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EU-Gebäuderichtlinie EPBD – Neue Anforderungen an Gebäude in Österreich
Mit dem European Green Deal verfolgt die Europäische Union das Ziel, bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen. Einen wesentlichen Beitrag dazu soll der Gebäudesektor leisten, der derzeit rund 40 % des gesamten Energieverbrauchs in der EU verursacht und etwa die Hälfte des Erdgases verbraucht. Vor diesem Hintergrund wurde die Europäische Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), die ursprünglich im Jahr 2010 eingeführt wurde, umfassend überarbeitet.
Die novellierte Richtlinie ist am 28. Mai 2024 in Kraft getreten und war grundsätzlich bis 29. Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen. In Österreich wurde die Umsetzung mit ersten bundes- und landesrechtlichen Regelungen begonnen, ist jedoch noch nicht abgeschlossen. Auf Bundesebene wurde insbesondere das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) novelliert. Die bautechnische Umsetzung fällt hingegen überwiegend in die Kompetenz der Länder. Da die Bundesländer die Vorgaben der EPBD unterschiedlich umsetzen können, ist bei der Beurteilung konkreter Verpflichtungen stets das jeweils anwendbare Landesrecht zu berücksichtigen.
Als Grundlage hierfür liegt seit September 2025 bereits die aktualisierte OIB-Richtlinie 6 vor, die die Anforderungen der EPBD in bautechnische Vorgaben überführt und mögliche Maßnahmen zur Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz von Bestandsgebäuden aufzeigt. Zu den wichtigsten Handlungsfeldern zählen die energetische Verbesserung der Gebäudehülle, die Modernisierung von Raumheizungs- und Warmwassersystemen sowie der verstärkte Einsatz erneuerbarer Energien. Verbindlich werden diese Vorgaben jedoch erst durch ihre Übernahme in das jeweilige Landesrecht.
Die neuen Vorgaben betreffen bestehende Gebäude und Neubauten, unterscheiden jedoch nach Wohn- und Nichtwohngebäuden. Welche konkreten Pflichten Eigentümer treffen, ergibt sich aus den jeweils anwendbaren bundes- und landesrechtlichen Vorschriften. Die Auswirkungen beschränken sich jedoch nicht auf die Immobilienwirtschaft. Zwar ist diese besonders betroffen, erfasst werden können aber auch Unternehmen anderer Branchen, die über Immobilienbestände verfügen oder diese verwalten. Der Umsetzung der EPBD kommt daher in den kommenden Jahren eine zentrale Bedeutung für Investitionsentscheidungen, Sanierungsvorhaben und die langfristige Bewirtschaftung von Immobilien zu.
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Zentrale Inhalte der europäischen Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie (EPBD)
Nationaler Gebäuderenovierungsplan
Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet die EU-Mitgliedstaaten zur Erstellung nationaler Gebäuderenovierungspläne. Darin sollen konkrete Strategien festgelegt werden, mit denen die Energieeffizienz des Gebäudebestands verbessert und die Dekarbonisierung des Gebäudesektors vorangetrieben werden kann.
Eine besondere Vorbildfunktion kommt öffentlichen Gebäuden zu. Neue Gebäude im Eigentum öffentlicher Einrichtungen müssen ab 1. Jänner 2028 als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Für alle übrigen Neubauten gilt diese Verpflichtung ab 1. Jänner 2030. Darüber hinaus ist das Lebenszyklus-Treibhausgaspotenzial ab 2028 für neue Gebäude mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche und ab 2030 für alle Neubauten zu berechnen und im Energieausweis offenzulegen.
Die Bewertung von Neubauten soll künftig neben dem Energieverbrauch im Betrieb auch das Treibhausgaspotenzial über den gesamten Lebenszyklus berücksichtigen. Damit gewinnen auch die klimarelevanten Auswirkungen der verwendeten Materialien sowie der Bau-, Sanierungs- und Rückbauprozesse an Bedeutung.
Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der energetischen Sanierung des bestehenden Gebäudebestands. Für Nichtwohngebäude sind Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz vorgesehen, die insbesondere die energetisch schwächsten Gebäude betreffen. Für Wohngebäude soll der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des Gebäudebestands gegenüber 2020 bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20 bis 22 % sinken. Davon müssen mindestens 55 % auf die Renovierung der energetisch schlechtesten 43 % des Wohngebäudebestands zurückzuführen sein. Eine individuelle Sanierungspflicht für jedes Wohngebäude sieht die EPBD hingegen nicht vor.
Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz
Ein weiterer zentraler Baustein der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie ist die Einführung sogenannter Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz von Bestandsgebäuden (Minimum Energy Performance Standards, MEPS). Ziel dieser Vorgaben ist es, die energetische Sanierung insbesondere jener Gebäude voranzutreiben, die derzeit die schlechteste Energieeffizienz aufweisen.
Für bestehende Nichtwohngebäude setzt die Richtlinie am einzelnen Gebäude an. Bis 2030 sollen die energetisch schlechtesten 16 % und bis 2033 die schlechtesten 26 % des nationalen Referenzbestands zum 1. Jänner 2020 verbessert werden. Ob daraus für ein konkretes Gebäude eine Renovierungsverpflichtung entsteht, hängt von der jeweiligen nationalen und insbesondere landesrechtlichen Umsetzung ab.
Damit rücken ältere und energetisch ineffiziente Bestandsgebäude verstärkt in den Fokus. Eine schlechte Energieeffizienzklasse allein führt jedoch nicht automatisch zu einer Renovierungsverpflichtung. Maßgeblich sind die jeweils verbindlichen nationalen oder landesrechtlichen Vorgaben sowie die darin festgelegten technischen Schwellenwerte und Auslöser.
Energieausweise und Gebäudedaten
Mit der Novelle des § 3 EAVG (Energieausweis-Vorlage-Gesetzes) vom 1. Juli 2026 wurden die Informationspflichten bei Verkaufs- und Vermietungsanzeigen erweitert. Dazu gehören unter anderem Angaben zum Heiz- und Endenergiebedarf sowie der Gesamtenergieeffizienzklasse, die durch den Verkäufer oder Bestandgeber sowie die von ihnen beauftragten Immobilienmakler zur Verfügung gestellt werden müssen, Die technische Ermittlung der Kennwerte und die Ausgestaltung des Energieausweises richten sich nach den jeweils anwendbaren, überwiegend landesrechtlichen Vorschriften.
Die „In-Bestand-Gabe“ umfasst nun ausdrücklich auch die Verlängerung eines Bestandrechts sowie den vertraglichen Erwerb eines Bestandrechts an einem zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude. Der Energieausweis ist rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers vorzulegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Dies kann digital erfolgen. Auf Verlangen ist der Energieausweis jedoch auch auf Papier vorzulegen und auszuhändigen.
Für bereits ausgestellte, nach der bisherigen Rechtslage richtlinienkonforme Energieausweise gilt grundsätzlich weiterhin eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Werden solche Energieausweise verwendet, können in Anzeigen weiterhin der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor angegeben werden.
Renovierungsverpflichtung für Nichtwohngebäude in Wien
Mit dem Wiener EU-Gebäuderichtlinie-Umsetzungsgesetz 2026 und der Änderung der Wiener Bautechnikverordnung wurde mit Wirkung vom 15. Juli 2026 eine Renovierungsverpflichtung für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude eingeführt. Sie entsteht, wenn der berechnete Referenz-Heizwärmebedarf des Gebäudes die maßgebliche Grenzlinie überschreitet und ein gesetzlich festgelegter Auslöser vorliegt. Somit ist die jeweilige Energieeffizienzklasse nicht der entscheidende Faktor, sondern die technische Prüfung anhand des vollständigen Energieausweises, seines Anhangs und der für das Gebäude maßgeblichen Grenzlinie.
Zu den gesetzlich festgelegten Auslösern gehören beispielsweise der Verkauf oder die Vermietung eines Objektes, wenn der Vorgang das gesamte Nichtwohngebäude betrifft. Die Neuvermietung einzelner Büro- oder Geschäftsflächen oder der Verkauf eines einzelnen Wohnungseigentumsobjekts reichen dagegen nicht als Auslöser aus. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, ist das entsprechende Gebäude innerhalb von fünf Jahren zu renovieren und der Eintritt der Verpflichtung der Behörde unverzüglich bekannt zu geben.
Grundsätzlich sind jene Maßnahmen umzusetzen, die erforderlich sind, um die vorgegebenen energetischen Anforderungen zu erreichen. Ist eine vollständige Sanierung wirtschaftlich nicht vertretbar, können sich die Verpflichtungen auf jene Maßnahmen beschränken, die unter Berücksichtigung des Kosten-Nutzen-Verhältnisses als angemessen gelten.
Weitere Anforderungen
Neben den Vorgaben zu Gebäuderenovierungen und Einführung von Nullemissionsgebäuden enthält die EPBD zahlreiche weitere Maßnahmen, die den Übergang zu einem klimaneutralen Gebäudebestand unterstützen sollen. Ein wesentlicher Schwerpunkt liegt dabei auf der schrittweisen Abkehr von fossilen Heizsystemen. Dazu gehört unter anderem, dass die Förderung fossiler Heizungssysteme mit 2025 ausgelaufen ist und der Betrieb von fossilen Heizkesseln bis 2040 vollständig eingestellt werden soll. Gleichzeitig sollen klimafreundliche Alternativen, insbesondere Wärmepumpen, verstärkt gefördert werden.
Darüber hinaus soll die Digitalisierung des Gebäudebetriebs vorangetrieben werden. Ab 2029 müssen Nichtwohngebäude mit einer Heiz- oder Kühlleistung von mindestens 70 kW grundsätzlich mit intelligenten Gebäudeautomatisierungs- und Steuerungssystemen ausgestattet sein. Durch den Einsatz dieser Systeme sollen technische Anlagen bedarfsgerechter gesteuert und Verbrauchsdaten laufend ausgewertet werden, wodurch ein effizienterer Gebäudebetrieb unterstützt wird.
Ein weiterer Schwerpunkt der Richtlinie liegt auf dem Ausbau der Solarenergie. Die EPBD sieht hierfür eine schrittweise Einführung von Solaranlagen auf unterschiedlichen Gebäudekategorien vor. Bereits ab 2027 sollen Neubauten öffentlicher Einrichtungen sowie neue Nichtwohngebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 250 m² entsprechend ausgestattet werden. Gleiches gilt ab 2028 für größere öffentliche Bestandsgebäude sowie für bestehende Nichtwohngebäude, bei denen umfassende Renovierungen oder Dachsanierungen durchgeführt werden. Für neue Wohngebäude und überdachte Parkplätze sollen entsprechende Verpflichtungen ab 2029 gelten. Damit soll das bislang vielfach ungenutzte Potenzial von Dachflächen für die Erzeugung erneuerbarer Energie stärker ausgeschöpft werden.
Ergänzend dazu stärkt die Richtlinie die Verknüpfung von Gebäuden mit nachhaltiger Mobilität. Bei Neubauten und größeren Renovierungen sind künftig verstärkt Ladeinfrastrukturen für Elektrofahrzeuge vorzusehen. Je nach Gebäudetyp müssen hierfür eine bestimmte Anzahl von Ladepunkten oder entsprechende Vorverkabelungen installiert werden. Darüber hinaus werden Vorgaben für die Bereitstellung von Fahrradabstellplätzen eingeführt, die sich an der Größe und Nutzung des jeweiligen Gebäudes orientieren. Vergleichbare Anforderungen gelten auch für Wohngebäude mit einer größeren Anzahl an Stellplätzen. Dadurch soll die notwendige Infrastruktur für nachhaltigere Mobilitätsformen bereits auf Gebäudeebene geschaffen und deren Nutzung im Alltag erleichtert werden.
Fazit
Die Umsetzung der EPBD zeigt, dass zwischen den europäischen Zielvorgaben und den konkreten Verpflichtungen für Eigentümer ein mehrstufiger Umsetzungsprozess liegt. Erst die nationale und landesrechtliche Ausgestaltung entscheidet darüber, welche Anforderungen für einzelne Gebäude tatsächlich gelten.
Die Richtlinie begründet jedoch nicht automatisch eine Sanierungspflicht für jedes ältere Gebäude. Welche Anforderungen Eigentümer treffen, hängt insbesondere vom Gebäudetyp sowie von der Umsetzung durch Bund und Länder ab. Österreichweit gelten seit 1. Juli 2026 die geänderten Informationspflichten nach dem EAVG. In Wien kann seit 15. Juli 2026 bei bestimmten Rechtsvorgängen oder einer Nutzungsänderung des gesamten bestehenden Nichtwohngebäudes eine Renovierungsverpflichtung entstehen, wenn die maßgebliche Grenzlinie überschritten wird.
Für Eigentümer, Investoren und Nutzer von Immobilien bedeutet dies, dass energetische Aspekte stärker in Investitions-, Sanierungs- und Bewirtschaftungsentscheidungen einzubeziehen sind. Bei Transaktionen reicht die bloße Vorlage eines Energieausweises nicht aus. Erforderlich ist vielmehr eine gemeinsame rechtliche und technische Prüfung der Gebäudekategorie, der Berechnungsgrundlagen, eines möglichen gesetzlichen Auslösers sowie des Maßnahmen- und Investitionsbedarfs. Da die Bundesländer unterschiedliche Regelungsansätze wählen können, bleibt die Prüfung des am jeweiligen Standort geltenden Landesrechts unverzichtbar.
