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Grunderwerbsteuer bei Verkauf von Immobilien unter Rückbehalt des Wohnungsgebrauchsrechtes
Unsere Steuerexperten erklären, was bei der Grunderwerbsteuer bei Verkauf von Immobilien unter Rückbehalt des Wohngebrauchsrechtes zu beachten ist.
1. Ausgangspunkt
Bei der Weitergabe von Immobilien bestehen abseits der „schlichten“ Veräußerung grundsätzlich mehrere Möglichkeiten, die unterschiedliche Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer haben. Häufig werden Immobilien (nicht nur im familiären Umfeld) auch im Rahmen der nachfolgenden Varianten übertragen:
- Veräußerung der Immobilie gegen Rentenzahlung.
- Veräußerung der Immobilie gegen einen sofort fälligen Kaufpreis samt Rückbehalt eines
lebenslänglichen Wohnungsgebrauchsrechtes.
In diesem Beitrag behandeln wir die zweite Variante (Rückbehalt des Wohnungsgebrauchsrechtes) aus der Sicht der Grunderwerbsteuer.
2. Grunderwerbsteuerliche Rahmenbedingungen
Der Verkauf von Immobilien ist grunderwerbsteuerpflichtig. Die Steuer ist vom Wert der Gegenleistung, mindestens aber vom Grundstückswert zu berechnen.
Bei einem Verkauf besteht die Gegenleistung im Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 5 Abs 1 Z 1 GrEStG).
3. Bemessungsgrundlage der GrESt - Umfang der Gegenleistung
Der Zweck der Bestimmung des § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG besteht darin, der GrESt jenen Vorteil zu unterwerfen, der sich für den Verkäufer aus dem Verkauf der Immobilie ergibt. Wirtschaftlich betrachtet stellt der vertragliche Rückbehalt eines Wohnungsgebrauchsrechts einen Vorteil für den Verkäufer dar. Dieser Vorteil wird regelmäßig auch dazu führen, dass der Käufer das Wohnungsgebrauchsrecht bei dem von ihm gebotenen Kaufpreis (mindernd) berücksichtigen wird.
Das BFG hat nunmehr bspw. in RV/2100241/2017 ausgesprochen, dass zurückbehaltene Wohnungsgebrauchsrechte als vorbehaltene Nutzungen iSd § 5 Abs 1 Z 1 GrEStG als Gegenleistung zu beurteilen und in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind. Der „wirtschaftliche Kaufpreis“ ergibt sich somit nach Ansicht des BFG aus dem vereinbarten, reduzierten Kaufpreis unter Hinzurechnung des Wertes des vorbehaltenen Wohnungsgebrauchsrechts.
Die Bewertung von Wohnungsgebrauchsrechten erfolgt nach den Rentenbewertungsregeln des § 16 Abs 1 BewG mit dem Kapitalwert von lebenslänglichen Nutzungen und Leistungen.
Die tatsächliche GrESt-Belastungbeträgt somit:
Kaufpreis
+ Wert des Wohnungsgebrauchsrechts
=Bemessungsgrundlage
x 3,5% bzw innerfamiliär mit dem Stufentarif
=Grunderwerbsteuer
TPA Tipp zur Grunderwerbsteuer bei Verkauf von Immobilien:
Mehr zu Steuern bei Immobilien finden Sie im aktuellen ‚1×1 der Immobilienbesteuerung‘
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