So funktioniert die Abschreibung bei Vermietungsobjekten

16. Mai 2020 | Lesedauer: 4 Min.

Steuerberatung Immobilien Vermietung

Immobilien: Abschreibung für Abnutzung

Immobilieninvestitionen sind sowohl in wirtschaftlich unsicheren Zeiten als auch bei stabilem Wirtschaftswachstum eine sehr gefragte Anlageform. Sie bieten häufig steuerliche Vorteile, langfristige Perspektiven auf Wertsteigerung und sind auch für die Pensionsvorsorge interessant. Unsere Experten haben hier die wichtigsten Tipps für die Abschreibung bei Vermietung für Sie zusammengefasst!

Was kann man als Vermieter absetzen?

Allgemein gelten für Immobilien im Privatvermögen in Österreich folgende steuerliche Rahmenbedingungen: Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen wird die Basis für die Ertragsteuer in Form einer „Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung“ (ähnlich der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung) ermittelt.

Wie funktioniert die AfA-Berechnung?

Anschaffungs- und Herstellungskosten dienen idR als Basis für die Berechnung der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA), so wird die laufende Abschreibung im Steuerrecht genannt.

Die Abschreibung für Abnutzung steht nur dem wirtschaftlichen Eigentümer zu. Die Ansichten der Abgabenbehörde sind in den

  • Einkommensteuerrichtlinien (EStR 2000) und
  • Umsatzsteuerrichtlinien (UStR 2000) enthalten.

So funktioniert die Abschreibung bei Vermietungsobjekten

Von den gesamten Anschaffungskosten inklusive Anschaffungsnebenkosten (zB Grunderwerbsteuer, Notar, Anwalt, Makler, gerichtliche Eintragungsgebühr) ist ein Anteil für Grund und Boden auszuscheiden. Dieser Grundanteil wurde ab dem Jahr 2016 auf grundsätzlich 40 % angehoben, wobei im Rahmen der Grundanteilsverordnung eine Bandbreite nach Art und Lage der Immobilie zwischen 20 % und 40 % vorgesehen ist.

Wie wird der Grundanteil in Österreich berechnet?

Nunmehr gilt Folgendes:

  • 20 % Grundanteil in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, wenn der m² Preis Bauland unter EUR 400 liegt (also im Großteil Österreichs außerhalb der großen Städte).
  • 40 % Grundanteil in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern oder einem m² Preis Bauland von mehr als EUR 400, außer
  • 30 % Grundanteil, wenn es sich um ein Gebäude mit mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten handelt. Eine eigene Geschäftseinheit liegt jedenfalls pro angefangenen 400 m² Nutzfläche vor.

Sowohl der Steuerpflichtige als auch die Finanzverwaltung können nur mit entsprechendem Nachweis von diesem Prozentsatz abweichen. Ebenfalls ist eine Überprüfung vorzunehmen, ob der Pauschalsatz nicht offensichtlich erheblich (> 50 %) von den tatsächlichen Verhältnissen abweicht. Die Neuregelung gilt auch für bereits früher angekaufte Immobilien.

Wie hoch ist der Abschreibungssatz des Gebäudes?

Der Abschreibungsprozentsatz des Gebäudes beträgt (bis zu)

  • 1,5 % ohne Nachweis der Nutzungsdauer;
  • 2,0 % bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden.

TPA Steuertipp zum AfA-Satz

Der AfA-Satz ist höher als 1,5 % bzw. 2 %, wenn durch Vorlage eines Gutachtens eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen wird.

Weist ein Gebäude zB technische Mängel auf, deren Sanierung wirtschaftlich nicht vertretbar ist, oder ist es wirtschaftlich verbraucht, kommt eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) über den fixen AfA-Satz von 1,5 % bzw. 2 % hinaus in Betracht.

TPA Steuertipps für Abschreibungen bei Vermietung

  • Auf Antrag können diese Aufwendungen für außergewöhnliche technische und wirtschaftliche Abnutzung und damit zusammenhängende Aufwendungen gleichmäßig über 15 Jahre verteilt abgesetzt werden; dies ist bei geringeren Einkünften uU vorteilhaft.
  • Die wahlweise Fünfzehntelung gilt auch für alle außergewöhnlichen Aufwendungen, die keine Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungsaufwendungen sind.
  • Unsere Steuerexperten für Immobilien haben ihr Know-How über Teilabsetzungen, Instandsetzungsaufwand, Werbungskosten und noch weitere Steuertipps zu Abschreibungen für Abnutzung in der aktuellen Immobilienbroschüre: Das 1×1 der Immobilienbesteuerung zusammengefasst.

Abschreibung bei erstmaliger Vermietung

Bei erstmaliger Vermietung gilt folgende Regelung zur Abschreibung bei Vermietungsobjekten:

  • Bei Altfällen (siehe dazu Punkt 8) dürfen als Abschreibungsbasis die fiktiven Anschaffungskosten des Gebäudes zum Zeitpunkt der erstmaligen Vermietung angesetzt werden.
  • Wenn das Gebäude vorher schon verwendet wurde, um andere Einkünfte zu erzielen, dann sind andere Werte maßgeblich (vgl. EStR 2000, Rz 6433 ff).
  • Bei einem ertragsteuerlich unentgeltlichen Erwerb wird streng geprüft, ob überhaupt erstmalige Vermietung vorliegt, und dabei wird auch der Rechtsvorgänger in die Betrachtung mit einbezogen.

Tipps zur Abschreibung bei Vermietung: Unter einer Voraussetzung hat das BMF bei unentgeltlichem Erwerb keine Bedenken, zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung bei Altfällen dennoch die fiktiven Anschaffungskosten (AK) für die (höhere) AfA heranzuziehen: Und zwar gilt dies dann, wenn seit der Beendigung der Vermietung durch einen Rechtsvorgänger und dem Beginn der Vermietung durch den Steuerpflichtigen ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren vergangen ist.

Der Beendigung der Vermietung durch den Rechtsvorgänger ist es gleichzuhalten, wenn der Steuerpflichtige selbst im Zuge eines unentgeltlichen Erwerbes das Mietverhältnis, das durch einen Rechtsvorgänger eingegangen wurde, kündigt. Eine Kündigung erfolgt dann im Zuge eines unentgeltlichen Erwerbes, wenn sie innerhalb von drei Monaten nach der Einantwortung oder der Annahme der Schenkung ausgesprochen wird. (Die Einantwortung erfolgt dann, wenn der Erbe die Rechte und Pflichten des Erblassers antritt.)

Mit dieser Regelung (AfA von den fiktiven AK) ist allerdings auch eine gespaltene Ermittlung des künftigen Veräußerungsgewinnes verbunden:

  • Von den für die Abschreibung relevanten fiktiven Anschaffungskosten – somit dem „fiktiven“ Einlagewert – fällt effektiv 4,2 % Immobilienertragsteuer an. Somit bleibt die pauschale Besteuerung für die „alten stillen Reserven von Altfällen“ relevant.
  • Für jenen zweiten Teil des Veräußerungsgewinnes, der nach Aufnahme der Vermietungstätigkeit entstanden ist (stille Reserven über den „fiktiven AK“), beträgt die Immobilienertragsteuer grundsätzlich 30 %.

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