Neuerungen im Bereich der Grunderwerbsteuer in Österreich

21. Mai 2015 | Lesedauer: 4 Min

1. Aktuelle Rechtslage: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)

Mit BGBl I Nr. 36/2014 wurden ab 1.6.2014 die aktuell gültigen Neuerungen im Bereich der Grunderwerbsteuer in Kraft gesetzt. Nach aktueller Rechtslage unterscheidet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) zwei Gruppen:

„Familie“ im Sinne der GrESt, und
„Nicht-Familie“.

Übertragungen innerhalb der „GrESt-Familie“ werden aktuell auf Basis des 3-fachen Einheitswertes bemessen; auf Antrag wird die GrESt jedoch höchstens von 30 % des gemeinen Wertes, welcher de facto den Verkehrswert repräsentiert, berechnet, und unterliegen zusätzlich dem begünstigten Steuersatz von 2 %.

In allen anderen Fällen (ausgenommen Sonderfälle wie z.B. Umgründungen) bildet grundsätzlich der Wert der Gegenleistung die Bemessungsgrundlage. Allerdings gilt: Sollte eine Gegenleistung nicht vorhanden oder ermittelbar sein oder geringer sein als der gemeine Wert, so bildet der gemeine Wert (de facto der Verkehrswert) die Bemessungsgrundlage. Außerhalb der Familie kommt der Steuersatz von 3,5 % zur Anwendung.

Vererben und Verschenken: Was ist neu?

2. Neue (geplante) Rechtslage zum GrEStG ab 2016

2.1. Allgemeine Änderungen zur GrESt 2016

Generelle Geltung der Gegenleistung, mindestens gemeiner Wert
Die neue Rechtslage, die einheitlich ab 1. Jänner 2016 zur Anwendung gelangen soll, ist eine Abkehr vom bisherigen System, da künftig grundsätzlich alle grunderwerbsteuerpflichtigen Tatbestände einheitlich auf Basis der Gegenleistung, mindestens aber von einem vom gemeinen Wert abgeleiteten Grundstückswert berechnet werden sollen.

Ausweitung der Befreiungen und Einführung eines Staffeltarifs
Diese drastische Erhöhung der Bemessungsgrundlage (insbesondere im Familienverbund) wird im Gegenzug durch Ausweitung der Befreiungen, durch Einführung eines Staffeltarifes für unentgeltliche Übertragungen, welche in der Regel nur im Familienverbund erfolgen, sowie durch Entrichtung der Steuer in bis zu fünf jährlichen Raten abgefedert.Der Staffeltarif, der auf den unentgeltlichen Teil einer Übertragung anzuwenden ist, wurde hierbei wie folgt vorgesehen:
– Für die ersten EUR 250.000        0,5 %
– Für die nächsten EUR 150.000   2,0 %
– Darüber hinaus                           3,5 %

Neudefinition der Entgeltlichkeit
Der entgeltliche Teil einer Übertragung unterliegt dem regulären Steuersatz von 3,5 %. Das GrEStG definiert hierbei- unentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 %,
– teilunentgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 30 % aber nicht mehr als 70 %,
– entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70 %
beträgt.

Neue Zusammenrechnung
Hierbei werden für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes die Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammengerechnet. Für die Berechnung der fünfjährigen Frist ist jeweils auf den Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld abzustellen. Für unentgeltliche Erwerbe kommt eine Verteilung der Grunderwerbsteuer auf zwei bis fünf Jahre in Betracht.

TPA Tipp zur neuen GrESt:
Geplante bzw. notwendige Übertragungen innerhalb der Familie sollten deshalb in der Regel zeitnah bis spätestens 31.12.2015 durchgeführt werden.

Lesen Sie auch: Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Übergabe von Immobilien?
Unser Spezialthema: Neuerungen der Grunderswerbsteuer ab 2016
Geplante Grunderwerbsteuer-Reform in Deutschland

2.2. Neuerungen auf den Punkt gebracht

Anteilsvereinigung NEU:
Der Grunderwerbsteuer NEU unterliegen künftig auch Übertragungen von Grundstücks-Gesellschaften, wenn mindestens 95 % aller Anteile der Gesellschaft in der Hand des Erwerbers vereinigt werden. Weiters werden auch die Möglichkeiten einer mittelbaren Anteilsvereinigung erweitert, da nunmehr neben einer Verbindung im Sinne einer umsatzsteuerlichen Organschaft auch eine Unternehmensgruppe nach § 9 KStG zu einer mittelbaren Anteilsvereinigung führen kann.Gemäß dem deutschen Vorbild wird bei Anteilsübertragungen an grundstücksbesitzenden Personen-gesellschaften eine Anteilsvereinigung dann bewirkt, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. In Fällen einer Anteilsvereinigung beträgt der anzuwendende Steuersatz einheitlich 0,5 %.

Treuhandschaften „abgeschafft“
Gesellschaftsanteile, die zu treuen Handen übereignet worden sind, werden ab 1. Jänner 2016 dem Treugeber zugerechnet. Diese Bestimmung soll für Personen- und Kapitalgesellschaften gleichermaßen anzuwenden sein, womit die bisherige Gestaltungspraxis der Treuhandschaft künftig ausgedient hat.

Land- und Forstwirtschaft kommt ungeschoren davon
Die bisherige Besteuerung bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wird beibehalten; es kommt hier weiterhin der Einheitswert zur Anwendung.

Betriebsübertragungen sind weiterhin möglich
Bei unentgeltlichen bzw. teilunentgeltlichen Betriebsübertragungen wird der Betriebsfreibetrag auf EUR 900.000 angehoben, weiters soll die Grunderwerbsteuer für den unentgeltlichen Teil mit 0,5 % des Grundstückswertes begrenzt werden. Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft beträgt der Freibetrag EUR 365.000, die Begrenzung des Steuertarifes beträgt hier 2 % (wie bisher).

Ehegattenwohnungen werden begünstigt
Wohnungen von bis zu 150 m² sollen bei Erwerb unter Lebenden bzw. dem Erwerb von Todes wegen (durch den Partner, Ehegatten) steuerfrei belassen werden. Bislang stand die Befreiung nur zu, wenn die Wohnungsgröße insgesamt nicht überschritten wurde. Künftig soll nur der überschreitende Teil (d.h. jener, welcher über 150 m² liegt) der Grunderwerbsteuer unterliegen, womit die geltenden 150 m² nunmehr als Freibetrag zu verstehen sind.

Stiftungseingangssteueräquivalent
Das Stiftungseingangssteueräquivalent wird in die neue Logik integriert und unverändert beibehalten. Für Stiftungen kommt es hier erwartungsgemäß zu keinen Entlastungen bzw. Verbesserungen gegenüber der aktuellen Rechtslage.

Umgründungen
Vom Umgründungssteuergesetz (UmgrStG) erfasste Umgründungen werden nunmehr vom Wert der Gegenleistung, mindestens aber von einem vom gemeinen Wert abgeleiteten Grundstückswert bemessen. Der anzuwendende Steuersatz beträgt hierbei 0,5 %.
TPA Steuertipp:
Künftig sind bei Erwerbsstrukturierungen sowie Umgründungen vermehrt grunderwerbsteuerliche Aspekte zu beachten. In Einzelfällen ist es voraussichtlich günstiger, geplante Umgründungen nicht aufzuschieben sondern notwendige Strukturbereinigungen vorzuziehen. Umgründungen auf den 31. Dezember 2014 müssen bis 30. September 2015 erfolgen, womit Eile geboten ist.

Sollten Sie Fragen zu den Neuerungen im Bereich der Grunderwerbsteuer 2016 haben, kontaktieren Sie unsere Steuer-Experten: Hier finden Sie die Kontaktdaten der TPA Experten