So funktioniert die Abschreibung bei Vermietungsobjekten

12. Juni 2019

Steuerberatung Immobilien Vermietung

Immobilieninvestitionen sind sowohl in wirtschaftlich unsicheren Zeiten als auch bei stabilem Wirtschaftswachstum eine sehr gefragte Anlageform. Sie bieten häufig steuerliche Vorteile, langfristige Perspektiven auf Wertsteigerung und sind auch für die Pensionsvorsorge interessant.

Was kann man als Vermieter absetzen?

Allgemein gelten für Immobilien im Privatvermögen in Österreich folgende steuerliche Rahmenbedingungen: Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen wird die Basis für die Ertragsteuer in Form einer „Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung“ (ähnlich der Einnahmen- Ausgaben-Rechnung) ermittelt. Anschaffungs- und Herstellungskosten dienen als Basis für die Berechnung der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA), so wird die laufende Abschreibung im Steuerrecht genannt.

Die Abschreibung steht nur dem wirtschaftlichen Eigentümer zu. Die Ansichten der Abgabenbehörde sind in den

  • Einkommensteuerrichtlinien (EStR 2000) und
  • Umsatzsteuerrichtlinien (UStR 2000) enthalten.

So funktioniert die Abschreibung bei Vermietungsobjekten

Von den gesamten Anschaffungskosten inklusive Anschaffungsnebenkosten (zB Grunderwerbsteuer, Notar, Anwalt, Makler, gerichtliche Eintragungsgebühr) ist ein Anteil für Grund und Boden auszuscheiden.

Dieser Grundanteil wurde ab dem Jahr 2016 auf grundsätzlich 40 % angehoben, wobei im Rahmen der Grundanteilsverordnung eine Bandbreite nach Art und Lage der Immobilie zwischen 20 % und 40 % vorgesehen ist.

Wie wird der Grundanteil in Österreich berechnet?

Nunmehr gilt Folgendes:

  • 20 % Grundanteil in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, wenn der m² Preis Bauland unter EUR 400 liegt (also im Großteil Österreichs außerhalb der großen Städte).
  • 40 % Grundanteil in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern oder einem m² Preis Bauland von mehr als EUR 400, außer
  • 30 % Grundanteil, wenn es sich um ein Gebäude mit mindestens 10 Mieteinheiten handelt.

Sowohl der Steuerpflichtige als auch die Finanzverwaltung können nur mit entsprechendem Nachweis von diesem Prozentsatz abweichen. Ebenfalls ist eine Überprüfung vorzunehmen, ob der Pauschalsatz nicht offensichtlich erheblich (> 50 %) von den tatsächlichen Verhältnissen abweicht. Die Neuregelung gilt auch für bereits früher angekaufte Immobilien.

Wie hoch ist der Abschreibungssatz des Gebäudes?

Der Abschreibungsprozentsatz des Gebäudes beträgt (bis zu)

  • 1,5 % ohne Nachweis der Nutzungsdauer;
  • 2,0 % bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden.

TPA Steuertipp zum AfA-Satz

Der AfA-Satz ist höher als 1,5 % bzw. 2 %, wenn durch Vorlage eines Gutachtens eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen wird.

Weist ein Gebäude zB technische Mängel auf, deren Sanierung wirtschaftlich nicht vertretbar ist, oder ist es wirtschaftlich verbraucht, kommt eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) über den fixen AfA-Satz von 1,5 % bzw. 2 % hinaus in Betracht.

TPA Steuertipps für Abschreibungen

  • Auf Antrag können diese Aufwendungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung und damit zusammenhängende Aufwendungen gleichmäßig über 15 Jahre verteilt abgesetzt werden; dies ist bei geringeren Einkünften uU vorteilhaft.
  • Die wahlweise Fünfzehntelung gilt auch für alle außergewöhnlichen Aufwendungen, die keine Instandhaltungs-, Instandsetzungsoder Herstellungsaufwendungen sind.
  • Unsere Steuerexperten für Immobilien haben ihr Know-How über Teilabsetzungen, Instandsetzungsaufwand, Werbungskosten und noch weitere Steuertipps für Abschreibungen in der aktuellen Immobilienbroschüre: Das 1×1 der Immobilienbesteuerung zusammengefasst.

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