Immobilien und Umsatzsteuer: Gebäudetransaktionen, Vermietung

28. Jänner 2013 | Lesedauer: 5 Min

Grundstücke werden in der Umsatzsteuer neu definiert Update 2017: Grundstücke in der Umsatzsteuer neu definiert. Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2016 – AbgÄG 2016 wurde im Umsatzsteuerrecht der Grundstücksbegriff an unionsrechtliche Vorgaben angepasst. Das betrifft die Lieferung und auch die Vermietung von Grundstücken ab dem 1. Jänner 2017. Immoblien und Umsatzsteuer neu in Österreich

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Aktuelle Änderungen bei Immobilien und Umsatzsteuer

Oktober 2014 bei der „Optionseinheit“ bei der Vermietung von Geschäftsräumen in Österreich: Die Vermietung von Geschäftsräumen ist in Österreich grundsätzlich steuerfrei. Diese Befreiung von der Umsatzsteuer (USt) ist aber eine sogenannte „unechte“, weil damit untrennbar verbunden ist, dass der Vermieter für seine eigenen Vorleistungen keinen Vorsteuerabzug hat. Informieren Sie sich hier über Immobilien und Umsatzsteuer:

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1. Vorsicht bei Gebäudetransaktionen – 20 Jahre Berichtigung

Der Vorsteuerberichtigungszeitraum für Grundstücke gemäß § 12 Abs. 10 UStG 1994 wurde von bisher 10 auf 20 Jahre verlängert. Das hat zur Konsequenz, dass bei „neuen“ Grundstücken (Immobilien), für die ein Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde, bei nachträglicher Änderung der Nutzung (zB steuerfreier Verkauf, steuerfreie Vermietung, Eigennutzung) nunmehr innerhalb von 20 Jahren eine (anteilige) Korrektur des Vorsteuerabzuges erfolgen muss.

Die Neuregelung hinsichtlich der Vorsteuerkorrektur trat mit 01.04.2012 in Kraft.

Die alte Regelung (10-jähriger Berichtigungszeitraum) gilt noch für all jene Fälle,

in denen entweder das Gebäude vor diesem Stichtag vom Unternehmer als Anlagevermögen verwendet/genutzt wurde (wobei hier nach dem 31.03.2012 erstmals im Anlagevermögen verwendete Investitionen und Großreparaturen bereits in den 20-jährigen Berichtigungszeitraum fallen) oder
wenn bei Gebäuden, die für Wohnzwecke vermietet werden, ein Mietvertrag vor dem obigen Stichtag abgeschlossen wurde, wobei hier der bloße Vertragsabschluss ausreicht, um noch in die Altregelung zu fallen.

2. Eingeschränkte Option zur USt-Pflicht im Rahmen der Vermietung

Die Option zur Regelbesteuerung für die Vermietung von Geschäftsräumen (§ 6 Abs. 2 UStG 1994) wurde ab 1.9.2012 dergestalt abgeändert, dass die Optionsmöglichkeit des Vermieters von der Verwendung des Grundstücks durch den Leistungsempfänger (Mieter) abhängt.

Vermietung und Umsatzsteuer bei Geschäftsräumen

Bisher konnte der Vermieter frei wählen, ob er bei Vermietung von Geschäftsräumen zur Umsatzsteuerpflicht optiert, was idR der Fall war. Akteulle gibt es bei Geschäftsfäumen Änderungen bei Immobilien und Umsatzsteuer:

Der Vorsteuerabzug steht dem Vermieter nun nur noch dann zu, wenn der Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstückes nahezu ausschließlich (zu mindestens 95 %, ein einmaliges Absinken auf 92,5 % in 5 Jahren ist unschädlich) für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Nachweispflicht durch Vermieter

Der Vermieter (!) hat das Vorliegen dieser Voraussetzungen nachzuweisen und ist daher ab sofort gefordert, die entsprechenden Informationen von seinem Mieter einzuholen. Die Verpflichtung des Mieters, diese Informationen zur Verfügung zu stellen, sollte daher durch entsprechende Regelungen bereits im Mietvertrag festgeschrieben werden.

Inkrafttreten der neuen Steuer-Regeln

Die Neuregelung betreffend die Optionsmöglichkeit zur Regelbesteuerung trat mit 01.09.2012 in Kraft und ist daher auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31.08.2012 begonnen haben (wobei hier auf den Beginn der tatsächlichen Nutzung abgestellt wird), außer der Vermieter ist Bauherr und hat mit der Gebäudeerrichtung vor dem 01.09.2012 begonnen (wobei hier der tatsächliche Beginn der Bauausführung maßgeblich ist). Hat der Vermieter mit der Gebäudeerrichtung vor dem 01.09.2012 begonnen, gilt die Altregelung auch noch für Miet- und Pachtverhältnisse, die nach dem 31.08.2012 beginnen.

Aufhebung des Bestandsschutzes

Dieser – durch entsprechende gesetzliche Übergangsbestimmungen – vorgesehene Bestandsschutz wird durch einen nach dem jeweiligen Stichtag erfolgenden Wechsel auf Mieterseite (außer der Vermieter hat vor dem 01.09.2012 selbst errichtet) und – nach Ansicht des Bundesministeriums für Finanzen (BMF) – auch bei einem Wechsel auf Vermieterseite aufgehoben.

Während eine Änderung beim Mieter (zB Neuvermietung) wohl eindeutig als neues Mietverhältnis anzusehen ist, ist ein darüber hinausgehendes Abstellen auch auf Änderungen beim Vermieter (Gebäudeeigentümer) uE äußerst bedenklich.

Tritt der Vermieter etwa aufgrund gesetzlicher Bestimmungen in das Mietverhältnis ein (etwa beim Erwerb eines gesamten Gebäudes), so ist darin nach Ansicht des BMF ebenfalls ein „schädlicher“ Vermieterwechsel zu sehen, obwohl sich an den Mietverträgen an sich nichts ändert. Somit geht nach Ansicht des BMF auch in diesen Fällen der Bestandsschutz verloren und es kommen die Neuregelungen mit allen Konsequenzen zur Anwendung. Gleiches gilt nach Ansicht der Finanzverwaltung auch bei unentgeltlichen Übertragungen (zB Erbschaft), aber auch bei Umgründungen, selbst bei Gesamtrechtsnachfolge.

Kritik der Praxis vorerst ergebnislos

Diese Ansicht des BMF wurde von der Praxis heftig kritisiert, ist aber auch in den aktuellen Umsatzsteuerrichtlinien unverändert enthalten. Jedenfalls ist für den Zeitraum bis zur endgültigen (wohl gerichtlichen) Klärung dieser Frage eine nicht unbeträchtliche Rechtsunsicherheit im Zusammenhang mit der Umsatzsteuer bei Immobilientransaktionen verbunden.

Share Deal als Ausweg: Immobilienbesitzgesellschaft

Ein Ausweg kann eventuell darin gefunden werden, dass – wo möglich – statt des Gebäudes („asset deal“) die Anteile an der Immobilienbesitzgesellschaft („share deal“) veräußert werden und sich so am Eigentümer des Gebäudes nichts ändert. Die Abwicklung derartiger Transaktionen erfordert daher jedenfalls die Beiziehung ihres TPA Steuer- und Immobilienexperten.