Die Eckpunkte des VO-Entwurfes zum Ermitteln des Grundstückswert in Österreich sind:
Zwei Methoden zur Ermittlung des Grundstückwerts
Die Ermittlung des Grundstückswerts wird im Entwurf der Grundstückswertverordnung 2016 (GrWV 2016) näher geregelt, die zwei alternative Ermittlungsmethoden vorsieht:
- Pauschalwert-Modell: Ermittlung des Grundstückswerts mittels Addition des Bodenwerts und des Gebäudewerts oder
- Ableitung des Grundstückswerts aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel.
Weiters besteht die Möglichkeit, einen geringeren Verkehrswert des Grundstücks durch ein Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen nachzuweisen.
1. Das Pauschalwert-Modell
Beim Pauschalwertmodell ist folgende Formel zur Berechnung heranzuziehen:
+ Grundfläche x dreifachem Bodenwert pro m² x Hochrechnungsfaktor
+ Nutzfläche bzw. gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung x
Altersminderung .
= Grundstückswert im Sinne des GrEStG
Die Berechnung des Bodenwerts
Ausgangsbasis ist der im Einheitswertbescheid festgestellte Bodenwert. Der Hochrechnungsfaktor ist der Anlage zur GrWV 2016 zu entnehmen und berücksichtigt die unterschiedliche Entwicklung der Grundstückswerte je Gemeinde bzw. Bezirk oder Stadtteil bei größeren Städten.
Die Berechnung des Gebäudewerts
Basis ist die Nutzfläche. Kann die Nutzfläche des Gebäudes nicht ermittelt werden, hat eine Kürzung der Bruttogrundfläche um 30 % zu erfolgen (Ausscheiden von Flächen, die keine Nutzfläche darstellen, z.B. Stiegenhaus). Weiters sind 50 % der Fläche von Kellergeschoßen in die Nutzfläche mit einzubeziehen.
Die Nutzfläche ist in weiterer Folge mit dem in der GrWV 2016 normierten Baukostenfaktor, der je nach Bundesland verschieden hoch ist, zu multiplizieren. Nicht immer ist jedoch der volle Baukostenfaktor anzusetzen. Abhängig von der jeweiligen Bauweise und Nutzung des Gebäudes sind nur bestimmte Anteile des Baukostenfaktors anzusetzen, beispielsweise:
- 71,25 % bei Gebäuden, die der gewerblichen Beherbergung dienen oder bei Lagerhäusern
- 60 % bei Fabrikgebäuden oder Werkstätten,
- 40 % bei einfachsten Bauten wie etwa Glashäusern oder frei stehenden Garagen und bei behelfsmäßiger Bauweise
Altersminderung von Gebäuden
Als letzte Komponente ist die Altersminderung des Gebäudes zu berücksichtigen: Abhängig davon, wann die Sanierung oder Fertigstellung des Gebäudes vor dem Zeitpunkt des Erwerbs erfolgt ist, sind folgende Prozentsätze in die Berechnung mit einzubeziehen:
|
100 % |
65 % |
30 % |
|
| Gebäude (allg.) | Sanierung oder Fertigstellung innerhalb der letzten 20 Jahre | Fertigstellung innerhalb der letzten 40 bis 20 Jahre | Fertigstellung vor mehr als 40 Jahren |
| Einfachste Bauten | Fertigstellung innerhalb der letzten 10 Jahre | Fertigstellung innerhalb der letzten 20 bis 10 Jahre | Fertigstellung vor mehr als 20 Jahren |
2. Immobilienpreisspiegel: Grundstückwert
Sofern der Wert aus dem Immobilienpreisspiegel abgeleitet wird, ist zu unterscheiden, da der Gesetzgeber einen neuen Immobilienpreisspiegel plant, welcher ab 2017 bei dieser Form der Wertermittlung heranzuziehen ist.
Entstehen der Grunderwerbsteuerschuld 2016
Ableitung des Grundstückswerts aus dem (zum jeweiligen Entstehungszeitpunkt der Steuerschuld) letztveröffentlichten Immobilienpreisspiegel der WKO, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder
Entstehen der Steuerschuld ab 2017
Verpflichtende Ableitung aus dem von der Statistik Österreich künftig zu erstellenden Immobilienpreisspiegel
Zum Ausgleich regionaler Schwankungen ist vom so ermittelten Wert ein Bewertungsabschlag iHv. 28,75 % abzuziehen.
TPA -Tipp zur Grunderwerbsteuer:
Ob die Übertragung heuer oder im nächsten Jahr günstiger ist, muss in jedem Einzelfall berechnet werden; dabei sind neben der Grunderwerbsteuer insbesondere auch die Gebühren, die Umsatzsteuer und Einkommensteuer sowie familienrechtliche Überlegungen mit zu bedenken.
Die Autorin Mag. Karin Fuhrmann ist Steuerberaterin und Partnerin bei TPA und gilt als Immobilienexpertin. Die Steuerberaterin wurde bereits mehrfach für Ihre Beratungsleistungen im Immobilienbereich ausgezeichnet.
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