Neues zu Kryptoassets: Public Security Token Offering (STO) für Immobilienprojekte

7. November 2019

Investments Real Estate Projects assets Cryptocurrency TPA Austria

Krypto goes real estate

In Deutschland hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erstmals die Bewilligung erteilt, ein Public Security  Token Offering (STO) durchzuführen. Mit einem Investitionsvolumen von EUR 250 Mio. beabsichtigt die deutsche Fundament Group, Immobilienprojekte in Hamburg, Frankfurt und Jena zu finanzieren. Laut CoinDesk hat das STO, welches sowohl institutionellen als auch privaten Investoren offensteht, am 8. Oktober 2019 begonnen.

Was sind die Vorteile von STO bei Immobilienprojekten

Die Vorteile der Ausgabe einer tokenbasierten Schuldverschreibung in der Immobilienbranche sind

  • der erleichterte Handel für ausländische Investoren,
  • eine jederzeitige Verwertung der Token auf Zweitmärkten (i.e. Kryptobörsen und zukünftig möglicherweise auch „klassische“ Börsen) sowie
  • die Möglichkeit, Kleinstbeträge in Höhe des Nennbetrages der Token zu investieren

Jede Schuldverschreibung mit einem Token im Ethereum-Netzwerk

Die Schuldverschreibung ist mit jährlicher variabler Verzinsung nachrangig mit einem Nennwert von 1 Euro und Rückzahlung des vollen Nominalbetrages zum 31.12.2033 ausgestaltet, wobei die Investoren zusätzlich von den Wertsteigerungen des Immobilienportfolios profitieren können. Jede tokenbasierte Schuldverschreibung wird durch einen Token im Smart Contract der Fundament Group im Ethereum-Netzwerk repräsentiert. Ein- und Auszahlungen sind in EUR oder Kryptowährungen (Ether ETH) möglich.

Steuertipps für österreichische Investoren von Security Token/ Equity Token

Welche ertragsteuerlichen Folgen ergeben sich generell, wenn österreichische private Investoren mit ausschließlicher steuerlicher Ansässigkeit in Österreich sogenannte „Security Token“ (auch „Equity Token“ genannt) erwerben?

Erläuterungen zur Ertragsteuer

In diesem Beitrag werden die generellen ertragsteuerlichen Folgen nach österreichischer innerstaatlicher Rechtslage überblicksartig und vereinfacht dargestellt. Insbesondere bei grenzüberschreitenden Sachverhalten oder Sachverhalten mit Auslandsbezug können jeweils im Einzelfall zu prüfende Konstellationen vorliegen, die aufgrund anwendbarer Rechtsvorschriften (ausländisches Steuerrecht, EU-Vorschriften, Doppelbesteuerungsabkommen, etc.) zu anderen, abweichenden Besteuerungsfolgen führen können.

  • Sofern die Anschaffung der Token gegen Bezahlung von Euro erfolgt, liegt für den Investor, der die Token im steuerlichen Privatvermögen anschafft, lediglich ein Anschaffungsvorgang vor, der keine Ertragsteuern auslöst.
  • Anders gilt, wenn die Token durch Hingabe von anderen Kryptowährungen oder -assets erworben werden; diesfalls liegt steuerlich grundsätzlich ein Tausch vor, der innerhalb der einjährigen Spekulationsfrist der Einkommensteuerpflicht zum progressiven Tarif unterliegt.

Wie erfolgt die Besteuerung im steuerlichen Privatvermögen?

Bei wertpapierähnlichen Token wird nach überwiegender Ansicht von der Qualifikation als Genussrechte und somit als Kapitalvermögen ausgegangen. Beim Emittenten können diese je nach Ausgestaltung Eigen- oder Fremdkapital darstellen, wobei bei Vergleichbarkeit mit Schuldverschreibungen aus praktischer Sicht hier nur auf die Auswirkungen der Einstufung als Fremdkapital eingegangen wird.

Werden Zinszahlungen zB in Euro an den Investor getätigt, unterliegen diese beim Investor dem besonderen Steuersatz von 27,5 %, wenn

  • der Token ein Wertpapier darstellt, das ein Forderungsrecht verbrieft und (!)
  • ein von der Finanzverwaltung anerkanntes „Public Placement“ vorliegt.

Token als Wertpapier oder Public Placement

Wertpapiere, die Forderungsrechte verbriefen, sind zB auf Namen oder auf Inhaber lautende Schuldverschreibungen. Public Placement bedeutet, dass die Token in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht einem unbestimmten Personenkreis angeboten werden müssen.

Bei Vorliegen eines solchen Token können allfällige Anschaffungsnebenkosten, Fremdfinanzierungskosten aus der Anschaffung und Kosten der laufenden Verwaltung der Token steuerlich nicht von den steuerpflichtigen Einnahmen abgezogen werden.

Token ohne Wertpapier

Liegt hingegen kein Wertpapier oder/und kein Public Placement vor, dann unterliegen die Zinsen dem vollen progressiven Einkommensteuertarif von derzeit bis zu 55 %. Diesfalls können grundsätzlich auch Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden, wie zB Kosten der laufenden Verwaltung der Token oder Fremdfinanzierungszinsen.

Werden die Zinszahlungen vom Emittenten an den Investor in Kryptowährungen oder -assets getätigt, so liegen ebenso steuerpflichtige Einnahmen beim Investor vor.

Sonder-Einkommensteuer bei gewinnbringendem Verkauf

Im Falle einer gewinnbringenden Veräußerung des Tokens durch den Investor liegen, soferne die oben genannten Voraussetzungen (Wertpapier, das ein Forderungsrecht verbrieft und „Public Placement“) gegeben sind, Einkünften aus Kapitalvermögen vor, die der Sonder-Einkommensteuer von 27,5% unterliegen, steuerpflichtiger Gewinn ist die Differenz zwischen Einnahmen und reinen Anschaffungskosten.

TPA Steuertipp für Token

Egal wie die Token erworben wurden (ob mit Fiat-Geld oder Kryptowährungen), die erhaltenen Zinsen und der (Weiter-)Verkauf der Token sind im steuerlichen Privatvermögen steuerpflichtig und in die Steuererklärung aufzunehmen. Achten Sie in diesem Zusammenhang auf vollständige und nachvollziehbare Aufzeichnungen!

Falls Sie auch überlegen mit Kryptoassets in Immobilieninvestments einzusteigen, kontaktieren Sie unsere Steuerexperten und diskutieren ihre Pläne gemeinsam.

Kontaktieren Sie