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ImmoESt bei Verkauf von geerbten Grundstücken durch gemeinnützige Vereine
Müssen gemeinnützige Vereine bei einem geerbten Grundstücksverkauf Immobilienertragsteuer zahlen?
Der VwGH (26.05.2021, 2019/15/0046) musste sich unlängst mit der Frage auseinandersetzen, ob die Veräußerung von geerbten Grundstücken durch einen gemeinnützigen Verein (dieser ist im Bereich der Kinder- und Jugendfürsorge tätig) Immobilienertragsteuer („ImmoESt“) auslöst oder nicht.
Zunächst ist festzuhalten, dass der betroffene Verein unzweifelhaft gemeinnützig iSd §§ 34ff BAO war. Die Erlöse aus dem Verkauf der geerbten Grundstücke wurden unmittelbar für die gemeinnützige Tätigkeit, nämlich die Kinder- und Jugendfürsorge, verwendet.
Gemeinnützige Vereine sind grundsätzlich von der Körperschaftssteuer befreit
Da gemeinnützige Vereine grundsätzlich von der unbeschränkten Körperschaftsteuerpflicht befreit sind, stellte sich die Frage, ob das Erben und anschließende Verkaufen der Grundstücke Teil der begünstigten gemeinnützigen Tätigkeit ist (somit als Teil des unentbehrlichen Hilfsbetriebes [auch Zweckverwirklichungsbetrieb genannt] anzusehen ist) oder aber auf Grund der Vielzahl an Erbschaften und anschließenden Verkäufen eine von der Zweckverwirklichung losgelöste Tätigkeit darstellt.
Die Beantwortung dieser Frage, hat für gemeinnützige Vereine erheblich Bedeutung, da eine Trennung von Grundstücksverkäufen und Zweckverwirklichung dazu führt, dass Vereine einerseits ImmoESt für die Verkäufe zu zahlen haben und die Grundstücksverkäufe andererseits im worst case sogar einen gemeinnützigkeitsschädlichen Betrieb iSv § 45 Abs 3 BAO darstellen können. Hier allerdings gleich vorweg eine gewisse Entwarnung, der VwGH lies offen, ob er den Verkauf als entbehrlichen Hilfsbetrieb oder als Vermögensverwaltung qualifizieren würde. Von der Einstufung als einen gemeinnützigkeitsschädlichen Betrieb hat der VwGH offenbar Abstand genommen.
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VwGH-Urteil argumentiert mit dem gemeinnützigen Zweck schon vor dem Verkauf
Leider aus Sicht der gemeinnützigen Vereine, kam der VwGH zu dem Ergebnis, dass kein unmittelbarer sachlicher Zusammenhang zwischen den Verkäufen der Grundstücke mit der begünstigten gemeinnützigen Tätigkeit vorlag. Argumentativ brachte der VwGH vor, der Verkauf von Grundstücken nur dann dem gemeinnützigen Zwecke diene, wenn das verkaufte Grundstück zuvor dem begünstigten Zweck gedient hat. Für den konkreten Fall hätte dies bedeutet, dass ein geerbtes Grundstück zunächst dahingehend saniert hätte werden müssen um den Bedürfnissen der Kinder- und Jugendfürsorge gerecht zu werden um dann im Anschluss auch tatsächlich für die Kinder- und Jugendbetreuung etc eingesetzt zu werden.
Kommt es demnach nicht zu einer vorherigen Nutzung im (Betriebsvermögen des) unentbehrlichen Hilfsbetriebes des Vereins, löst der Verkauf ImmoESt aus, selbst wenn der Verkaufserlös unmittelbar und ausschließlich dem unentbehrlichen Hilfsbetriebes und damit der begünstigten gemeinnützigen Tätigkeit zufließt.
Was gemeinnützige Vereine bei geerbten & geschenkten Grundstücken beachten sollten!
Zusammengefasst bedeutet dies für gemeinnützige Vereine, dass ein ImmoESt-freier Verkauf von geerbten oder geschenkten Grundstücken nur dann möglich ist, wenn die Grundstücke vor der Veräußerung im Rahmen der steuerlich begünstigten gemeinnützigen Tätigkeit eingesetzt wurden und somit dem Betriebsvermögen eines unentbehrlichen Hilfsbetriebs zugeordnet werden kann. Für gemeinnützige Vereine ergibt dies einerseits neuen und erhöhten Beratungsbedarf im Rahmen von „Akquisetätigkeiten“ von Erbschaften (Stichwort Hauptwohnsitzbefreiung der zukünftigen Überträger) und andererseits, dass zu überlegen sein wird, ob die Erbschaftsakquise samt Verkauf geerbter Grundstücke nicht aus Sicherheitserwägungen heraus (Stichwort gemeinnützigkeitsschädlichen Betrieb) aus dem gemeinnützigen Verein ausgegliedert werden sollte.
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