Pimp your real estate: ESG in der Immobilienbewertung
ESG ist mittlerweile zu einem Schlüsselthema der Immobilienbranche geworden. Die Vorgaben der Europäischen Union zur Umsetzung des European Green Deals und Sustainable Finance, insbesondere die Nachhaltigkeitskriterien der EU-Taxonomie, haben zunehmend Auswirkungen auf die Wertermittlung von Immobilien.
Verschärfung Vorgaben für eine grüne Transformation der Immobilienwirtschaft
Die EU-Taxonomie-Verordnung verfolgt derzeit in Bezug auf Immobilien vorrangig die Optimierung des Einsatzes von Ressourcen, die Etablierung einer Kreislaufwirtschaft zur Reduktion des Treibhausgasausstoßes und der Abfallproduktion sowie die Verlängerung des Lebenszyklus eines Gebäudes. Kapital soll in energieeffiziente Neubauten und in die Sanierung von Bestandsgebäude gelenkt werden. Aufgrund von Verweisen auf die Kriterien der EU-Taxonomie in den übrigen Rechtsvorschriften der EU und in nationalen Normen, werden die Vorgaben der EU-Taxonomie jedoch verbindlich.
Anbieter von Finanzprodukten verpflichtet die Offenlegungsverordnung seit 1.1.2022 über die Nachhaltigkeit ihrer Produkte Auskunft zu geben. Grüne Immobilienfonds dürfen Liegenschaften daher nur noch erwerben, wenn die Nachhaltigkeitskriterien der EU-Taxonomie bereits im Ankaufzeitpunkt erfüllt sind, oder durch entsprechende Sanierungsmaßnahmen erfüllbar sind. Zudem berichten immer mehr Unternehmen – freiwillig oder aufgrund von gesetzlichen Verpflichtungen – in Nachhaltigkeitsberichten über den ökologischen und sozialen Fußabdruck ihrer Immobilien.
Nachhaltige Objekte schaffen Mehrwert
ESG-kompatible Immobilien werden – zumindest im Bereich institutioneller Investoren – zunehmend leichter veräußerbar sein als nicht nachhaltige „Brown Buildings“. Es ist mit einer Erhöhung der Kaufpreise und einer kürzeren Vermarktungsdauer zu rechnen.
Studien belegen, dass höhere Energiekennwerte signifikant geringere Mieterlöse bewirken, wodurch ebenfalls der Verkehrswert der Liegenschaft sinkt. Green Leases, also Bestandverträge, die eine nachhaltige Ausstattung, Bewirtschaftung und Nutzung zum Ziel haben, setzen sich zunehmend durch.
Im Bereich des Umlaufvermögens, welcher insbesondere auch neu errichteten Wohnbau umfasst, der im Wohnungseigentum abverkauft wird, sollte derzeit eher eine Werthaltigkeit als bei älteren Bestandsimmobilien im Anlagevermögen gegeben sein. Dies kann durch entsprechende Zertifizierungen der Immobilien belegt werden.
Eine fehlende Übereinstimmung mit den ESG-Kriterien wird zu einer Abschreibung aufgrund einer wirtschaftlichen Entwertung führen, wenn das Gebäude zu einem geringeren Preis verwertet werden kann oder wesentliche Investitionen für eine Anhebung des Standards erforderlich sind.
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