strukturiert verarbeitet. Gerade bei der Bewertung von Immobilien sind viele Dokumente notwendig, vom Exposé, Kaufverträge, , Eigentümerverhältnisse, Grundstückspreise und Mieten, PKW Stellflächen, Brandschutz-Bestimmungen, Leerstand in der Umgebung, Standort-Bewertung wie Infrastruktur, Grundbuchauszüge, Liegenschaftskataster, Versicherungen und viele weitere Unterlagen und Daten.

Wann macht eine Real Estate Due Diligence Sinn?

Die DD führt zu einer Risikominimierung seitens des Käufers und kann zur Wertermittlung des Objektes beitragen: Die Prüfungsergebnisse der Due Diligence können beispielsweise zu einer Reduzierung des Kaufpreises führen oder zur Notwendigkeit besonderer Voraussetzungen im Kaufvertrag zu ergänzen. Die Real Estate Due Diligence bildet transparent alle Stärken und Schwächen des Kaufobjekts ab, wodurch Informationslücken geschlossen werden können und der Deal zur Zufriedenheit beider Seiten abgeschlossen werden kann.

Der Gesamteindruck entscheidet

Für den Gesamteindruck ist neben der rein steuerlichen und rechtlichen Analyse vor allem auch eine betriebswirtschaftliche Gesamtbetrachtung des Zielunternehmens erforderlich. Dazu gehören z.B.

  • Informationen über notwendige Verbesserungen im Forderungsmanagement,
  • straffere Organisation des Vertriebs,
  • mehr Bedarf an Managementpersonal,
  • Verbesserungen im Einkaufsprozess.

Diese Informationen können meist in einem Due Diligence-Prozess gewonnen werden und werden dann von den Beratern des potentiellen Käufers an diesen in einem schriftlichen Bericht weitergegeben.

TPA Tipp zur Due Diligence-Prüfung

Weder ersetzt eine gute Due Diligence ein gutes Vertragswerk, noch ersetzt ein gutes Vertragswerk eine gute DD. Wenn Sie planen ein Unternehmen zu kaufen, oder Teile Ihres Unternehmens einem Investor zu verkaufen, oder bei einem Immobilien Deal, kontaktieren Sie unsere Due Diligence-Experten, die Sie bei all Ihren Transaktion gerne beraten und begleiten.

Informieren Sie sich hier über unsere Services:

 

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