Vorsteuerberichtigung mit Praxistipps zum Bilanzieren
Spätestens im Rahmen der jährlichen Bilanzierung empfiehlt es sich, sämtliche Vorsteuern des Veranlagungszeitraumes in geeigneter Form festzuhalten, da eine spätere Änderung der Verhältnisse eine Vorsteuerberichtigung erforderlich machen kann.
1. UMSATZSTEUER BEI VERMIETUNG
Die Geschäftsraumvermietung ist nach § 6 Abs. 1 Z 16 UStG grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit. Sofern eine Option zur Steuerpflicht nach § 6 Abs. 2 UStG möglich ist und ausgeübt wurde, sind Vorsteuern, die in unmittelbarem Zusammenhang mit diesen steuerpflichtigen Umsätzen stehen, beim Vermieter abzugsfähig. Ändern sich die für einen Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse zu einem späteren Zeitpunkt, besteht die Verpflichtung einer Vorsteuerberichtigung. Typische Anwendungsfälle sind:
- Wechsel von umsatzsteuerpflichtiger auf unecht umsatzsteuerbefreite Geschäftsraumvermietung und umgekehrt
- Unecht befreite Veräußerung einer Immobilie, wenn im Rahmen der Anschaffung oder Herstellung ein Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde
2. VORSTEUERBERICHTIGUNG
Die Vorsteuerberichtigung kann sich positiv (Geltendmachung von Vorsteuern) oder negativ (Rückzahlung von Vorsteuern) auswirken. Sie betrifft sämtliche Vorsteuern des Anlagevermögens (§ 12 Abs. 10 UStG) und Umlaufvermögens (§ 12 Abs. 11 UStG). Zu beachten ist, dass im Falle nachträglicher Aktivierungen oder auch Großreparaturen mehrere Berichtigungszeiträume parallel bestehen können.
Daher empfiehlt sich vor allem bei Objekten in Bau, häufig wechselnder Mieterstruktur und beabsichtigter Veräußerung das Führen eines Verzeichnisses, aus dem erstmalige Verwendung, Berichtigungszeitraum und Ausmaß der geltend gemachten Vorsteuern hervorgehen. Die Finanzverwaltung schreibt nicht vor, in welcher Form die berichtigungshängigen Vorsteuern evident gehalten werden müssen.
TPA TIPP: Insbesondere bei Immobilienvermögen empfiehlt sich eine laufende Aktualisierung der potenziell zu berichtigenden Vorsteuern im Rahmen der Erstellung des Jahresabschlusses, da ein nachträgliches Ermitteln der Vorsteuerberichtigung einen enormen Zeitaufwand bedeuten kann.
Betroffene Vorsteuern
| Anlagevermögen | sonstige Vermögen |
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Berichtigungszeitraum
| Anlagevermögen | sonstige Vermögen |
| 5 Jahre; bei Immobilien: 20 Jahre bzw. 10 Jahre bei erstmaliger Verwendung oder Nutzung vor dem 1.4.2012 | Keine Frist |
Berichtigungsausmaß
| Anlagevermögen | sonstige Vermögen |
| Beginnend mit dem auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden Kalenderjahr. Verbleibt das Objekt im Unternehmen, ist für jedes Jahr der Änderung 1/5 bzw. 1/20 oder 1/10 zu berichtigen. Bei Verkauf ist für den restlichen Berichtigungszeitraum eine Vorsteuerberichtigung für den verbleibenden Berichtigungszeitraum durchzuführen. | Die Berichtigung umfasst die gesamte Vorsteuer des jeweiligen Gegenstandes, der von einer Änderung der Verhältnisse betroffen ist. |
Dieser Artikel stammt aus dem TPA Journal 1/2022, das Sie kostenlos online abonnieren können: TPA Journal Abo. Kontaktieren Sie unsere Steuerexperten, wenn Sie Fragen zur Bilanzierung und Vorsteuerberichtigungen haben!
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