Mietvertragsgebühr bei bestimmter Vertragsdauer

19. Mai 2017

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Mietverträge unterliegen bekanntlich einer Gebühr in Höhe von 1 % des dreifachen Jahresentgelts, sofern der Vertrag beurkundet ist und auf unbestimmte Dauer abgeschlossen wurde. Sofern es sich um einen Vertrag auf bestimmte Dauer handelt – entweder weil tatsächlich eine bestimmte Vertragsdauer gegeben ist, oder aber ein gleichlaufender beidseitiger Kündigungsverzicht gegeben ist, bemisst sich die Gebühr von der tatsächlichen Vertragsdauer. Bei Wohnungen ist dies aber mit dem Dreifachen des Entgelts gedeckelt. Bei allen anderen Nutzungsarten jedoch erst beim Achtzehnfachen.

Vertragsverhältnis mit bestimmter oder unbestimmter Dauer

Für den Gebührenschuldner bspw. einer Geschäftsraummiete ist es daher von großer Bedeutung, ob sein Vertragsverhältnis als eines mit bestimmter oder unbestimmter Dauer eingestuft wird, weil sich die Gebühr hierfür zwischen 1 % vom 3-fachen bis zum 18-fachen des Entgelts bewegt. Die Gebühr kann sich daher unter Umständen „versechsfachen“.

Nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) sowie nach Ansichten der Gebührenrichtlinien und auch der Literatur konnten in der Vergangenheit jedoch auch befristete Vertragsverhältnisse –  somit dann, wenn eine bestimmte Vertragsdauer gegeben ist – als solche von unbestimmter Dauer qualifiziert werden, wenn alle denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Absatz 2 Mietrechtsgesetz (MRG) vertraglich vereinbart sind.

Gerade auch bei Nutzung zu anderen als Wohnzwecken war daher eine Kombination aus bestimmter Vertragsdauer und Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG nicht unüblich.

Bereits 2015 hat das Bundesfinanzgericht (BFG) damit begonnen, bei geringfügigen Abweichungen von den Formulierungen des § 30 Absatz 2 MRG bzw. wenn keine Wohnnutzung gegeben war, die Gebühr weiterhin von der bestimmten Vertragsdauer zu bemessen. Obwohl diese Judikatur nur schwer mit den Aussagen des VwGH in Einklang zu bringen ist, hat das BFG bisher keine ordentliche Revision an den VwGH zugelassen.

Vertrag mit allen denkbaren Kündigungsgründen

Kurz zusammengefasst ist ein Vertrag nach bisheriger Judikatur des VwGH dann als ein Vertrag von unbestimmter Dauer zu qualifizieren, wenn die für den jeweils gegenständlichen Vertrag denkbaren Kündigungsgründe des § 30 MRG vereinbart sind. Sollten also nicht alle in § 30 Abs. 2 MRG aufgelisteten Kündigungsgründe auf einen Sachverhalt zutreffen, liegt keine Beschränkung von Gründen vor, solange all jene Kündigungsgründe vertraglich vereinbart sind, die theoretisch zu treffen könnten – also die denkmöglich sind. Beispielsweise sind die Kündigungsgründe der Ziffern 5, 6, 8 und 16 bei einer gewerblichen Vermietung nicht unter die denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG zu subsumieren, da sich diese ausschließlich auf Wohnungen beziehen und daher auf den Sachverhalt einer gewerblichen Vermietung nicht zutreffen können.

Mietvertrag auf unbestimmte Dauer

Daher wird zu überlegen sein, das uE bisher unstrittige Präsentationsrecht in den Mietvertrag aufzunehmen, womit sichergestellt sein sollte, dass aus gebührenrechtlicher ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vorliegt. Alternativ kann natürlich auch mit einseitigen Kündigungsverzichten operiert werden.

Es gilt daher bei diesen Vertragsgestaltungen besondere Vorsicht walten zu lassen. Es bleibt abzuwarten, wie der VwGH sich bei einer Anrufung zu dieser Rechtsfrage äußert.

TPA Tipp zu Mietverträgen

Natürlich gibt es auch bei Mietverträgen die Möglichkeit, die Gebührenpflicht durch Nichterrichtung einer von beiden Seiten unterschriebenen Urkunde zu vermeiden, allerdings können gerade bei Geschäftsraummieten sehr leicht sog. gebührenpflichtige Ersatzbeurkundungen eintreten. Infolge der Wichtigkeit des Vertragsverhältnisses wird daher in der Praxis regelmäßig auf die Errichtung einer schriftlichen Urkunde bestanden.

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Sollten Sie Fragen zum Mietvertrag oder zum Vermieten generell haben, wenden Sie sich an Ihren TPA Berater oder Beraterin, oder kontaktieren Sie die TPA Expertin für Immobilien und Vermietung

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