Umsatzsteuerfreie Vermietung von „besonders repräsentativen Grundstücken“ zu Wohnzwecken
Am 23. Dezember 2025 wurde das Betrugsbekämpfungsgesetzes 2025 („BBKG 2025“) im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Damit wurde ua eine zwingende Umsatzsteuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete „besonders repräsentative Grundstücke“ eingeführt. Gleichzeitig wurde für den Vermieter das Recht auf Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit diesen Grundstücken abgeschafft.
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Die Vermietung von Grundstücken (zB Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser) für Wohnzwecke unterliegt in Österreich grundsätzlich der 10%-igen Umsatzsteuer. Der Vermieter muss die aus der Vermietung erzielten Umsätze und die daraus resultierende Umsatzsteuer in seine Umsatzsteuervoranmeldungen und (Jahres-)Umsatzsteuererklärung aufnehmen und kann sich gleichzeitig Vorsteuern aus bezogenen Vorleistungen für dieses Grundstück abziehen. Dabei können bereits vor der tatsächlichen Vermietung anfallende Vorsteuern abgezogen werden, wenn die Absicht einer künftigen steuerpflichtigen Vermietung nachgewiesen werden kann. Da die Anschaffung oder Errichtung von repräsentativen Grundstücken regelmäßig mit hohen Vorsteuerbeträgen verbunden ist, ergaben sich in der Vergangenheit regelmäßig hohe Vorsteuerguthaben, die nach Ansicht des Gesetzgebers zu unsystematischen Ergebnissen führten und aus außerunternehmerischen Motiven erfolgten. In diesem Sinn wurden nun die steuerpflichtige Vermietung von „besonders repräsentativen“ Grundstücken für Wohnzwecke und der Vorsteuerabzug des Vermieters für diese Immobilien ausgeschlossen.
Zwingende Umsatzsteuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete „besonders repräsentative“ Immobilien
6 Abs 1 Z 16 TS 1 UStG idF BBKG 2025 bestimmt eine zwingende unechte Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung von „besonders repräsentativen Grundstücken“ für Wohnzwecke. Für den Gesetzgeber liegt ein besonders repräsentatives Grundstück vor, wenn die Anschaffungs- und / oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen und / oder der Kosten von Großreparaturen für das Grundstück samt Nebengebäuden und sonstigen Bauwerken innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab der Anschaffung oder des Beginns der Herstellung mehr als EUR 2 Mio betragen. Bei der Ermittlung der maßgeblichen Kostengrenze von EUR 2.000.000,- ist auf die gleichen Aufwendungen und Begriffe wie in § 12 Abs 10 UStG abzustellen. Die Kostengrenze stellt nach den (in der Praxis umstrittenen) Erläuterungen der Regierungsvorlage einen Betrag exklusive Umsatzsteuer dar (dh Nettogrenze).
Bei Grundstücken, die typischerweise zur Vermietung mehrerer Mietgegenstände für Wohnzwecke bestimmt sind (zB ein Zinshaus), ist für die Beurteilung der Kostengrenze auf den einzelnen Mietgegenstand abzustellen. Die Aufteilung der Gesamtkosten auf den einzelnen Mietgegenstand hat dabei sachgerecht zu erfolgen.
Die Vermietung für Zwecke der Beherbergung fällt nicht unter die neue Bestimmung, sodass im Einzelfall zu prüfen ist, ob eine Vermietung mit umfangreichen Nebenleistungen nicht doch weiterhin der Umsatzsteuer unterliegt und damit unverändert der Vorsteuerabzug zusteht.
Im Sinn einer Gleichbehandlung und des Grundsatzes der Rechtsformneutralität wurde mit dem BBKG 2025 auch eine zwingende unechte Umsatzsteuerbefreiung für Leistungen von Personenvereinigungen zur Erhaltung, Verwaltung oder zum Betrieb ihrer Liegenschaft eingeführt, wenn es sich dabei um ein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke handelt.
Weitere Voraussetzung für die Anwendung der zwingenden Umsatzsteuerbefreiung ist, dass dieses besonders repräsentative Grundstück nach dem 31. Dezember 2025 vom Vermieter (der Personenvereinigung) angeschafft und / oder hergestellt wird (einschließlich der aktivierungspflichtigen Aufwendungen und / oder der Kosten von Großreparaturen).
Wenn das Grundstück vor dem 1. Jänner 2026 angeschafft wurde, aber nach dem 31. Dezember 2025 innerhalb von 5 Jahren bspw Großreparaturen im Betrag von mehr als EUR 2 Mio (netto) erfolgen, stellt sich Frage, ob die Bestimmung sehr wohl anwendbar ist. Denn es gibt dann eine Vermischung von alten und neuen (Anschaffungs-)Kosten. Es wird vertreten, dass dann die gesamte Vermietung umsatzsteuerfrei ist und für bereits abgezogene Vorsteuern von Anschaffungen bzw. Herstellungen, aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen eine Berichtigung zu erfolgen hat.
TPA Tipp
Wenn sie ein älteres gut erhaltenes Grundstück ohne Umsatzsteuerbelastung über 2 Mio netto erwerben, können Sie künftig das Grundstück bspw aus einer Privatstiftung an Angehörige umsatzsteuerfrei (!) vermieten. Die Vermietung wird daher in diesem Fall ausnahmsweise steuerlich günstiger!
Herstellungskosten zur Beseitigung von Schäden aufgrund von Naturkatastrophen sind nicht zu berücksichtigen, andere Katastrophen (zB ein Brand) führen sehr wohl zur Anwendung der Bestimmung. Bei Erwerb oder der Herstellung des Grundstücks bis zum 31. Dezember 2025 ist somit eine Vermietung für Wohnzwecke nicht von den neuen Gesetzesbestimmungen umfasst und unterliegt unverändert der 10%-igen Umsatzsteuer.
Verlust des Vorsteuerabzugs
Ein Verzicht auf die unechte Umsatzsteuerbefreiung ist bei besonders repräsentativen Grundstücken für Wohnzwecke ausgeschlossen. Es kann somit nicht freiwillig zur Umsatzsteuer optiert werden. Damit geht für den Vermieter (der Personenvereinigung) der Verlust des Vorsteuerabzugs aus Vorleistungen für diese Grundstücke (aus der Anschaffung / Herstellung und laufend aus Erhaltungskosten) einher.
Inkrafttreten
Die Änderungen sind mit 1. Jänner 2026 in Kraft getreten und auf Umsätze anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2025 ausgeführt werden oder sich ereignen.
