Sie überlegen, wann der richtige Zeitpunkt zur Übergabe von Immobilien ist? Am Freitag, den 13. März 2015 wurde von der österreichischen Bundesregierung das Ergebnis der Verhandlungen zur Steuerreform bekanntgegeben. Die Gesetzesbestimmungen werden voraussichtlich im Juli 2015 vom Nationalrat beschlossen. Insbesondere bei der Übergabe von Immobilien im Familienbereich kommt es zu starken Änderungen. Unsere Steuer-Experten erklären hier genau, wann der beste Zeitpunkt zur Übergabe von Immobilien in der Familie ist!
Lese-Tipps zum Erben & Vererben von Immobilien in Österreich
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Übertragungen von Immobilien vor dem Inkrafttreten der Steuerreform 2016
Es wird bei wertvolleren Immobilien häufig von Vorteil sein, die Übertragung des Hauses innerhalb der Familie noch vor dem 1. Jänner 2016 durchzuführen, wobei es einige steuerliche Optimierungsmöglichkeiten zu bedenken gibt.
1. Grunderwerbsteuer bei der Übergabe von Immobilien in Österreich
Übertragungen von Immobilien zwischen Fremden: 3,5 % des Verkehrswert
Die Grunderwerbsteuer – GrESt beträgt bis zum Inkrafttreten der Änderungen (voraussichtlich 1.1.2016) bei Übertragungen zwischen Fremden ohne Gegenleistung in der Regel 3,5 % vom Verkehrswert der Liegenschaft, bei Gegenleistungen wird die GrESt uU von den über dem Verkehrswert liegenden Gegenleistungen berechnet.
Übertragungen innerhalb der Familie: 2 % vom dreifachen Einheitswert
Bis zum genannten Stichtag beträgt die GrESt bei einer (Haus) Übertragung innerhalb der Familie jedoch nur 2 % vom dreifachen Einheitswert (jedoch höchstens 30 % des Verkehrswertes), unabhängig davon, ob es Gegenleistungen gibt oder nicht.
Der begünstigte Familienkreis: Haus-Übergabe an die Kinder
Für Zwecke der GrESt zählen Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten, sofern sie einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder bis vor kurzem hatten, Eltern, Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Wahlkinder oder Schwiegerkinder des Übergebers zum begünstigten Familienkreis.
Begünstigungen bei der Übergabe bestehen aktuell weiters beispielsweise für
- die Übergabe von Liegenschaften im Rahmen eines Betriebes im Familienkreis (Freibetrag von EUR 365.000) und
- bei der Übergabe von land- und forstwirtschaftlichem Grundvermögen (Bemessungsgrundlage ist in der Regel der einfache (!) Einheitswert).
Ab dem Inkrafttreten der Änderungen der Steuerreform wird die GrESt unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis vom Verkehrswert berechnet. Laut Vortrag an den Ministerrat ist geplant, dass
- die ersten EUR 250.000,00 mit 0,5 %,
- die nächsten EUR 150.000,00 mit 2,0 %,
- alle Beträge über EUR 400.000,00 mit 3,5 %
zu versteuern sind.
Freibetrag bei Betriebsübergaben innerhalb der Familie
Der Freibetrag für die Übergabe von Liegenschaften im Rahmen eines Betriebes im Familienkreis wird auf EUR 900.000,00 angehoben, während bei land- und forstwirtschaftlichem Grundvermögen weiterhin der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage dienen soll. Für Tourismusbetriebe wurden noch Erleichterungen angekündigt.
Steuer-Tipp für Übertragungen von Immobilien mit hohem Verkehrswert
Gerade bei Immobilien mit hohen Verkehrswerten kann aufgrund der Anwendbarkeit des dreifachen Einheitswertes eine Übertragung bis zum 31.12.2015 günstiger sein als eine Übertragung danach.
2. Vorteile der Übergabe zu Lebzeiten
Eine Übertragung von Liegenschaften bereits zu Lebzeiten kann etliche (steuerliche und finanzielle) Vorteile bringen, wie etwa zB
- die Ausnutzung der geringeren GrESt im begünstigten Familienkreis bis Ende 2015,
- die Vermeidung von Streitigkeiten der Erben und Durchsetzung des Willens des Erblassers zu Lebzeiten,
- die Vermeidung eines Zugriffs auf die Liegenschaft im Falle eines langjährigen Aufenthaltes in einem Pflegeheim oder
- die Vermeidung des Zugriffs durch potentielle Gläubiger in haftungsanfälligen Branchen.
3. Gestaltungsmöglichkeiten der Immobilien-Übertragungen:
Fruchtgenuss oder Wohnrecht
Bei der Übergabe von Liegenschaften gibt es viele sinnvolle Gestaltungsmöglichkeiten, die den Übergeber in der Zukunft absichern sollen. So kann sich der Übergeber zum Beispiel gewisse Rechte (insbesondere ein Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht) aber auch Ausgedinge (zB den Anspruch auf tägliche Verköstigung durch den Übernehmer) für sich und seine Gattin auf Lebenszeit oder auch kürzer vorbehalten.
Bei entsprechender Gestaltung kann der Übergeber auch nach der Übertragung des zivilrechtlichen Eigentums an den Übernehmer wirtschaftlich weiterhin weitestgehend über die Liegenschaft verfügen; das geht bis zur steuerlichen Zurechnung etwaiger Einkünfte aus der Vermietung an den Übergeber und der Geltendmachung der Abschreibung beim Übergeber.
Steuer-Tipp bei Schenkungen von Immobilien
Schenkungen von Liegenschaften können wesentliche zivilrechtliche und familienrechtliche Auswirkungen haben (zB Auswirkungen auf das Pflichtteilsrecht).
Wenden Sie sich daher vor einer Schenkung an einen fachkundigen Rechtsanwalt oder Notar.
4. Unentgeltliche Übergabe in der Familie: Die Schenkung
Eine unentgeltliche Übertragung von Liegenschaften geschieht im Rahmen einer Schenkung.
Dabei sind aus steuerlicher Sicht neben der Grunderwerbsteuer insbesondere noch die
- Grundbuchseintragungsgebühr,
- ImmoESt,
- Gebühren und evtl. Umsatzsteuer
zu beachten.
4.1 Grundbuchseintragungsgebühr bei Schenkungen
Die Eintragungsgebühr für das Grundbuch bemisst sich grundsätzlich mit 1,1 % vom Verkehrswert. Innerhalb des begünstigten Personenkreises bemisst sich die Eintragungsgebühr nicht vom Verkehrswert sondern vom dreifachen Einheitswert bzw. maximal 30 % des Verkehrswertes.
Der begünstigte Personenkreis ist weiter als der Familienkreis bei der GrESt und erfasst ergänzend auch Geschwister, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie und Nichten/Neffen.
4.2 Keine ImmoESt bei Schenkungen
Die Schenkung von Liegenschaften ist prinzipiell ein unentgeltlicher Vorgang und löst daher keine Immobilienertragsteuer (ImmoESt) aus. Dies gilt auch in jenen Fällen, in denen sich der Übergeber bestimmte Rechte (zB Wohnrecht, Fruchtgenussrecht) vorbehält.
Nach unstrittiger Ansicht handelt es sich dabei ertragsteuerlich nicht um ein Entgelt für die Übertragung der Liegenschaft, sondern es wird eine belastete, wertgeminderte Liegenschaft übertragen.
Übertragungen mit Verbindlichkeiten (Kredite)
Aufzupassen ist jedoch, wenn im Rahmen der Übertragung Verbindlichkeiten (Hypothekarkredite) mit übertragen werden und/oder Ausgleichszahlungen zwischen den potentiellen Erben vorgenommen werden. Wenn diese mehr als 50 % des Verkehrswertes des übertragenen Grundstückes betragen, wird idR ImmoESt ausgelöst.
Beispiel: Schenkung einer Eigentumswohnung
Eine Mutter schenkt 2015 ihrem Sohn eine Eigentumswohnung (Verkehrswert EUR 400.000, Einheitswert EUR 40.000) gegen Übernahme eines aus der Anschaffung der Eigentumswohnung offenen Hypothekarkredites von EUR 150.000.
Die GrESt bemisst sich vom dreifachen Einheitswert der Wohnung und beträgt EUR 2.400 (= 2 % von EUR 120.000).
Dazu kommt die Eintragungsgebühr von EUR 1.320 (= 1,1 % von EUR 120.000). Da der übernommene Kredit geringer als 50 % des Verkehrswertes der Wohnung ist, fällt keine ImmoESt an.
Variante: Sollte der übertragene Kredit mehr als 50 % des Verkehrswertes der Liegenschaft ausmachen, oder zusätzlich zu den 150.000 die Verpflichtung übernommen werden, an eine Schwester EUR 100.000 zu zahlen, fällt grundsätzlich ImmoESt an, wobei die Anwendung einer Befreiungsbestimmung (zB Hauptwohnsitzbefreiung oder Herstellerbefreiung) bei der Mutter zu prüfen ist.
Tipp zur Immobilienertragsteuer
Fragen Sie Ihren TPA Berater vor der Übertragung einer Immobilie, um sicherzustellen, dass nicht ungewollt die ImmoESt ausgelöst wird.
- Kontaktieren Sie Karin Fuhrmann, Expertin für Immobilien & Steuern in Österreich
4.3 Gebühren bei Schenkungen
Ein Fruchtgenussrecht unterliegt unter bestimmten Voraussetzungen der Gebührenpflicht von 2 % vom bedungenen Entgelt.
5. Ausgestaltung eines Fruchtgenussrechtes
Wie bereits dargestellt, ist es möglich, dass der Übergeber auch weiterhin wirtschaftlich teilweise oder weitestgehend über die Liegenschaft verfügen kann. Der Übergeber der Liegenschaft kann sich bei der Schenkung das Fruchtgenussrecht vorbehalten.
Schenkungsvertag mit Belastungs- und Veräußerungsverbot
Im Schenkungsvertrag wird der Empfänger verpflichtet, dieses Fruchtgenussrecht und idR darüber hinaus ein Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch verbüchern zu lassen.
Als Konsequenz liegt das zivilrechtliche Eigentum beim gewünschten Empfänger, während der ursprüngliche Eigentümer als Fruchtgenussberechtigter weiterhin über die Einnahmen aus der Liegenschaft verfügen kann.
Nettofruchtgenuss
Für die steuerliche Anerkennung des Fruchtgenusses ist es darüber hinaus nötig, dass der Fruchtgenussberechtigte grundsätzlich die Aufwendungen aus der Liegenschaft selber trägt – sog. Nettofruchtgenuss.
Bei entsprechender Ausgestaltung (Chance und Risiko der Wertänderung der Liegenschaft treffen die Fruchtgenussberechtigten) liegt steuerrechtlich auch das wirtschaftliche Eigentum an der Liegenschaft beim Fruchtgenussberechtigten, sodass dieser auch die Absetzung für Abnutzung, die sog. AfA oder Abschreibung, weiterhin von den Mieteinnahmen absetzen kann.
6. Der Vorbehalts-Fruchtgenuss
Beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht behält sich der Übergeber bei der Übertragung der Liegenschaft das Recht vor, die Liegenschaft weiterhin unter Schonung der Substanz zu nutzen und daraus auch Früchte zu ziehen. Im Gegensatz zum ebenso möglichen Wohnrecht hat der Übergeber somit nicht nur die Möglichkeit, die Liegenschaft zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern es kann auch eine Vermietung stattfinden. Besonders bei Anlageimmobilien ist das Fruchtgenussrecht daher häufig anzutreffen.
Beim Vorbehaltsfruchtgenussrecht sind prinzipiell zwei Arten zu unterscheiden, und zwar
- das unentgeltliche Fruchtgenussrecht und
- das entgeltliche Fruchtgenussrecht.
6.1 Unentgeltliches Fruchtgenussrecht
Bei dem in der Praxis häufigen unentgeltlichen Fruchtgenussrecht gibt es keinen laufenden Zahlungsstrom vom Fruchtgenussberechtigten an den Fruchtgenussbesteller. Das heißt, derjenige, der die Liegenschaft im Schenkungsweg erhalten hat, erhält während des aufrechten Fruchtgenusses (idR auf Lebenszeit des Geschenkgebers) keinerlei Einkünfte oder Einnahmen aus dieser Liegenschaft. Der Übergeber hat als Fruchtgenussberechtigter insbesondere das Recht, die Liegenschaft im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu vermieten.
Bei entsprechender Ausgestaltung dieser Form wird der Übergeber auch nach Schenkung der Liegenschaft weiterhin als wirtschaftlicher Eigentümer im steuerlichen Sinn behandelt (siehe oben Punkt 5.). Dies hat zur Folge, dass auch die Berechtigung zur Geltendmachung der AfA weiterhin beim Übergeber verbleibt. Aus Sicht des Übergebers ändert sich daher bei dieser Variante praktisch nichts.
Um diese Rechtsfolgen zu erreichen, muss der Fruchtgenussberechtigte die positiven Befugnisse, die Ausdruck des zivilrechtlichen Eigentums sind, nämlich Gebrauch, Verbrauch, Veränderung, Belastung und Veräußerung, auszuüben in der Lage sein, und zugleich jeden Dritten (auch den zivilrechtlichen Eigentümer) von der Einwirkung auf die Sache auf Dauer, dh auf die Zeit der möglichen Nutzung, ausschließen können.
Darüber hinaus muss seine Stellung über schuldrechtliche und dingliche Rechte soweit abgesichert sein, dass er einem Eigentümer gleich schalten und walten kann. Dies wurde in der Vergangenheit in der Regel über ein auf Lebensdauer abgeschlossenes Fruchtgenussrecht und ein Belastungs- und Veräußerungsverbot erreicht.
Aufgrund von Änderungen der Judikatur in letzter Zeit muss auch sichergestellt werden, dass der Übergeber weiterhin die Chancen auf Wertsteigerungen und die Risiken der Wertminderung in Bezug auf die Liegenschaft
trägt. Zur genauen Ausgestaltung einer solchen Risikotragung gibt es bis heute allerdings noch keine Judikatur oder Verwaltungspraxis des BMF.
Steuer-Tipp zum unentgeltlichen Fruchtgenussrecht bei Übergaben von Grundstücken
Binden Sie ihren TPA Berater frühzeitig in Ihre Überlegungen zur Übergabe von Grundstücken ein, um sicherzustellen, dass sämtliche Verträge die notwendigen Bedingungen entsprechend dem aktuellen Stand der Judikatur erfüllen.
- Kontaktieren Sie Karin Fuhrmann, TPA Expertin für Immobilien & Steuern in Österreich
6.2 Entgeltliches Fruchtgenussrecht
Da die Rechtslage zum wirtschaftlichen Eigentum derzeit nicht ganz geklärt ist und nicht mit absoluter Sicherheit gesagt werden kann, ob eine vertragliche Vereinbarung der Risikotragung in Bezug auf den Wert der Liegenschaft durch den Übergeber ausreicht, gibt es auch die Möglichkeit des entgeltlichen Fruchtgenussrechtes.
Dabei wird vom Fruchtgenussberechtigten, also dem Übergeber der Liegenschaft, ein vereinbarter Betrag monatlich an den Fruchtgenussbesteller, der zivilrechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer ist, bezahlt. Dieser Betrag wird beispielsweise in Höhe der AfA oder knapp darunter festgesetzt. Dadurch hat der Fruchtgenussbesteller steuerlich denselben Effekt wie durch die AfA, und der Fruchtgenussberechtigte hat Einnahmen in Höhe der AfA und somit netto betrachtet keine steuerlichen Einkünfte.
Der Nachteil dieser Variante ist jedoch, dass es zu einem Liquiditätsabfluss beim Übergeber der Liegenschaft kommt und er damit wirtschaftlich nicht mehr dasselbe Ergebnis wie vor der Übergabe hat. Dies kann auch positiv gesehen werden, da gerade der Liquiditätsabfluss ein Aufteilen der Einnahmen zwischen Übergeber und Übernehmer ohne Einkommensteuerbelastung ermöglicht.
Darüber hinaus sind mögliche umsatzsteuerliche Konsequenzen zu beachten, da mit der Übergabe des wirtschaftlichen Eigentums an der Liegenschaft eine Umsatzsteuerpflicht ausgelöst werden kann.
Übergabe der Liegenschaft zu Lebzeiten
Überlegen Sie sich eventuell bereits vor dem ersten Beratungstermin betreffend Übergabe, ob Sie neben der Übergabe der Liegenschaft zu Lebzeiten auch eine laufende Aufteilung der Einnahmen aus der Liegenschaft wünschen, damit Sie Ihr TPA Berater zielgerichtet beraten kann!
- Kontaktieren Sie Karin Fuhrmann, Expertin für Immobilien & Steuern in Österreich
7. EU-Erbrechtsreform
Hinzuweisen ist auch auf das ab 17. August 2015 geltende EU-Erbrecht, wonach das Erbrecht jenes Landes innerhalb der EU gilt, in dem der Erblasser im Zeitpunkt seines Ablebens seinen Hauptwohnsitz/gewöhnlichen Aufenthalt hatte.
Kennt also beispielsweise ein bestimmtes EU-Land, in dem der Erblasser bei Ableben seinen Hauptwohnsitz hat, keine gesetzliche Erbquote für Ehegatten und gibt es kein entsprechendes Testament, fällt der Ehegatte um sein Erbe komplett um.
Auch aus diesem Blickwinkel ist eine vorweggenommene Erbfolge ein zu prüfender Weg der Verteilung des Vermögens zu Lebzeiten.
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- TPA News zur Steuerreform: Auswirkungen der Steuerreform 2015/2016 – Schwerpunkt Immobilien
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