Immobilien im Stabilitätsgesetz 2012
Im vorliegenden Gesetzesentwurf ist einerseits die Abschaffung der Spekulationsfrist für private und betriebliche Liegenschaften (bei Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 1 und nach § 4 Abs 3 EStG 1988) sowie die Besteuerung von Umwidmungsgewinnen vorgesehen.
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- Steuer-Änderungen in Österreich rund um Immobilien
- Alle rechtlichen Auswirkungen auf die GrESt NEU 2016 und des aktuellen Grunderwerbsteuergesetzes in Österreich 2014
- steuerliche Änderungen durch die Steuerreform 2015/2016 in Österreich auf Immobilien.
1. Private Liegenschaften
Bei den privaten Liegenschaften ist zwischen sog. Alt- und Neufällen zu unterscheiden, wobei jeweils das Anschaffungsdatum (bei unentgeltlichen Erwerben jenes des Rechtsvorgängers) relevant ist.
Anschaffung vor dem 31.3.2002 - Altliegenschaften
Für private Altliegenschaften, welche bereits außerhalb der bisherigen Spekulationsfrist sind, also idR vor dem 31.3.2002 (bzw. ausnahmsweise vor 31.3.1997) angeschafft wurden, gilt Folgendes:
Die Spekulationsfrist von 10 bzw. 15 Jahren wird ab 1.4.2012 abgeschafft.
- Bei Verkauf von umgewidmeten Grund und Boden erfolgt die Besteuerung pauschal mit 15 % des Veräußerungserlöses, wenn die Umwidmung auf Bauland u.Ä. nach dem 31.12.1987 erfolgte; wobei Umwidmungen innerhalb der Bauklassen irrelevant sein sollen. Ebenfalls unter Umwidmungen sind sogenannte Sonderwidmungen für z.B. Einkaufzentren einzuordnen. Zusätzlich könnte eventuell auch eine Umwandlung in Bauland steuerlich irrelevant sein, solange der Bebauungsplan eine Bebauung verbietet.
- Bei Verkauf von nicht oder vor dem 31.12.1987 umgewidmeten Immobilien beträgt die Immobilienertragsteuer pauschal 3,5 % vom Erlös.
- Anstelle der pauschalen Besteuerung des Verkaufserlöses mit 15 % bzw. 3,5 %, kann auf Antrag der Veräußerungsgewinn (das heißt insb. nach Abzug der Anschaffungskosten) mit 25 % besteuert werden (siehe unten „Anschaffung nach dem 30.3.2002“).
- Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung sind großteils nicht absetzbar. Jedenfalls abgesetzt dürfen die Kosten der Steuerberechnung und Abfuhr derselben werden, sowie allenfalls zu korrigierende Vorsteuern bei Verkauf, sofern nicht zur Umsatzsteuerpflicht optiert wird.
- Bei einem Verkauf vor dem 1.4.2012 tritt keine Änderung ein, es kann also noch steuerfrei verkauft werden (Vorsicht auf die Nachversteuerung geltend gemachter Sonderabschreibungen und auf die Umsatzsteuer).
Anschaffung nach dem 30.3.2002 - Neuliegenschaften
Für private Neuliegenschaften, welche ab dem 31.3.2002 (bzw. ausnahmsweise ab dem 31.3.1997) erworben wurden, gilt hingegen:
Die Spekulationsfrist wird abgeschafft, somit ist die Steuerpflicht weiterhin gegeben.
- Für Veräußerungsgewinne von Liegenschaften und Gebäuden, die ab 31.3.2002 angeschafft wurden und vor dem 1.4.2012 veräußert werden, ergibt sich noch eine Besteuerung nach dem bisherigen Steuerrecht, also insb. Normaltarif, bis zu 50% des Gewinnes.
- Für Veräußerungsgewinne von Liegenschaften und Gebäuden, die ab 31.3.2002 angeschafft wurden und nach dem 1.4.2012 veräußert werden, ergibt sich folgende Neuregelung:
– Steuersatz 25 %, keine Progression, außer bei Antragsveranlagung;
– Steuerfrei bleiben: Gebäude, die selbst hergestellt wurden, sofern diese nicht innerhalb der letzten 10 Jahre zur Einkunftserzielung verwendet wurden, Enteignungen, und wenn die Immobilie bei Veräußerung Hauptwohnsitz war (2 Jahre durchgehend seit der Anschaffung oder 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahre vor Verkauf);
– Zusätzlicher Inflationsabschlag von 2 % nach dem 10. Jahr (jährlich 2 %, höchstens 50 %): Das bedeutet, dass bei einem Verkauf der Liegenschaft nach bspw. 35 Jahren nur mehr 50 % des Veräußerungsgewinnes mit 25 % besteuert werden, damit ist effektiv eine Steuer von höchstens 12,5 % des Veräußerungsgewinnes zu bezahlen;
– Instandsetzung und Herstellungsaufwendungen reduzieren den Veräußerungsgewinn (nicht Instandhaltung);
Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung dürfen mit Ausnahme der Kosten der Steuerberechnung und Abfuhr nicht abgesetzt werden. Allfällig zu korrigierende Vorsteuern erhöhen die Anschaffungskosten und reduzieren somit den Veräußerungsgewinn.
Generell gilt, dass unentgeltliche Abtretungen von Grundstücksanteilen an Gemeinden die Anschaffungskosten des verbleibenden Teiles erhöhen. Allfällige Entschädigungen für Flurbereinigungen sind künftig einkommensteuerfrei.
Conclusio Verkauf von privaten Liegenschaften
Damit ist ein Verkauf von privaten Liegenschaften vor dem 1.4.2012 idR nur sinnvoll bei Liegenschaften, bei denen die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist und bei denen ohnedies in nächster Zeit ein Verkauf oder eine Übertragung im Familienbereich etc. geplant war (und bei denen keine anderen negativen Steuerfolgen eintreten, Stichwort: USt, Nachversteuerung von Sonderabschreibungen).
TPA Tipp zu Liegenschaften & Kapitalgesellschaft
Eine Einlage solcher Liegenschaften in eine Kapitalgesellschaft allein aus steuerlichen Gründen wird (nur) in bestimmten Fällen sinnvoll sein, weil dies auf jeden Fall sofort Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr von insgesamt 4,6 % und 1%ige Gesellschaftsteuer (ev. vermeidbar) auslöst. Zu beachten ist allerdings, dass bei einer Veräußerung nach dem 31.3.2012 unmittelbar mit der Veräußerung zusammenhängende Werbungskosten (Notarkosten, Anwaltskosten, Maklerhonorare etc.) nicht mehr abziehbar sein sollen. Hinsichtlich der Verkäuferprovision könnte mit dem Erwerber vereinbart werden, dass dieser die Provision übernimmt, womit sich der Kaufpreis entsprechend reduziert.
TPA Tipp zum Zeitpunkt des Verkaufs von umgewidmeten Grundstücken
Weiters dürfte ein Verkauf vor dem 1.4.2012 auf jeden Fall bei nach dem 31.12.1987 umgewidmeten Grundstücken, wenn diese vor dem 1.4.2002 erworben wurden, sinnvoll sein, weil nach dem 31.3.2012 auf jeden Fall mit einer Einkommensteuer in Höhe von effektiv 15 % des Veräußerungserlöses zu rechnen ist.
2. Betriebliche Liegenschaften
Für betriebliche Liegenschaften in Österreich ändert sich, zusätzlich zur der (teilweise) neuen Steuerpflicht für Grund & Boden und der erfreulichen Senkung des Steuersatzes auf 25 %, im Detail doch Einiges:
Grund und Boden war bei Gewinnermittlern nach § 4 Abs. 1 (steuerliche Bilanzierer) und § 4 Abs. 3 EStG 1988 (Einnahmen-Ausgaben-Rechner) außerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei. Hinsichtlich des Grund und Bodens gelten für diese Gewinnermittler die obigen Ausführungen sinngemäß, das heißt:
- Es darf bei tatsächlicher Anwendung des 25%igen Sondersteuertarifs bei Grund und Boden (nicht beim Gebäude) ein Inflationsabschlag berücksichtigt werden (also nicht bei Antrag auf Regelbesteuerung);
- Ist der Grund und Boden am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen (also außerhalb der Spekulationsfrist), kann die 3,5%ige bzw. 15%ige Pauschalbesteuerung vom Erlös in Anspruch genommen werden, allerdings gibt es dann keinen Inflationsabschlag.
Hinsichtlich der Gebäude gelten weiterhin die allgemeinen Gewinnermittlungsvorschriften, allerdings gilt die Einschränkung der Abzugsfähigkeit von Betriebsausgaben auch hier, wenn der Sondersteuersatz von 25 % zur Anwendung gelangen kann (also auch bei Antrag auf Regelbesteuerung mit bis zu 50 %).
Bei der Besteuerung der Immobilien von § 5-Ermittlern gilt Folgendes:
- Grundsätzlich normale Gewinnermittlung wie bisher;
- Es darf aber bei tatsächlicher Anwendung des 25%igen Sondersteuertarifs bei Grund und Boden (nicht vom Gebäude!) ein Inflationsabschlag berücksichtigt werden;
- Es gilt auch hier die Einschränkung des Betriebsausgabenabzugs, wenn der Sondersteuersatz von 25 % zur Anwendung gelangen kann (also auch bei Antrag auf Regelbesteuerung mit bis zu 50 %).
Bei Veräußerung von mit dem Teilwert eingelegten Grundstücken des Betriebsvermögens (idR also bei Einlagen zwischen 1997 und vor dem 1.4.2012) gilt der Unterschiedsbetrag zwischen Teilwert im Einlagezeitpunkt und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen.
Weiters ist ein Aufwertungsbetrag nach § 4 Abs. 10 Z 3 lit. a EStG 1988 aus einem bis zum 31.3.2012 erfolgten Wechsel der Gewinnermittlung bei der Veräußerung gewinnwirksam anzusetzen.
Generell gilt, dass unentgeltliche Abtretungen von Grundstücksanteilen an Gemeinden die Anschaffungskosten des verbleibenden Teiles erhöhen. Allfällige Entschädigungen für Flurbereinigungen sind künftig einkommensteuerfrei.
3. Ausschluss aus der 25%igen Immobiliensteuer
Nicht gelten soll der besondere Steuersatz der Immobiliensteuer von 25 % (es gilt also die normale Einkommensbesteuerung mit vollem Abzug aller Betriebsausgaben):
- Für Immobilien des Umlaufvermögens (insb. daher nicht für gewerbliche Grundstückshändler als Einzelunternehmer oder Personengesellschaften); für stille Reserven aus der Zeit vor der Einlage in den Betrieb bleibt der Sondersteuersatz von 25 % insoweit aufrecht;
- Für Betriebe, bei denen ein Schwerpunkt in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken liegt (z.B. bei gewerblicher Vermietung); für stille Reserven aus der Zeit vor der Einlage in den Betrieb bleibt der Sondersteuersatz von 25 % insoweit aufrecht;
- soweit eine Teilwertabschreibung vorgenommen wurde, oder
- soweit vor dem 1.4.2012 eine Übertragung stiller Reserven (§ 12 EStG 1988) auf die Immobilie vorgenommen wurde oder nach dem 31.3. eine Übertragung einer vor dem 31.3.2012 gebildeten Übertragungsrücklage erfolgt.
4. Wesentliche Einschränkungen beim gewerblichen Grundstückshandel
Bisher war es möglich, den gewerblichen Grundstückshandel als Kleinunternehmen ohne Rechnungslegungspflicht zu betreiben, sodass der Gewinn im Wege der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung gemäß § 4 Abs. 3 EStG 1988 ermittelt wurde. Dabei konnte die Anschaffung eines Grundstücks unter bestimmten Voraussetzungen sofort als steuerlicher Aufwand geltend gemacht werden. Die entstehenden Verluste wurden entweder mit anderen Einkünften verrechnet oder aber vorgetragen.
Für Grundstücksanschaffungen und Herstellungen des Umlaufvermögens ab 1.4.2012 soll das nun nicht mehr möglich sein. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder der Einlagewert eines Grundstücks des Umlaufvermögens sollen bei einem Einnahmen-Ausgaben-Rechner künftig nur noch beim Ausscheiden des Wirtschaftsgutes aus dem Betriebsvermögen steuerlich absetzbar sein.
Sofern das Grundstück in der Vergangenheit zum Teilwert (=Verkehrswert) in den gewerblichen Grundstückshandel eingelegt wurde, so ist die Differenz zwischen dem Teilwert und den niedrigeren Anschaffungs- und Herstellungskosten mit dem besonderen Steuersatz zu versteuern.
5. Einlagen in den Betrieb und Entnahmen daraus
Einlagen von Grundstücken sind ab dem 1.4.2012 – wie Kapitalvermögen – immer mit den historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten anzusetzen, es sei denn, der Teilwert im Zeitpunkt der Einlage ist niedriger.
Neu aufgenommen wurde die Entnahmemöglichkeit des Anteils von Grund und Boden aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen mit Buchwertfortführung (also ohne Entnahmebesteuerung), sofern grundsätzlich der begünstigte Steuersatz zustehen würde (siehe gewerblicher Grundstückshändler). Im Normalfall wird damit die Besteuerung des Grund und Bodens auf den tatsächlichen Verkaufszeitpunkt verschoben. Nicht relevant ist diese Entnahme-Buchwertfortführung für den Gebäudeteil.
6. Steuerfreie Rücklagen gemäß § 4 Abs. 10
Die Bestimmung des § 4 Abs. 10 Z 3 EStG 1988 zur Bildung einer steuerfreien Rücklage (eines steuerfreien Betrages) bei Wechsel der Gewinnermittlungsart betreffend Immobilien des notwendigen Betriebsvermögens wird abgeschafft werden, weil ab dem 1.4.2012 Immobilien des Betriebsvermögens generell steuerpflichtig sind, und ist letztmalig auf Wirtschaftsjahre anzuwenden, die vor dem 1.4.2012 enden.
Das heißt nach dem derzeitigen Entwurf, dass bei einem dem Kalenderjahr entsprechendem Wirtschaftsjahr die Bildung der Rücklage/des steuerfreien Betrages letztmalig für die Veranlagung 2011 möglich ist. Betreffend das erste Quartal 2012 besteht uE eine Regelungslücke, welche auch im Zuge der Begutachtung nicht entschärft wurde.
Alte, zum 31.3.2012 bestehende Rücklagen sind wie bisher geregelt, bei tatsächlicher Realisierung und in Höhe der dann noch bestehenden stillen Reserven mit dem Steuersatz von 25 % nachzuversteuern.
7. Übertragung stiller Reserven
Die bestehenden Regelungen bleiben im Betriebsvermögen bleiben grundsätzlich aufrecht und werden für § 4-Gewinnermittler auf den nunmehr steuerhängigen Grund und Boden ausgedehnt. Die vom Fachsenat angeregte Ausdehnung auf das Privatvermögen wurde vom BMF nicht übernommen. Die bestehenden Einschränkungen werden allerdings verschärft, es gelten nunmehr folgende Übertragungsregeln für Gewinne aus der Veräußerung von Wirtschaftsgütern:
1. Stille Reserven von Grund und Boden übertragbar nur auf Grund und Boden sowie Gebäuden.
2. Stille Reserven von Gebäuden übertragbar nur auf Grund und Boden.
3. Stille Reserven von sonstigen körperlichen Wirtschaftsgütern übertragbar nur noch auf sonstige körperliche Wirtschaftsgüter.
4. Stille Reserven von immateriellen Wirtschaftsgütern übertragbar nur auf immaterielle Wirtschaftsgüter.
Nicht zulässig ist wie bisher:
– Übertragung stiller Reserven auf die Anschaffungskosten von (Teil-)Betrieben, von Beteiligungen an Personengesellschaften (Mitunternehmerschaften) und von Finanzanlagen, sowie die
– Übertragung stiller Reserven, die aus der Veräußerung von (Teil-)Betrieben oder von Beteiligungen an Personengesellschaften (Mitunternehmerschaften) stammen.
8. Gewinnfreibetrag
Betriebliche Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien, welche der besonderen Besteuerung des § 30a EStG 1988 tatsächlich unterliegen, sind aus der Bemessungsgrundlage für den Gewinnfreibetrag ausgeschlossen.
9. Die Entrichtung der Immobilienertragsteuer
Die neue Immobilienertragsteuer soll ab 2013 grundsätzlich vom Notar selbst berechnet werden. Die auf volle Euro abzurundende Steuer ist in Höhe von 25% der Bemessungsgrundlage zu entrichten und bis zum 15. des zweitfolgenden Monats des Zuflusses zu leisten. Für private Grundstücksveräußerungen soll damit eine „Endbesteuerungswirkung“ verbunden sein, außer die der Selbstberechnung zugrunde liegenden Angaben des Steuerpflichtigen „entsprechen nicht den tatsächlichen Gegebenheiten“. Auch für Einkünfte aus der Veräußerung betrieblicher Grundstücken aus dem Anlagevermögen soll die Selbstberechnung durch den Notar erfolgen.
Wird – bei privaten oder betrieblichen Grundstücksveräußerungen – keine Immobilienertragsteuer entrichtet, ist vom Steuerpflichtigen eine auf volle Euro abzurundende besondere Vorauszahlung in Höhe von 25% zu entrichten.
10. Auch beschränkt Steuerpflichtige betroffen
Von der Neuregelung sind nach dem Gesetzesentwurf auch beschränkt Steuerpflichtige (insb. ausländische Investoren, Körperschaften öffentlichen Rechts und gemeinnützige Körperschaften) betroffen, da auch in diesem Bereich die Spekulationsfrist abgeschafft wird. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht für beschränkt Steuerpflichtige eine Veranlagungspflicht gemäß § 102 Abs. 1 Z 4 EStG 1988 neu. Die Zukunft wird zeigen, ob durch die neue Steuerpflicht das Interesse ausländischer Immobilienfonds an österreichischen Immobilien zurückgeht.
Selbst Körperschaften und Vereine, welche nur der beschränkten Körperschaftsteuerpflicht unterliegen, werden mit einem neuen Steuertatbestand in die Besteuerung einbezogen. Auch hier werden daher ab 1.4.2012 Veräußerungen von Immobilien nach den Regeln der § 30, § 30 b und c EStG 1988 körperschaftsteuerpflichtig sei.
TPA Tipp: sind gänzlich Veräußerungen von gemeinnützigen Vereinen und Körperschaften öffentlichen Rechts bis zum 31.3.2012 aus dem steuerlichen Privatvermögenkörperschaftsteuerfrei, bisher galt ja nicht einmal die Spekulationsfrist für diese Rechtsträger.
11. Privatstiftungen
Der bisher für Aufregung sorgende Tatbestand des § 13 Abs.1 Z 4 KStG 1988 für sog. infizierte Privatstiftungen wird mit 1.4.2012 abgeschafft. Ab dem 1.4.2012 unterliegen Privatstiftungen mit ihren Immobilienveräußerungen des Privatvermögens in Anlehnung an die Kapitaleinkünfte „nur noch“ der „normalen“ Zwischensteuer von 25%.
TPA Tipp zu Privatstiftungen
Stiftungen sollten daher steuerhängige Immobilien erst nach dem 1.April veräußern. Informieren Sie sich über Stiftungen und Steuern: Bestellen Sie kostenlos ‚Das 1×1 der Stiftungsbesteuerung‘!
12. Immobilien: Umsatzsteuer - Vorsteuerabzug
Zu den heiß diskutierten Verschlechterungen in der Umsatzsteuer nur einige kurze Hinweise. Es gibt zwei wesentliche Änderungen:
- Einerseits wird der Vorsteuerberichtigungszeitraum von 10 auf 20 Jahre verlängert (gleichzeitig wird auch die Aufbewahrungspflicht der Unterlagen von Immobilien auf 22 (!) Jahre verlängert);
- Andererseits soll die Option zur Umsatzsteuerpflicht bei Mietverhältnissen (außer Wohnungen) nur noch möglich sein, wenn der Mieter nahezu ausschließlich steuerpflichtige Umsätze tätigt. Nahezu definiert sich dabei offensichtlich mit 5 % wie den Erläuternden Bemerkungen zu entnehmen ist. Ebenfalls wurde klargestellt, dass bei klarer räumlicher Trennung die Optionsmöglichkeit hinsichtlich einzelner Mietverträge und abgrenzbarer Flächen ausübbar ist.
Die vorstehenden Regelungen sollten für folgende Fälle nicht gelten:
- Vereinfacht ausgedrückt grundsätzlich für alle Investitionen/Großreparaturen, die vor dem 1.4.2012 abgeschlossen sind;
- Mietverhältnisse, die vor dem 1.4.2012 beginnen;
- Vermietung zu Wohnzwecken;
- Selbstherstellung des Gebäudes durch den Vermieter, sofern mit der Errichtung bereits vor dem 1. 4. 2012 begonnen wurde.
13. Resümee zu Immobilien im Stabilitätsgesetz 2012
Ob es bis zum tatsächlichen Beschluss des Gesetzes im Parlament noch Änderungen gibt, bleibt abzuwarten.
Im Einzelfall kann es aus insb. folgenden Gründen steuerlich günstig sein, noch vor dem 1.4.2012 eine Immobilientransaktion vorzunehmen:
- Die Immobilie ist bereits außerhalb der Spekulationsfrist und soll „sowieso“ demnächst verkauft werden.
- Hohe stille Reserven werden durch eine Übertragung an eine eigene GmbH „entsteuert“ und die Transaktionskosten halten sich in Grenzen.
- Die Abzugsfähigkeit von Werbungskosten und Betriebsausgaben wird ab dem 1.4. eingeschränkt.
Im Einzelfall kann es auch günstiger sein, eine Transaktion von Immobilien auf die Zeit nach dem 31.3.2012 zu verschieben:
- Der Sondersteuersatz von 25% kommt sowohl im Privat- als auch im Betriebsvermögen von natürlichen Personen zur Anwendung.
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