Umsatzsteuer-Änderung bei Geschäftsraummiete

19. Februar 2019

Aufgrund der aktuellen Rechtsprechung kommt es zu umsatzsteuerlichen Änderungen bei der Geschäftsraummiete. Was Sie dabei beachten müssen, hat TPA Steuerexperte für Immobilien, Gunther Lang im folgenden Artikel, der auch in der Österreichischen Immobilienzeitung erschienen ist, zusammengefasst.

Umsatzsteuer bei Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten

Seit Einführung der Neuregelung der umsatzsteuerlichen Bestimmungen iZm der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten im Jahr 2012 wird das Thema kontrovers diskutiert. Seit 1.9. 2012 kommt es für die Frage, ob eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung einer Geschäftsräumlichkeit möglich ist, auf die im Mietobjekt erzielten Umsätze des Mieters an. Nur wenn dieser das Mietobjekt nahezu ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt, ist eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung nach wie vor möglich.

Erfreulich für Steuerpflichtige

Insbesondere die Frage, ab wann diese neue Regelung anzuwenden ist, wurde (und wird) dabei kontrovers diskutiert, wobei festzuhalten ist, dass die Finanzverwaltung grundsätzlich eine sehr strenge Sicht einnimmt. Nunmehr wurde erstmals ein strittiger Fall vom Bundesfinanzgerichtshof (BFG) entschieden – mit einem für den Steuerpflichtigen erfreulichen Ausgang.

Geschäftsraumvermietung: Wann beginnt das Mietverhältniss?

Im gegenständlichen Verfahren ging es zusammengefasst um die Fragestellung, ob durch eine Verschmelzung zweier Gesellschaften, bei der der bisherige Vermieter unterging, dadurch durch den Gesamtrechtsnachfolger ein neues Mietverhältnis begründet wird (so die Ansicht der Finanz) und damit die Neuregelung der umsatzsteuerlichen Geschäftsraumvermietung zur Anwendung gelangt, obwohl sich an den Mietverträgen, etc nichts geändert hat. Dieser Ansicht der Finanz wurde von der Beratungspraxis heftig widersprochen.

Der BFG nun in seinem Erkenntnis festgehalten, dass nach dem Gesetzeswortlaut hinsichtlich der Neuregelung der Geschäftsraumvermietung auf den Beginn eines Mietverhältnisses und somit auf das Vorliegen eines neuen zivilrechtlichen Bestandvertrages abzustellen ist.

Gesamtrechtsnachfolge: Nahtloses Fortsetzen des ursprünglichen Mietverhältnises

Nach nahezu allen vorliegenden Literaturmeinungen tritt gem. BFG bei einer Verschmelzung die aufnehmende Gesellschaft als Gesamtrechtsnachfolger der verschmolzenen Gesellschaft in deren Rechte und Pflichten ein. Aufgrund dieser Gesamtrechtsnachfolge wird das ursprüngliche Mietverhältnis nach Ansicht des BFG aber nahtlos fortgesetzt und, da es zudem dazu auch keiner neuerlichen Willenseinigung bedarf, auch kein neues Mietverhältnis begründet.

Die Inkrafttretensbestimmung der hier einschlägigen gesetzlichen Regelung stellt aber für die Frage, ob bereits die – für den Steuerpflichtigen ungünstige – Neuregelung zur Anwendung gelangt, eindeutig auf die Begründung eines neuen Mietverhältnisses nach dem Stichtag 31.8.2012 ab. Da ein derartiges neues Mietverhältnis nach dem BFG aber nicht begründet wurde, besteht für die Vermieterin nach weiterhin die Möglichkeit, die Vermietungsumsätze (nach deren Wahl) umsatzsteuerpflichtig zu behandeln. Dies auch dann, wenn der Mieter im Mietobjekt nicht nahezu ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielen sollte. Der in den Umsatzsteuerrichtlinien der Finanz dazu vertretenen Rechtsaufassung wurde vom BFG nicht gefolgt.

Achtung: Abschließende Klärung der Frage steht noch aus

Für die Praxis bedeutet dieses erfreuliche Erkenntnis, dass für vergleichbare Fälle jedenfalls eine vertretbare Rechtsansicht vorliegt, wenn man noch (entgegen der Ansicht der Finanz) die Altregelung zur Anwendung bringen möchte. Allerdings ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass der BFG eine Revision beim Verwaltungsgerichtshof zugelassen hat. Dessen Entscheidung als abschließende Klärung der Frage steht noch aus und ist mit Spannung zu erwarten.

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