Mit Crowdfunding Immobilien finanzieren

1. Juni 2016 | Lesedauer: 3 Min

Tipps zu Crowdfunding bei Immobilien

Crowdfunding, das mittlerweile auch in Österreich hohe mediale Aufmerksamkeit erreicht, bezeichnet die Finanzierung von Projekten oder Unternehmen durch eine Vielzahl von Kleinanlegern. Ursprünglich nur im Start-Up-Bereich im Einsatz, findet Crowdfunding nunmehr auch im Immobilienbereich verstärkt Anwendung. In Deutschland ist es bereits ein etabliertes Mittel auch zur Finanzierung kleinvolumiger Immobilienprojekte.

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1. Das Alternativfinanzierungsgesetz: Crowdfunding

Das im letzten Jahr in Kraft getretene Alternativfinanzierungsgesetz (AltFG) brachte erhebliche Erleichterungen im Zusammenhang mit der Begebung alternativer Finanzierungsinstrumente durch kleine und mittlere Unternehmen.

Keine Prospektpflicht bei Crowdfunding von Immobilienprojekten

Seit 1.9.2015 besteht beispielsweise keine Prospektpflicht, wenn

der Gesamtgegenwert (das heißt, das maximale Emissionsvolumen) EUR 1,5 Mio. nicht erreicht, und
der einzelne Anleger höchstens EUR 5.000 innerhalb von 12 Monaten investiert.

Ausnahmen bestehen für professionelle Anleger iSd AIFMG (Alternatives Investmentfonds Manager-Gesetz) oder für Personen, die keine Verbraucher iSd Konsumentenschutzgesetzes-KSchG sind. Ein vereinfachtes Prospekt kann für Emissionen zwischen EUR 1,5 Mio. und EUR 5 Mio. veröffentlicht werden. Zum Schutz der Anleger wurde weiters eine Reihe von Informationspflichten des Emittenten gesetzlich statuiert (Angaben zum Emittenten und zum Finanzinstrument).

Crowdinvesting & AIFMG

Positiv ist zu vermerken, dass bei Crowdinvesting-Projekten das AIFMG nicht zur Anwendung gelangt und diese Investitionsform ausdrücklich auch Privatanlegern zugänglich ist.

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2. Crowdinvesting aus steuerlicher Sicht

Equity-based Crowdfunding (Crowdinvesting) stellt die häufigste in Österreich vorkommende Investitionsform dar, bei der der Investor direkt am Unternehmen beteiligt wird. Rechtlich wird Crowdinvesting in Österreich idR als Genussrecht, nachrangiges Darlehen oder (echte) stille Beteiligung angeboten. TPA Steuerberaterin und Immobilien-Expertin Karin Fuhrmann hat die wichtigsten Steuertipps für Investoren für Crowdfunding bei Immobilien zusammengefasst:

1. Tipp zum Crowdfunding: Genussrechte an einer österreichischen Körperschaft

Steuerrechtlich ist zwischen Substanzgenussrechten (sozietären Genussrechten – Recht auf Beteiligung am laufenden Gewinn und am Liquidationsgewinn, mit überwiegendem Eigenkapitalcharakter) und Nominalgenussrechten zu unterscheiden. Ist der Zeichner eine natürliche Person und hält er das Substanzgenussrecht im Privatvermögen, so handelt es sich bei den Vergütungen um Einkünfte aus Kapitalvermögen (27,5 % KESt-endbesteuert). Ist das Substanzgenussrecht Teil des Betriebsvermögens, sind die Vergütungen betriebliche Einkünfte (ebenfalls KESt-endbesteuert). Nominalgenussrechte unterliegen dagegen nur dann der KESt, wenn sie verbrieft bzw. öffentlich angeboten wurden, ansonsten ist auf sie der progressive Einkommensteuertarif mit bis zu 55 % Steuerbelastung anzuwenden.

Ist der Kapitalgeber eine Körperschaft, unterliegen Vergütungen auf ein Nominalgenussrecht der Körperschaftsteuer (KöSt). Bei Substanzgenussrechten handelt es sich dagegen um steuerfreie Beteiligungserträge. Abschichtungsgewinne sind nach Ansicht des BMF steuerpflichtig.

2. Tipp zum Crowdfunding: Nachrangiges Darlehen und echte stille Beteiligung

Hält eine natürliche Person das Darlehen im Privatvermögen, handelt es sich bei den Vergütungen um Einkünfte aus Kapitalvermögen, während ein Darlehen im Betriebsvermögen zu betrieblichen Einkünften führt. Bei einer echten stillen Beteiligung handelt es sich ebenfalls um Einkünfte aus Kapitalvermögen bzw. um betriebliche Einkünfte. Beide Formen unterliegen der Tarifbesteuerung mit bis zu 55 % Einkommensteuerbelastung.