Umsatzsteuerfreie Vermietung von „besonders repräsentativen Grundstücken“ zu Wohnzwecken
Am 21. November 2025 wurde die Regierungsvorlage zum steuerlichen Teil des Betrugsbekämpfungsgesetzes 2025 („BBKG 2025“) veröffentlicht. Darin ist unter anderem eine zwingende Umsatzsteuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete “besonders repräsentative“ Immobilien vorgesehen. Gleichzeitig soll für den Vermieter das Recht auf Vorsteuerabzug in Zusammenhang mit diesen Immobilien abgeschafft werden.
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Die Vermietung von Grundstücken (zB Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser) für Wohnzwecke unterliegt in Österreich derzeit der 10%-igen Umsatzsteuer. Der Vermieter muss die aus der Vermietung erzielten Umsätze und die daraus resultierende Umsatzsteuer in seine Umsatzsteuervoranmeldungen und die (Jahres-)Umsatzsteuererklärung aufnehmen und kann sich gleichzeitig Vorsteuern aus bezogenen Vorleistungen für dieses Grundstück abziehen. Dabei können bereits vor der tatsächlichen Vermietung anfallende Vorsteuern abgezogen werden, wenn die Absicht einer künftigen steuerpflichtigen Vermietung nachgewiesen werden kann. Da die Anschaffung oder Errichtung von repräsentativen Immobilien regelmäßig mit hohen Vorsteuerbeträgen verbunden ist, ergaben sich in der Vergangenheit regelmäßig hohe Vorsteuerguthaben, die nach Ansicht des Gesetzgebers zu unsystematischen Ergebnissen führten und aus außerunternehmerischen Motiven erfolgten. In diesem Sinn soll nun die steuerpflichtige Vermietung von „besonders repräsentativen“ Immobilien für Wohnzwecke und der Vorsteuerabzug des Vermieters für diese Immobilien ausgeschlossen werden.
Zwingende Umsatzsteuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete „besonders repräsentative“ Immobilien
Die Regierungsvorlage zum BBKG 2025 sieht in § 6 Abs 1 Z 16 TS 1 UStG eine zwingende unechte Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung von „besonders repräsentativen Grundstücken“ für Wohnwecke vor. Für den Gesetzgeber liegt ein besonders repräsentatives Grundstück vor, wenn die Anschaffungs- und / oder Herstellungskosten für das Grundstück samt Nebengebäuden und sonstigen Bauwerken innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab der Anschaffung oder des Beginns der Herstellung mehr als EUR 2 Mio betragen. Bei Grundstücken, die typischerweise zur Vermietung mehrerer Mietgegenstände für Wohnzwecke bestimmt sind (zB ein Zinshaus), soll für die Beurteilung der Kostengrenze auf den einzelnen Mietgegenstand abgestellt werden. Wie Aufteilung der Gesamtkosten auf den einzelnen Mietgegenstand hat dabei sachgerecht zu erfolgen. Weder aus der Regierungsvorlage noch aus den Gesetzesmaterialien zum BBKG 2025 ist zu entnehmen, ob es sich bei dem Betrag iHv EUR 2 Mio um die Netto- oder die Bruttoanschaffungs- und / oder -herstellungskosten handelt. Unserem Vernehmen nach handelt es sich bei dem Betrag iHv EUR 2 Mio um einen Bruttobetrag; dh dass dann ein besonders repräsentatives Grundstück vorliegt, wenn die Anschaffungs- und / oder Herstellungskosten für das Grundstück innerhalb von fünf Jahren ab der Anschaffung oder des Beginns der Herstellung mehr als EUR 2 Mio brutto betragen.
Im Sinn einer Gleichbehandlung und des Grundsatzes der Rechtsformneutralität ist in der Regierungsvorlage zum BBKG 2025 auch eine zwingende unechte Umsatzsteuerbefreiung für Leistungen von Personenvereinigungen zur Erhaltung, Verwaltung oder zum Betrieb ihrer Liegenschaft vorgesehen, wenn es sich dabei um ein besonders repräsentatives Grundstück für Wohnzwecke handelt.
Weitere Voraussetzung für die Anwendung der zwingenden Umsatzsteuerbefreiung soll sein, dass diese Immobilie erst nach dem 31. Dezember 2025 vom Vermieter (der Personenvereinigung) angeschafft und / oder hergestellt worden ist. Herstellungskosten zur Beseitigung von Schäden aufgrund von Naturkatastrophen sind der Regierungsvorlage zufolge nicht zu berücksichtigen. Bei Erwerb oder der Herstellung der Immobilie bis zum 31. Dezember 2025 würde somit eine Vermietung für Wohnzwecke nicht von den neuen Gesetzesbestimmungen umfasst sein und unverändert der 10%-igen Umsatzsteuer unterliegen.
Verlust des Vorsteuerabzugs
Ein Verzicht auf die unechte Umsatzsteuerbefreiung soll bei besonders repräsentativen Grundstücken für Wohnzwecken ausgeschlossen sein. Es kann somit nicht freiwillig zur Umsatzsteuer optiert werden. Damit geht für den Vermieter (der Personenvereinigung) der Verlust des Vorsteuerabzugs aus Vorleistungen für diese Grundstücke (aus der Anschaffung / Herstellung und laufend aus Erhaltungskosten) einher.
