Immobilienfonds und Grunderwerbsteuer NEU – Stolperfalle Anteilsübertragung auf Anlegerebene
Durch das Budgetbegleitgesetz 2025 („BBG 2025“) wurden umfangreiche Änderungen bei der Grunderwerbsteuer mit Wirkung ab 1.7.2025 eingeführt. Die Zielsetzung des Gesetzgebers war, große Immobilientransaktionen in Form von Share Deals effektiver zu besteuern. Um dies zu erreichen, wurden unter anderem die bisherigen Grunderwerbsteuertatbestände beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen deutlich erweitert.
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Neue GrESt-Tatbestände ab Juli 2025: Gesellschafterwechsel & Anteilsvereinigung
Folgende Steuertatbestände sind bei Share Deals seit Juli 2025 relevant:
1. Tatbestand – Gesellschafterwechsel (§ 1 Abs 3 Z 1 GrEStG)
Seit 1.7.2025 löst die unmittelbare Übertragung von mindestens 75% der Anteile an einer immobilienbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb von 7 Jahren Grunderwerbsteuer aus. Erfasst wird darüber hinaus nunmehr nicht nur die Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften, sondern auch der Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften.
2. Tatbestand - Anteilsvereinigung (§ 1 Abs 3 Z 2 GrEStG)
Die mittelbare oder unmittelbare Vereinigung von mindestens 75% der Anteile an einer immobilienbesitzenden Gesellschaft in der Hand eines Erwerbers oder einer Erwerbergruppe löst Grunderwerbsteuer aus. Der Tatbestand umfasst auch die Übertragung der bereits „in einer Hand vereinigten“ (mindestens 75%) Anteile an einen Erwerber oder an eine Erwerbergruppe.
Auch eine Bewegung von Anteilen über der 75%-Marke (Erhöhung oder Herabsetzung) bei einem Anleger, der bereits vor dem 1.7.2025 zu mindestens 75% beteiligt war (zB Erhöhung von 76% auf 78% oder Herabsetzung von 95% auf 85%) kann Grunderwerbsteuer auslösen. Das gilt auch für eine Gruppe von Anlegern, die als „Erwerbergruppe“ einzustufen ist.
Was bedeutet das für Immobilienfonds und AIFs in Immobilien?
Als Nebeneffekt der neuen GrESt-Tatbestände könnten auch Anteilsübertragungen auf Anlegerebene von Immobilienfonds Grunderwerbsteuer auslösen, wiewohl diese Übertragungsvorgänge grundsätzlich nicht im Fokus der Zielsetzung des Gesetzgebers stehen sollten. Insbesondere aufgrund der Einführung der mittelbaren Anteilsvereinigung, stellt sich auf Ebene von Immobilienfonds iSd Immobilien-Investmentfondsgesetzes (ImmoInvFG) sowie für AIF‘s in Immobilien nun häufiger die Frage, ob die Übertragung von Fondsanteilen durch die Anleger Grunderwerbsteuer auslösen kann.
Das Grunderwerbsteuergesetz kennt keine explizite Ausnahme in Bezug auf Anteilsverschiebungen auf Anlegerebene eines AIF in Immobilien bzw. Immobilienfonds. Mit dem BBG 2025 wurde zwar eine gänzlich neue Steuerbefreiung eingeführt, die sogenannte „Börsenklausel“. Diese befreit die Übertragung von Anteilen an Kapitalgesellschaften vom 1. Tatbestand bei Share Deals (Gesellschafterwechsel innerhalb von 7 Jahren), wenn die Anteile an einer Wertpapierbörse gehandelt werden. Die Befreiung umfasst allerdings nicht den Tatbestand der Anteilsvereinigung und wird aus unserer Sicht für Immobilienfonds/AIF in Immobilien wenig Relevanz haben.
Viel bedeutender wird eine deutlich ältere gesetzliche Regelung im ImmoInvFG sein. § 41 Abs 2 ImmoInvFG besteht bereits seit dem Inkrafttreten des ImmoInvFG im Jahr 2003 und definiert als lex specialis eine gesonderte Grunderwerbsteuerbefreiung für bestimmte AIF in Immobilien. Die Befreiung gilt unabhängig davon, ob für ertragsteuerliche Zwecke die Spezialnormen des ImmoInvFG anzuwenden sind, oder ob die Einkünfte nach allgemeinem Steuerrecht zu ermitteln sind.
Von der Grunderwerbsteuer befreit sind Erwerbsvorgänge gem. § 1 GrEStG, wenn sie durch Ausgabe, Rücknahme oder Übertragung von Anteilen an einem Immobilienfonds oder an einem AIF in Immobilien, sofern diese keine Rechtspersönlichkeit haben, verwirklicht werden. Die Befreiung umfasst sämtliche Grunderwerbsteuertatbestände. Nachdem AIF in Immobilien in verschiedenen rechtlichen Formen aufgesetzt werden können, gilt die Befreiung nicht uneingeschränkt.
Fondsstruktur entscheidend: Wann droht Grunderwerbsteuer?
Nachfolgend soll anhand von gängigen Erscheinungsformen von Immobilienfonds bzw. AIF in Immobilien und Investitionsvarianten dargestellt werden, ob eine Anteilsübertragung auf Investorenebene eine Grunderwerbsteuer für die österreichischen Immobilien auslösen kann.
Immobilienfonds in Form eines Sondervermögens
Mangels Rechtspersönlichkeit greift die GrESt-Befreiung des § 41 Abs 2 ImmoInvFG, unabhängig davon, mit welcher Struktur das Sondervermögen in österreichischen Immobilien investiert ist.
Investment-KG gem. KAGB
Eine Investment-KG gem. KAGB („Inv-KG“) besitzt eine eigene Rechtspersönlichkeit, weshalb die Befreiung des ImmoInvFG nicht anwendbar ist. Da es sich bei einer Inv-KG um eine Personengesellschaft handelt, ist auch die „Börsenklausel“ nicht anwendbar
- Direktinvestments in Immobilien
- Beide GrESt Tatbestände sind denkbar. Anteilsübertragungen sollten evident gehalten werden, um die 7 Jahresfrist zu überwachen.
- Unmittelbare Beteiligung an PropCo
- Nur der Tatbestand der Anteilsvereinigung ist möglich.
- Mittelbare Beteiligung an PropCo
- Nur der Tatbestand der Anteilsvereinigung ist möglich.
Investment-AG gem. KAGB, SICAV und SICAF
Eine Investment-AG gem. KAGB, SICAV sowie SICAF besitzen eine eigene Rechtspersönlichkeit, weshalb die Befreiung des ImmoInvFG nicht anwendbar ist. Da es sich um Kapitalgesellschaften handelt, wäre die „Börsenklausel“ denkbar, wenn die Anteile an einem geregelten Markt iSd GrEStG gehandelt werden.
- Direktinvestments in Immobilien
- Beide GrESt Tatbestände sind denkbar, sofern nicht die „Börsenklausel“ greift. Werden die Anteile an einem geregelten Markt gehandelt, kann nur der Tatbestand der Anteilsvereinigung verwirklicht werden.
- Unmittelbare Beteiligung an PropCo
- Nur der Tatbestand der Anteilsvereinigung ist möglich.
- Mittelbare Beteiligung an PropCo
- Nur der Tatbestand der Anteilsvereinigung ist möglich.
Fazit: Fondsstruktur prüfen und Anteilsbewegungen überwachen
Abhängig von der rechtlichen Ausgestaltung von Immobilienfonds bzw. AIF in Immobilien kann eine Übertragung der Fondsanteile durch die Anleger Grunderwerbsteuer auslösen. Vorsicht ist vor allem bei Fonds mit eigener Rechtspersönlichkeit geboten, bei denen typischerweise institutionelle Anleger mit teilweise erheblichen Quoten beteiligt sind (zB Großanlegerfonds, im Extremfall Individualfonds), weil in diesen Fällen die Befreiung des § 41 Abs. 2 ImmoInvFG nach hA nicht anwendbar ist. Nachdem neben den Steuertatbeständen auch die Bemessungsgrundlage (Verkehrswert statt deutlich geringerem Grundstückswert) sowie der anzuwendende Steuersatz (3,5% statt 0,5%) erhöht wurden, kann die Grunderwerbsteuer für Anteilsverschiebungen auf Investorenebene betraglich sehr hoch sein.
TPA Tipp
Wir empfehlen bei geplanten Transaktionen der Investoren vorab Ihren TPA-Berater zu kontaktieren, um etwaige Grunderwerbsteuerrisiken im Vorfeld zu klären. Weiters ist es ratsam, bei AIF in Immobilien mit eigener Rechtspersönlichkeit alle Anteilsübertragungen ab 1.7.2025 evident zu halten, um eine Überschreitung der 75% Grenze innerhalb von 7 Jahren überwachen zu können.
