Einlage und Entnahme von Immobilien bei Mitunternehmerschaften
Die Einlage und die Entnahme von Immobilien bei Mitunternehmerschaften, das sind betriebliche Personengesellschaften, wurden in den vergangenen Jahren gesetzlich neu geregelt. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wesentlichen Bestimmungen und deren steuerliche Auswirkungen.
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Einlage von Immobilien in eine Mitunternehmerschaft
Die Einlage von Immobilien des bisherigen steuerlichen Privatvermögens oder des ertragsteuerlichen Sonderbetriebsvermögens in das gemeinschaftliche Betriebsvermögen einer Mitunternehmerschaft wird grundsätzlich in zwei Teile aufgespalten: die Eigenquote und die Fremdquote.
Bei der Eigenquote greifen die ertragsteuerlichen Einlagebewertungsvorschriften.
- Die Immobilie wird hinsichtlich der Eigenquote grundsätzlich mit dem „Buchwert“, genauer: den modifizierten (fortgeschriebenen) Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet
- Für Gebäude des Altvermögens erfolgt die Bewertung der Eigenquote hingegen zum „Teilwert“, also im Wesentlichen dem Verkehrswert („Step-Up“).
- Für Grund und Boden des Altvermögens bleibt die Altvermögenseigenschaft in der Eigenquote erhalten.
Die Fremdquote betrifft den Teil der Immobilie, der dem Übertragenden nach der Übertragung ertragsteuerlich nicht mehr zuzurechnen ist. Hier erfolgt die Besteuerung als Immobilien-Veräußerung (idR 30 % ImmoESt, 4,2 % ImmoESt bei Altvermögen) beim Übertragenden, unabhängig davon, ob die Gegenleistung bspw in Geld oder nur in der Erhöhung des variablen Kapitalkontos erfolgt.
Ausnahmen von der Veräußerungsbesteuerung gelten, wenn
- die ertragsteuerliche Zurechnung der Immobilie unverändert bleibt, bspw. bei 100 %-Tochter-Personengesellschaften, oder wenn
- der Übertragende die Fremdquote an die übrigen Mitunternehmer (idR Angehörige) ertragsteuerlich unentgeltlich schenkt.
Entnahme von Immobilien aus einer Mitunternehmerschaft
Seit 1.7.2024 gilt auch bei der Entnahme von Liegenschaften aus dem gemeinschaftlichen Betriebsvermögen ins steuerliche Privatvermögen oder ins Sonderbetriebsvermögen die Quotenbetrachtung – Eigenquote und Fremdquote.
- Bei der Eigenquote greifen die ertragsteuerlichen Entnahmebewertungsvorschriften. Immobilien, die dem 30%igen Sondersteuersatz unterliegen, werden grundsätzlich mit dem ertragsteuerlichen Buchwert bewertet, soweit sie dem Übernehmenden nach der Entnahme weiterhin ertragsteuerlich zuzurechnen sind.
- Die Fremdquote betrifft den Teil der Immobilie, der dem Übernehmenden vor der Übertragung ertragsteuerlich nicht zuzurechnen war. Hier erfolgt die Besteuerung als Immobilien-Veräußerung bei demjenigen, der die Immobilie aus ertragsteuerlicher Sicht abgibt.
Ausnahmen von der Veräußerungsbesteuerung gelten, wenn die ertragsteuerliche Zurechnung der Immobilie unverändert bleibt (zB bei Entnahme durch den 100 %-Gesellschafter) oder wenn bei Immobilien, die dem Sondersteuersatz von 30 % unterliegen, die anderen Mitunternehmer ihre Quote an den entnehmenden Mitunternehmer ertragsteuerlich unentgeltlich schenken.
Besonderheiten
Die „Teilwertfiktion“ (also idR die Bewertung mit dem Buchwert) gilt weiterhin zB
- bei Übertragungen zwischen Betrieben desselben Steuerpflichtigen oder
- bei Übertragungen zwischen Sonderbetriebsvermögen verschiedener Mitunternehmerschaften desselben Steuerpflichtigen.
Fremdübliche betriebliche Geschäfte zwischen einem Gesellschafter und der Personengesellschaft werden zur Gänze als Veräußerung und Anschaffung behandelt.
TPA Tipp
Für die richtige steuerliche Behandlung von Einlagen und Entnahmen von Immobilien bei Mitunternehmerschaften ist eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls und eine entsprechende Dokumentation unerlässlich.
Bei Fragen zu Ihrer spezifischen Situation steht Ihnen Ihr TPA Berater gerne zur Verfügung.
