Baurecht / Grunderwerbsteuer: Geplante Änderungen der Grundstückswert-Verordnung

25. Juli 2019 | Lesedauer: 4 Min

GrEst: Geplante Änderungen bei der Ermittlung des Grundstückswert von unbebauten Grundstücken im Baurecht - TPA Steuerberatung News

Alle aktuellen Änderungen im Baurecht: Grunderwerbsteuer

Die Judikatur des VwGH zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (GrESt) bei der Begründung eines Baurechts veranlasst die Finanzverwaltung zum Handeln. Unsere Immoblien-Steuerexperten haben hier alle aktuell geplanten Änderungen im Baurecht: Grunderwerbsteuer und mehr für Sie zusammengefasst!

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer

Baurecht & Grunderwerbsteuer: Die Einräumung, die Übertragung und das Erlöschen eines Baurechts unterliegt der GrESt. Bei der Begründung eines Baurechts ist die GrESt grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung (Wert der Bauzinsverpflichtung gemäß § 15 Bewertungsgesetz (BewG) + sonstige Leistungen) zu berechnen. Ist die Gegenleistung geringer als der Grundstückswert GrW, ist der GrW als (Ersatz-)Bemessungsgrundlage heranzuziehen.

Grundstückswert: Bisherige Ansicht der Finanzverwaltung

Für die Bewertung von Baurechten wurde § 56 BewG herangezogen, wonach Grundstücke, die mit Baurechten belastet sind, wie bebaute oder unbebaute Grundstücke zu bewerten sind. Daraus abgeleitet entspricht bei der Einräumung eines Baurechtes an einem unbebauten Grundstück mit einer Dauer von mindestens 50 Jahren der GrW für das (bloße) Grundstück dem GrW des Baurechts. Liegt die (restliche) Dauer des Baurechts unter 50 Jahren, erfolgt eine anteilsmäßige Berücksichtigung. Für die Ermittlung des GrW des Baurechts ist die Berechnung gemäß der Grundstückswertverordnung (GrWV) zulässig.

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Erkenntnis des VwGH zur Bemessungsgrundlage für das Baurecht

Für die Ermittlung des gemeinen Wertes eines Baurechts ist § 56 BewG nicht relevant, da ein Verweis im GrEStG auf diese Bestimmung fehlt. Vielmehr ist der Wert des Baurechts eigenständig nach § 10 BewG (Ermittlung des gemeinen Wertes) zu bewerten. Das Baurecht ist ein selbständiges, vom belasteten Grund und Boden verschiedenes Grundstück iSd GrEStG und als solches zu bewerten.

Grundstückswert als Mindestbemessungsgrundlage

Das Erkenntnis des VwGH betrifft die Rechtslage vor dem 1.1.2016, wonach der gemeine Wert als Mindestbemessungsgrundlage heranzuziehen war. Ab 1.1.2016 bildet der Grundstückswert die Mindestbemessungsgrundlage. Ungeachtet dessen bleiben die Aussagen des VwGH weiterhin von Relevanz, weil die GrWV auf die Ermittlung des GrW als Mindestbemessungsgrundlage für das Baurecht nicht anwendbar ist, da diese nur auf Grund und Boden und Gebäude (nicht auf das Baurecht) ausgerichtet ist. Es bliebe folglich nur der gemeine Wert als Vergleichswert übrig.

Entwurf zur Ergänzung der Grundstückswertverordnung

Da nach der Judikatur des VwGH für die Bewertung des Baurechtes immer ein gemeiner Wert ermittelt werden müsste, soll laut einem Entwurf des BMF die GrWV ergänzt werden.

Einfachere Methode zur Ermittlung des Grundstückwertes

Es soll eine einfache und sachgerechte Methode für die Ermittlung des Grundstückswertes eines Baurechts geschaffen werden, die sich an § 56 BewG orientiert.

  • Der Grundwert des Baurechts soll aus dem gemäß GrWV ermittelten Grundwert des Grundstückes abgeleitet werden. Entsprechend der im Zeitpunkt der Ermittlung des GrW verbleibenden Dauer des Baurechts soll der Grundwert auf das Baurecht und das belastete Grundstück aufgeteilt werden.
  • Die Summe der beiden Anteile am Grundwert kann nicht höher sein, als der gesamte Grundwert des unbelasteten Grundstückes.
  • Dauert das Baurecht länger als 50 Jahre, wird der gesamte Grundwert dem Baurecht zugordnet, das belastete Grundstück hat keinen Grundwert.
  • Dauert das Baurecht kürzer als 50 Jahre, verringert sich der zuzuordnende Grundwert linear um 2 % pro Jahr der verbleibenden Dauer des Baurechts.

Wie wird der Grundwert für ein unbebautes Grundstück berechnet?

Für die Ermittlung des Grundwertes des Baurechts soll grundsätzlich entweder das Pauschalwertmodell oder die Durchschnittspreistabelle der Statistik Austria herangezogen werden können; die Durchschnittspreistabelle allerdings nur dann, wenn das Baurecht an einem unbebauten Grundstück besteht. Da das Gebäude im Eigentum des Bauberechtigten steht, soll ihm der Gebäudewert zur Gänze zugerechnet werden.

Berechnungsmethode Grundstückswert

Das Bundesfinanzgericht hat diese geplante Berechnungsmethode (für ein unbebautes Grundstück) unter Berücksichtigung der oa. Judikatur des VwGH bereits als zulässig erachtet. Da jedoch höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage der Ermittlung des „Grundstückswertes“ eines Baurechts bislang nicht vorliegt, wurde die Revision zugelassen.

Fazit der TPA Steuer-Experten zur neuen Grundstückswert-VO

Im Sinne einer einfachen und sachgerechten Ermittlung des GrW eines Baurechtes ist die Neuregelung zu begrüßen. Fraglich ist, ob sich die gänzliche Zuordnung des Gebäudewertes zum Bauberechtigten in jedem Fall als sachgerecht erweist, da sich der Wert des Gebäudes für den Bauberechtigten mit Fortdauer des Baurechtes reduziert.

Dieser Artikel von TPA Steuerberaterin Renate Pilz ist in der ÖIZ, der Österreichischen Immobilienzeitung, erschienen.

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