Mietvertrag zwischen Vater und Tochter: BFG erkennt Vermietung steuerlich an

Verträge innerhalb der Familie stehen steuerlich oft besonders im Fokus. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzgerichts (BGF) zeigt, unter welchen Voraussetzungen ein Mietverhältnis zwischen Vater und Tochter dennoch anerkannt wird.

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Vermietung innerhalb der Familie – der Fall im Überblick

Herr A ist grundbücherlicher Eigentümer einer Liegenschaft samt darauf befindlichem Zinshaus. Im Jahr 1989 schloss er mit seiner volljährigen Tochter einen schriftlichen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ab. Im Mietvertrag wurden die Kategorisierung der Wohnung gemäß Mietrechtsgesetz (MRG) sowie Regelungen betreffend Mieterinvestitionen der Tochter und Verzicht auf einzelne im MRG genannte Kündigungsgründe festgehalten. Mit Schenkungsvertrag aus dem Jahr 2015 übertrug Herr A die Liegenschaft samt Zinshaus seinen Kindern – also auch seiner Tochter, die damit zur Miteigentümerin wurde – unter Vorbehalt eines lebenslangen und unentgeltlichen Fruchtgenussrechts. Herr A versteuerte die Einnahmen aus dem Mietverhältnis als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und machte an ihn in Rechnung gestellte Umsatzsteuern als Vorsteuern geltend.

Warum das Finanzamt die Vermietung steuerlich nicht akzeptierte

Im Rahmen einer Anfang 2024 abgeschlossenen Außenprüfung wurde das Mietverhältnis zwischen Herrn A und seiner Tochter vom Finanzamt nicht mehr anerkannt. Das Finanzamt begründete dies damit, dass das Mietverhältnis aus folgenden Gründen nicht fremdüblich wäre:

Der Mietzins sei im Vergleich zu anderen Mietverhältnissen desselben Zinshauses unüblich niedrig;
Es fehle eine Wertsicherungsklausel für den Mietzins;
Es fehle eine Abrede in Bezug auf die Absicherung der von der Tochter getätigten Mieterinvestitionen;
Es wurde vermieterseitig auf den Kündigungsgrund des Nicht-Vorliegens eines dringenden Wohnbedürfnisses (§ 30 Abs. 2 Z 6 MRG) verzichtet;
Es wurde nicht versucht, den fremdunüblichen Mietvertrag durch Kündigung an ein fremdübliches Mietverhältnis anzupassen;

Warum das BFG die Sicht des Finanzamts nicht teilte

Das Bundesfinanzgericht hob die Entscheidung des Finanzamts als rechtswidrig auf und begründete dies damit, dass der Mietvertrag entgegen den Behauptungen des Finanzamtes sehr wohl fremdüblich ausgestaltet sei. Für das BFG waren alle Voraussetzungen für die Fremdüblichkeit erfüllt:

Dem Mietverhältnis lag ein schriftlicher Mietvertrag zugrunde;
Der Mietvertrag traf Regelungen zum Mietzins und dessen Indexierung;
Es wurde stets der den mietrechtlichen Bestimmungen entsprechende Kategoriemietzins tatsächlich verrechnet und auch von der Tochter bezahlt;
Es wurden die gesetzlich vorgesehenen Regelungen betreffend Mieterinvestitionen beachtet;
Der Verzicht auf einzelne im MRG genannte Kündigungsgründe ist im Rechtsverkehr auch zwischen fremden Dritten durchaus üblich;

TPA Tipp

Das fremdüblich ausgestaltete Mietverhältnis mit seiner Tochter, das auch tatsächlich wie vereinbart gelebt wurde, führt somit dazu, dass Herr A die Einnahmen aus diesem Mietverhältnis als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern hat, sofern keine steuerliche Liebhaberei vorliegt. Gleichzeitig sind die mit dieser Einkunftsquelle in Zusammenhang stehenden Ausgaben als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig. Weiters hat Herr A aufgrund der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung bei Vorliegen aller Voraussetzungen den Vorsteuerabzug.

Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen werden steuerlich nur dann anerkannt, wenn

die Vereinbarung nach außen ausreichend zum Ausdruck kommt,
die Vereinbarung einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt hat, und
zwischen fremden Dritten zu den gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wäre.

Bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen ist daher sowohl auf die Vertragsgestaltung als auch auf eine entsprechende Dokumentation der Erfüllung der Voraussetzungen zu achten. Ihr TPA-Berater unterstützt Sie gerne!