Immobilien: Steuersparen auch 2016 möglich
- Steuer-Update: Alles zu Immobilien & Steuern finden Sie auch im aktuellen 1×1 der Immobilienbesteuerung!
Mit 1.1.2016 ist die Grunderwerbsteuer NEU (GrESt) in Kraft getreten. Um Steuern zu sparen, übergaben zahlreiche Immobilienbesitzer noch vor dem 31.12.2015 ihre Liegenschaften. Eine Übergabe von Immobilien kann aber auch nach den Änderungen in der GrESt steuerlich optimiert werden und sollte unbedingt noch genauer als früher geplant werden.
1. Grunderwerbsteuer NEU: die Fakten
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) beträgt für entgeltliche Erwerbe prinzipiell 3,5 % der Gegenleistung, jedoch mindestens vom Grundstückswert. Der Grundstückswert ist ein neu im GrEStG geschaffener Begriff, der auf drei verschiedene Arten ermittelt werden kann. Möglich sind
- die pauschale Ermittlung anhand der Vorgaben der Grundstückswert- Verordnung (-VO),
- eine Herleitung auf Basis eines geeigneten Immobilienpreisspiegels, und
- die Vorlage eines Sachverständigengutachtens.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer aktuell in Österreich?
Die pauschale Wertermittlung auf Basis der Grundstückswert-VO ist in der Regel die günstigste Variante. Da diese aber nur auf einer VO des Bundesministers für Finanzen basiert, kann nicht ausgeschlossen werden, dass es – bei Änderungen in der politischen Situation – zu Verschlechterungen der VO kommt. Deshalb kann eine zeitnahe Übertragung von Immobilien unter Umständen sinnvoll sein. Übertragungen innerhalb des Familienverbandes sind seit 1.1.2016 begünstigt, weil sie immer als unentgeltliche Übertragungen angesehen werden.
Gestaffelter Steuersatz der Grunderwerbsteuer
Das heißt, dass als Bemessungsgrundlage zwar weiterhin der Grundstückswert zur Anwendung kommt, der Steuersatz jedoch gestaffelt ist:
- Für die ersten EUR 250.000 fallen 0,5 % GrESt an,
- für die nächsten EUR 150.000 fallen 2 % an, und
- für den EUR 400.000 übersteigenden Betrag kommt der normale Steuersatz von 3,5 % zur Anwendung.
Für den Stufentarif sind die begünstigten Erwerbe der letzten fünf Jahre (beginnend mit dem 1.1.2016) zusammen zu rechnen, wenn sie zwischen denselben Personen stattgefunden haben oder dieselbe wirtschaftliche Einheit betreffen.
TPA Tipp zu Immobilien mit geringem Grundstückswerten
Gerade bei Immobilien mit geringem Grundstückswert kann die GrESt-Belastung aufgrund des Stufentarifes nach der Reform seit 1.1.2016 günstiger als vorher sein.
2. Übergabe mit Wirkung: Ziele genau festlegen
Bei der Übergabe von Immobilien gibt es diverse Gestaltungsmöglichkeiten, die unterschiedliche steuerliche, wirtschaftliche und zivilrechtliche Folgen haben. Daher sollte man sich vor der Übergabe von Liegenschaften genau überlegen, welche Auswirkungen durch die Übergabe gewünscht sind. Rechtliche Auswirkungen können zB sein, dass
- auf das eigene Verlassenschaftsverfahren Einfluss genommen werden soll (vorweggenommene Erbfolge),
- verhindert werden soll, dass zur Begleichung allfälliger Pflegekosten die im Laufe des Lebens erworbenen Immobilien herangezogen werden (Pflegeregress), oder
- in haftungsanfälligen Berufen Immobilien zur Absicherung an andere Familienmitglieder übergeben werden sollen.
Eine Übergabe muss nicht zwangsläufig zu Lebzeiten erfolgen. Auch die Versorgung der Hinterbliebenen nach dem eigenen Ableben kann so geregelt werden.
Übergabe zu Lebzeiten: Was ist zu beachten?
Bei Übergaben zu Lebzeiten will der Übergeber in der Regel die wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht verändern. Das heißt: hier geht es darum, trotz geändertem Eigentümer die Einnahmen (oder einen Teil davon) weiterhin an den Übergeber fließen zu lassen. Wichtig ist daher, vor einer Übergabe fest zu legen, welche wirtschaftlichen Auswirkungen gewünscht sind.
Aus steuerlicher Sicht ist insbesondere zu überlegen,
- wem die Einkünfte steuerlich zufließen sollen,
- wer die AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend machen kann,
- welche Gebühren und Verkehrsteuern durch die Übergabe ausgelöst werden und
- wie sich sonstige, aus den wirtschaftlichen Überlegungen resultierende Zahlungsströme steuerlich auswirken.
TPA Tipp zur Übergabe von Immobilien
Eine Übergabe von Immobilien ist (fast) immer ein einschneidender Schritt. Legen Sie Ihre gewünschten Ziele möglichst genau fest – umso präziser kann dann die Beratung erfolgen.
3. Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten: Drei Modelle zur Übergabe
Um alle rechtlichen Auswirkungen abschätzen zu können, ist eine Beratung durch einen Anwalt oder Notar wirklich zu empfehlen. Was die wirtschaftlichen und steuerlichen Auswirkungen betrifft, stellen wir Ihnen drei Modelle vor, die im Falle einer Übergabe genutzt werden können (aus Platzgründen ist dies nur eine Auswahl an Möglichkeiten):
- Vorbehaltsfruchtgenussrecht (entgeltlich oder unentgeltlich) (vgl. Punkt 3.1.);
- Übertragung gegen Rente (vgl. Punkt 3.2.);
- Rentenlegat im Todesfall (vgl. Punkt 3.3.).
3.1. Das Vorbehaltsfruchtgenussrecht
Beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht behält sich der Übergeber bei der Übertragung der Liegenschaft das Recht vor, die Liegenschaft weiterhin unter Schonung der Substanz zu nutzen und daraus auch Früchte zu ziehen. Das heißt, dass der Übergeber die Liegenschaft weiterhin privat aber auch zur Vermietung nutzen kann. Im Gegenzug hat der Übergeber auch weiterhin die Aufwendungen aus dieser Liegenschaft zu tragen. Diese Übernahme der Kosten durch den Fruchtgenussberechtigten ergibt sich bereits aus dem ABGB und muss daher nicht unbedingt gesondert vereinbart werden, außer es ist etwas Anderes gewünscht. Um sicher zu stellen, dass die Einkünfte auch wirklich dem Fruchtgenussberechtigten zugerechnet werden, muss das Fruchtgenussrecht auf Dauer rechtlich abgesichert werden. Ein Belastungsund Veräußerungsverbot für die Liegenschaft sowie das Fruchtgenussrecht sollten daher im Grundbuch verbüchert werden.
Beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht werden zwei Varianten unterschieden, und zwar das entgeltliche und das unengeltliche (Vorbehalts-)Fruchtgenussrecht.
3.1.1.Das entgeltliche Fruchtgenussrecht
Beim entgeltlichen Fruchtgenussrecht werden dem Übergeber und nunmehr Fruchtgenussberechtigten die Einnahmen weiterhin zugerechnet. Aber: da er nicht wirtschaftlicher Eigentümer der Liegenschaft ist, steht ihm keine Abschreibung (AfA) zu. Stattdessen bezahlt der Übergeber dem nunmehrigen Eigentümer der Liegenschaft jährlich ein Entgelt für die Nutzung in Höhe der AfA. Wirtschaftlich werden dadurch die Einnahmen aus der Liegenschaft geteilt, weil der Übergeber das Entgelt in der Regel aus den Einkünften aus der Liegenschaft bezahlt.
Steuerlich wird die Zahlung beim Übergeber als Werbungskosten erfasst und ersetzt dadurch die fehlende AfA. Der zivilrechtliche Eigentümer hat Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Dafür kann er die AfA für das Gebäude geltend machen. Beim zivilrechtlichen Eigentümer heben sich Fruchtgenussentgelt und AfA auf, sodass kaum steuerliche Auswirkungen auftreten. Diese Vorgangsweise ist in den Einkommensteuerrichtlinien des Finanzministeriums gedeckt. Die Rechtsansicht der Finanzverwaltung könnte sich zu diesem Thema künftig aber auch ändern.
3.1.2.Das unentgeltliche Fruchtgenussrecht
Beim unentgeltlichen Fruchtgenussrecht werden die Einkünfte ebenfalls dem Fruchtgenussberechtigten zugerechnet. Auch die AfA kommt bei korrekter Gestaltung dem Fruchtnießer zu. Dafür leistet der Übergeber keine Zahlung an den zivilrechtlichen Eigentümer. Daher verbleibt die gesamte Liquidität aus der Vermietung der Liegenschaft beim Übergeber. Das ist insbesondere von Vorteil, wenn noch Darlehen ausständig sind.
Steuerlich gibt es bei dieser Variante aber ein wichtiges Thema: aufgrund der aktuellen Rechtsprechung des VwGH ist fraglich, ob der Übergeber als Fruchtgenussberechtigter die AfA für das Gebäude geltend machen darf. Nur der wirtschaftliche Eigentümer darf die AfA geltend machen und der VwGH hat im Jahr 2014 die Anforderungen an das wirtschaftliche Eigentum „verschärft“. Nun verlangt der VwGH für die Anerkennung des wirtschaftlichen Eigentums, dass der Fruchtgenussberechtigte sämtliche Chancen auf Wertsteigerung bzw. Risiken der Wertminderung trägt. Eine entsprechende Bestimmung ist daher in den Fruchtgenussvertrag aufzunehmen.
Es besteht jedoch ein gewisses Rechtsrisiko, weil bis heute nicht klar ausjudiziert ist, wie eine solche Chancen-/ Risikotragung im Detail auszusehen hat. Deshalb hängt die Anerkennung der AfA beim Fruchtgenussberechtigten von der Entwicklung der Rechtsprechung des VwGH ab.
TPA Tipp: Vertrag zum Fruchtgenussrecht
Lassen Sie Ihre Vertragsunterlagen zum Fruchtgenussrecht vor Vertragsunterfertigung von Ihrem TPA Berater auf steuerliche Fallstricke durchsehen.
3.2. Verkauf gegen (Leib-)Rente
Einen ganz anderen Ansatz als das Fruchtgenussrecht verfolgt die Vereinbarung einer sog. (Leib)Rente. Im Gegensatz zum Fruchtgenussrecht ist bei der Rente der Übernehmer für die ganze wirtschaftliche und steuerliche Abwicklung zuständig. Das heißt, dass Mietverträge vom Übernehmer abgeschlossen werden, sämtliche Aufwendungen von ihm zu tragen sind, er jedoch auch alle Einnahmen erhält. Steuerlich werden dem Übernehmer die Einnahmen zugerechnet, dafür kann er aber auch die AfA geltend machen.
Im Gegenzug leistet der Übernehmer eine regelmäßige Zahlung (monatlich oder jährlich) an den Übergeber. Dadurch kommt es wirtschaftlich auch zu einer Aufteilung der Mieteinnahmen.
Verschiedene Formen der Rente
Aus steuerlicher Sicht gibt es verschiedene Formen der Rente. Im Fall des Verkaufes gegen Rente muss die Rente so ausgestaltet sein, dass sie als Kaufpreisrente eingestuft wird. Das heißt, die Rente muss so gewählt sein, dass der Rentenbarwert zwischen 50 % und 125 % des Verkehrswertes der übertragenen Liegenschaft beträgt. Prinzipiell ist es auch möglich, die Rente variabel zu gestalten, solange der Rentenbarwert in der angegebenen Bandbreite bleibt.
Kaufpreisrente
Steuerlich wird die Kaufpreisrente beim Empfänger (= Übergeber der Liegenschaft, Verkäufer) ab Überschreiten des Rentenbarwertes als Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen erfasst. Aufgrund der Zahlung in Rentenform kommt aber nicht der begünstigte Steuersatz von 30 % zur Anwendung, sondern der normale Tarif (bis zu 55 %).
Beim Empfänger sind die Zahlungen der Kaufpreisrente ab Überschreiten des Rentenbarwertes Sonderausgaben bzw. bei Vermietung der Immobilie Werbungskosten.
Steuerliche Gestaltung der Rente
Im Ergebnis bedeutet das, dass in der ersten Phase der Rente die Zahlungen zwischen Übernehmer und Übergeber einkommensteuerneutral sind. In der zweiten Phase sind die Zahlungen auf der Seite des Empfängers Einnahmen und auf der Seite des Zahlenden Ausgaben. Bei richtiger Gestaltung kann man damit erreichen, dass es in der zweiten Phase zu einem Einkommenssplitting zwischen Übergeber und Übernehmer kommt. Dafür müsste man bei der Gestaltung der Rente berücksichtigen, dass die zweite Phase zeitlich erst dann eintritt, wenn der Übergeber seine berufliche Tätigkeit eingestellt hat und daher ein geringeres Einkommen als der Übernehmer hat.
3.3. Rentenlegat im Todesfall
Wenn Immobilienbesitz vorhanden ist, dann sollte bereits zu Lebzeiten überlegt werden, wie sich dieser nach dem eigenen Ableben auf die Erben verteilen soll. Bei richtiger Planung kann der hinterbliebene Partner weiterhin gut versorgt werden, ohne dass erneut GrESt und Eintragungsgebühr bei Tod des hinterbliebenen Partners anfällt.
Wie vermache ich eine Immobilie im Testament richtig?
Dafür empfiehlt es sich häufig, im Testament die Immobilien direkt den Kinder zu vermachen, dem hinterbliebenen Partner jedoch zur finanziellen Absicherung des Lebensabends ein Rentenlegat einzuräumen. Da die Immobilien direkt an die Kinder übergehen, fällt nur einmalig GrESt und Eintragungsgebühr an.
Sonderausgabe: Rentenlegat
Wie beim Thema Rente sind die Kinder als Eigentümer dann steuerliches Zurechnungssubjekt für die Einkünfte aus der Vermietung. Die Zahlung aus dem Rentenlegat kann aber bereits ab der ersten Zahlung als Sonderausgabe angesetzt werden. Bei entsprechender Gestaltung der Rente (in einem bestimmten Rahmen auch variabel möglich) werden die Einkünfte aus der Vermietung beim Eigentümer der Immobilien durch die Sonderausgabe teilweise oder weitgehend ausgeglichen.
Der hinterbliebene Partner als Empfänger der Rente muss die Rente als Einnahme versteuern. Dadurch kann er steuerlich und wirtschaftlich weitgehend so gestellt werden, als hätte er die Immobilie direkt geerbt, muss sich aber nicht selbst darum kümmern.
4. Die Zukunft gestalten – auch beim Übertragen von Immobilien
Die Übertragung von Immobilien kann auch nach Änderung der GrESt aus vielerlei Gründen Sinn machen und je nach Gestaltung unterschiedliche Auswirkungen haben. Auch eine Gestaltung für die Zeit nach dem eigenen Ableben ist möglich und kann zu steuerlich zweckmäßigen und familiär gewünschten Ergebnissen führen. Nur mit guter steuerlicher Beratung können die Modelle Ihrem persönlichen Bedarf angepasst werden und/ oder noch andere Lösungsmöglichkeiten aufgezeigt werden. Dabei sind insbesondere auch das Sozialversicherungs- und Pensionsrecht sowie andere Abgaben wie beispielsweise Umsatzsteuer und Gebühren zu bedenken.
Der umfassende Artikel zur Hausübergabe wurde von Steuerberaterin Karin Fuhrmann verfasst. Sollten Sie Fragen zu Immobilien und Übergaben haben, kontaktieren Sie unsere Expertin für Immobilien-Angelegenheiten.
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