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Grundanteilverordnung: AfA-Bemessung
Im Zuge der Steuerreform 2015/2016 wurde erstmals das Aufteilungsverhältnis der Anschaffungskosten bebauter Grundstücke für Zwecke der AfA-Bemessung im außerbetrieblichen Bereich gesetzlich verankert. Der Grundanteil wurde von 20 % (bisherige Verwaltungspraxis) auf grundsätzlich 40 % angehoben. Die Grundanteilverordnung 2016 (GrundanteilV 2016 des BMF) legt aber auch davon abweichende Prozentsätze fest. Diese sind von der Grundstückslage und der Bebauungsart abhängig:
Der Grundanteil | |
20 % | Gemeinde mit < 100.000 Einwohnern* und durchschnittlicher m²-Preis für Bauland < 400 Euro |
30 % | In allen anderen Gemeinden, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst. |
40 % | In allen anderen Gemeinden, wenn das Gebäude nur bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst. |
* derzeit haben nur Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck mehr als 100.000 Einwohner
Neu aufgenommen wurde die Regelung, dass pro angefangenen 400 m² Nutzfläche jedenfalls eine eigene Geschäftseinheit vorliegt.
Als aktuelle Einwohnerzahl der Gemeinden wird das jeweils letzte, vor Beginn des Kalenderjahres des erstmaligen AfA-Ansatzes veröffentlichte Ergebnis einer amtlichen Volkszählung herangezogen.
1. Preise für Bauland nachweisen
Der durchschnittliche m²-Preis für Bauland in Österreich muss glaubhaft gemacht werden. Das erfolgt am besten anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels. Um welchen Immobilienpreisspiegel es sich dabei handeln soll, wird in der Verordnung nicht näher geregelt. In Frage kommen der Immobilienpreisspiegel des Fachverbands der Immobilientreuhänder sowie ab 2017 jener der Statistik Austria, der neu erstellt wird.
Wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich abweichen (Abweichen des tatsächlichen Grundanteils im Ausmaß von mindestens 50 %), darf künftig keine pauschale Ausscheidung des Grundanteils erfolgen. Zudem hat der Steuerpflichtige jederzeit die Möglichkeit, den Nachweis eines abweichenden Aufteilungsverhältnisses durch Gutachten eines Sachverständigen zu erbringen.
TPA Tipp: Das Gutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung der Behörde. Diskussionsstoff könnte somit vorprogrammiert sein.
2. Wie kann der Nachweis erbracht werden?
Der Nachweis kann entweder mittels Verhältnismethode auf Basis von Sachwerten oder per Differenzmethode erbracht werden. Die vom VwGH bevorzugte Methode ist die Verhältnismethode auf Basis von Sachwerten. Die Differenzmethode soll nur dann zur Anwendung kommen, wenn der Grundanteil eindeutig feststellbar ist und der Kaufpreis weitgehend dem Verkehrswert entspricht.
3. Historische und neue Anschaffungskosten betroffen
Die GrundanteilV 2016 ist mit Wirkung ab 1.1.2016 in Kraft und ist ab der Veranlagung 2016 auch auf vor dem 1.1.2016 angeschaffte bebaute Grundstücke des Privatvermögens anzuwenden. Es hat daher eine Abstockung des Buchwertes des Gebäudes und eine Aufstockung des Buchwertes des Grund und Bodens im Fall eines abweichenden früheren Aufteilungsverhältnisses zu erfolgen.
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Von der Neuregelung sind nur die historischen Anschaffungskosten und nicht Herstellungskosten betroffen, da nachträgliche Herstellungskosten immer ohne Berücksichtigung eines Grundanteils abgeschrieben werden. Wurde der Grundanteil bereits in der Vergangenheit durch Gutachten oder im Rahmen einer Außenprüfung der Finanzverwaltung nachgewiesen, so kann dieser beibehalten werden.
Ist die historische Aufteilung von Grund und Boden nicht mehr bekannt, so ist nach Ansicht der Finanzverwaltung davon auszugehen, dass im Verhältnis 20/80 aufgeteilt wurde. In diesen Fällen kann eine Anpassung auf 30/70 oder 40/60 erforderlich sein.
Schließlich gibt es noch die (seltenen) Fälle, bei denen die Abschreibung vom Einheitswert erfolgt. Dies ist üblicherweise dann der Fall, wenn vor 2008 eine Schenkung oder Erbschaft erfolgt ist, und damals nicht auf die fiktiven Anschaffungskosten aufgewertet wurde. In diesen Fällen kann die Abschreibung unverändert bis zum „Buchwert von Null“ fortgeführt werden.
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Gunther Lang, TPA Experte für Immobilien und Steuern: ImmoEst, Grund& Boden Aufteilung … Wer weiß, was Immobilienbesitzer steuerlich zu erwarten haben? Kontaktieren Sie den TPA Experten für Immobilien per E-Mail für ein Beratungsgespräch: gunther.lang@tpa-group.at
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