TPA

Vererben und Verschenken: Was ist neu?

17.07.2017

Das neue Erbrechts-Änderungsgesetz ist seit Jahresbeginn in Kraft. Beim Erben und Schenken – etwa von Betriebsvermögen und Immobilien – gibt es dadurch gravierende Änderungen.

Seit 1.1.2017 ist bei Erwerben von Todes wegen das in den Medien breit diskutierte Erbrechts-Änderungsgesetz 2015 zu beachten. Besonders im Bereich des Pflichtteilsrechts, der Formalerfordernisse für einen letzten Willen, für Stiftungen und auch für Lebensgefährten ergeben sich wichtige Änderungen, welche auch Auswirkungen auf Schenkungen haben.

Erbfolge rechtzeitig regeln

Mit der eigenen Sterblichkeit setzt sich kaum jemand gerne auseinander. Dennoch ist es – abhängig von den Familienverhältnissen sowie von Umfang und Zusammensetzung des Vermögens – sinnvoll und notwendig, zeitgerecht fachlichen Rat durch Notare, Rechtsanwälte und Steuerberater – also Ihren TPA Berater oder Ihre TPA Beraterin – einzuholen. Wie die beispielhafte Auflistung zeigt, (siehe Abbildung) gibt es eine Reihe von Fragen, die vor einer Regelung der Erbfolge bedacht werden müssen, auch wenn man sich in der Folge nicht für eine vorgezogene beziehungsweise vorweggenommene Erbfolge entscheiden sollte.

Gesicherte Rechtslage

In den letzten Jahren hat die Finanzverwaltung bereits viele steuerliche Zweifelsfragen geklärt und zum Teil in die Einkommensteuerrichtlinien eingearbeitet bzw. bei der Grunderwerbsteuer in gesonderten Informationen veröffentlicht. Trotzdem sind noch immer viele Fragen offen, denn jede Familienkonstellation „ist halt ganz spezifisch“.

Mögliche Übergabeformen: Schenkung, entgeltliche Übertragung

Sowohl beim Betriebsvermögen als auch bei der Übergabe von privaten Immobilien kommen im Wesentlichen folgende Übergabeformen in Betracht:

  • Schenkungen,
  • gemischte Schenkungen oder
  • entgeltliche Übertragungen.

Checkliste zum Vererben und Schenken

Um eine geordnete Erbfolge zu garantieren, sollten die folgenden 10 Fragen zum Erben unbedingt vorab geklärt werden:

  1. Soll Vermögen teilweise oder gänzlich schon zu Lebzeiten übergeben werden?

  2. Bestehen Pflichtteilsrechte und wie hoch sind die eigentlich?

  3. Können die bedachten Erben diese auch finanziell stemmen?

  4. Gibt es für die Pflichtteilsberechtigten im Falle des Falles genügend Liquidität?

  5. Sind eventuell bestehende Gesellschaftsverträge anzupassen, um den neuen erbrechtlichen Regelungen zu entsprechen?

  6. Wird durch den Gesellschaftsvertrag die Zerschlagung der Gesellschaft im Todesfall verhindert?

  7. Gibt es für die Unternehmensübergabe einen potentiellen, geeigneten Nachfolger?

  8. Wie können Gegenleistungen und Verpflichtungen, die der Nachfolger übernehmen muss, steuerwirksam verwertet werden?

  9. Ist auch bei vorgezogener Übergabe der Lebensabend für den Übergeber und dessen Lebenspartner gesichert?

  10. Sollen Pflege- oder Versorgungsvermächtnisse und Vollmachten erstellt werden? Sind alle steuerlichen Rahmenbedingungen ausreichend bedacht worden, um Abgaben und Steuern, insb. Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer zu optimieren?

Was heißt das für die Einkommensteuer?

Achten Sie darauf, dass Unentgeltlichkeit vorliegt, oder wählen Sie bewusst die Entgeltlichkeit, um z.B. zu neuen Abschreibungsbemessungsgrundlagen zu kommen oder vorhandene steuerliche Verlustvorträge zu verwerten.

Auch die Umsatzsteuer ist gerade bei Übergabe von Immobilien zu beachten. Hier wirken noch immer die Regelungen des StabG (Stabilitätsgesetzes) 2012 nach, die zu Vorsteuerberichtigungen führen können.

Folgende Steuern und Abgaben können im Rahmen der vorweggenommenen oder tatsächlichen Erbfolge relevant sein und sind daher zu beachten:

  • Einkommensteuer, insb. die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)
  • Umsatzsteuer
  • Grunderwerbsteuer
  • Gebühren und Gerichtsgebühren.

Gibt es in Österreich eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer?

Derzeit gibt es in Österreich keine Erbschafts- und Schenkungssteuern. Ihre Wiedereinführung ist aber nicht auszuschließen – auch das ist zu bedenken. Wenn man bspw. Vermögen, einen Zweitwohnsitz oder einen Ferienwohnsitz im Ausland besitzt, sind zusätzlich auch ausländische Steuern, insbesondere Erbschafts- und Schenkungssteuern, zu beachten.

Daher sind bei Vermögensteilen, die in unterschiedlichen Staaten liegen, im Erb- oder Schenkungsfall auch die Steuerfolgen in den übrigen Ländern zu beachten. Zwar wird eine Doppelbesteuerung teilweise durch zwischenstaatliche Abkommen gemildert bzw. vermieden, allerdings können sich zusätzliche lokale Steuerfolgen ergeben.

So kann der Fall eintreten, dass bei Übertragung von österreichischem Immobilienvermögen, das z.B. im Eigentum eines britischen Staatsbürgers steht, in Großbritannien eine Capital Gains Tax von rund 25 % ausgelöst wird.

Welche Übertragungsformen sind geeignet?

  • Schenkung von Betriebs- und Immobilienvermögen, wobei besonders beim Betriebsvermögen darauf zu achten ist, dass ein allfälliger Zusammenhang mit Sonderbetriebsvermögen nicht durch die vorweggenommene Erbfolge getrennt wird
  • Übertragung von Betriebs- oder Immobilienvermögen gegen (Leib-)Rente
  • Verkauf von Betriebs- oder Immobilienvermögen gegen Ratenzahlung
  • Widmung (eines Teiles) des beste- henden Vermögens an eine Stiftung.

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Wieviel Grunderwerbsteuer kostet die Übertragung von Immobilien im Familienkreis?

Aus Sicht der Grunderwerbsteuer (GrESt) wird jede Übertragung im Familienkreis – egal ob es sich tatsächlich um einen Kauf, eine Übertragung gegen Rente oder aber um eine Schenkung oder einen Erbanfall handelt – als unentgeltliche Übertragung gewertet. Die GrESt bemisst sich in diesem Fall vom Grundstückswert nach dem Stufentarif.

Zusätzlich ist die 1,1%ige Eintragungsgebühr ins Grundbuch zu beachten, die sich im Familienverband vom 3-fachen Einheitswert bzw. max. 30 % des Verkehrswertes bemisst.

Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke bestehen Sonderregelungen.

Sonstige Steuerfolgen bei der Übertragung von Immobilien

  Kaufpreisrente Gemischte
Rente
Unterhaltsrente
Wertverhältnis
Rentenbarwert
zuzüglich allfälliger
Einmalbeträge zu
Verkehrswert des
Wirtschaftsgutes
50% bis
125%
Zwischen
125% und
200%
Unter 50%
oder über
200%
Entgeltlichkeit /
Unentgeltlichkeit
Entgeltlich Bis 100%
entgeltlich,
Rest
unentgeltlich
Unentgeltlich

 (Tabelle 1)

Wird die Immobilie aus ertragsteuerlicher Sicht unentgeltlich übertragen, wie dies z.B. bei Übertragung gegen Unterhaltsrenten, oder wenn die auf der Liegenschaft lastende Kreditverbindlichkeit weniger als 50 % des Verkehrswertes beträgt, der Fall ist, fällt keine 30%ige Immobilienertragsteuer für den Übergeber an.

Der Übernehmer hat die steuerlichen Buchwerte und Abschreibungen des Geschenkgebers fortzusetzen. Sofern sich die Immobilie im Alleineigentum des Geschenkgebers oder Erblassers befindet, nimmt die Finanzverwaltung aus Sicht der Umsatzsteuer an, dass beim Geschenknehmer bzw. Erben neue Mietverhältnisse vorliegen. Deshalb muss er – soweit keine Wohnungsvermietung vorliegt – prüfen, ob die Miete an den Mieter weiterhin mit Umsatzsteuer verrechnet werden kann. Falls dies nicht der Fall ist, weil der Mieter z.B. ein Arzt ist, kann es zu sehr teuren Vorsteuerberichtigungen kommen.

Im Schenkungsfall trifft die Vorsteuerberichtigungsverpflichtung den Geschenkgeber. Der kann diese aber durch Option zur Umsatzsteuer bei Schenkung vermeiden. Jedenfalls verlängert sich in jedem Fall die neue Frist zur Vorsteuerberichtigung auf 20 Jahre. Diese Vorsteuerberichtigung bzw. das Vorliegen „neuer“ Mietverhältnisse kann uU bei Schenkung unter Vorbehalt des Fruchtgenusses vermieden werden, da sich der umsatzsteuerliche Vermieter durch die Übertragung nicht ändert.

Wird die Immobilie des Privatvermögens gegen (Leib-)Rente übertragen, ist zu klären, ob es sich um eine Kaufpreisoder Unterhaltsrente handelt. Dabei wird das Verhältnis zwischen Barwert der Rentenzahlungen zum Verkehrswert der Immobilie geprüft.

Der Barwert der Rentenzahlungen ermittelt sich aus den monatlichen Zahlungen kapitalisiert mit dem versicherungsmathematischen Lebensalter des Übergebers. Bei folgenden Verhältnissen liegt eine Kaufpreis- bzw. Unterhaltsrente vor: Siehe Tabelle 1

Wenn eine Kaufpreisrente vorliegt, kann der Übernehmer bei Vermietung die Abschreibung des Gebäudes vom Rentenbarwert – nach Ausscheiden eines Anteils für Grund und Boden – ermitteln. Sofern die Rentenzahlungen in der Folge den Rentenbarwert übersteigen, können die Renten zur Gänze als Werbungskosten geltend gemacht werden. Beim Übergeber unterliegen die Rentenzahlungen der Einkommensteuer zum Normalsteuersatz, also nicht der ImmoESt, aber erst ab dem Zeitpunkt, ab dem die fortgeschriebenen Anschaffungskosten/ Herstellungskosten überschritten werden. Sonderregeln gelten für Altimmobilien.

Im Fall einer Unterhaltsrente sind sowohl die Renteneinnahmen als auch die Rentenausgaben einkommensteuerlich irrelevant.

Übergabe von Betriebsvermögen

  Kaufpreisrente (außer)
betriebliche
Versorgungsrente
Unterhaltsrente
Wertverhältnis
versicherungsmath.
Rentenbarwert
zuzüglich allfälliger
Einmalbeträge zu
Verkehrswert des
Betriebsvermögens
75% bis
125%
Unter 75%
oder zwischen
125%
und 200%
Über 200%
Einkommensteuer:
Entgeltlichkeit /
Unentgeltlichkeit
Entgeltlich Unentgeltlich Unentgeltlich

Auch Betriebe, Teilbetriebe und Mitunternehmeranteile können gegen Renten übergeben werden. Die maßgeblichen Grenzwerte für das Vorliegen einer Kaufpreis-, Versorgungs- oder Unterhaltsrente sind: Siehe Tabelle 2

Vererben: Widmung an eine Stiftung

Ist umfangreiches Vermögen vorhanden, kann beim Vererben auch in Erwägung gezogen werden, dieses (teilweise) einer Stiftung zu widmen. Dies kann insbesondere dann Sinn haben, wenn die Zersplitterung des Vermögens vermieden werden soll.

Sofern Immobilienvermögen übertragen wird, fällt GrESt vom Grundstückswert zum Stufentarif an. Diese wird allerdings um 2,5 % (uU bis 25 %) Stiftungseingangssteueräquivalent erhöht, welches ebenfalls vom Grundstückswert bemessen wird. Ertragsteuerlich führt die Stiftung die Werte des Stifters fort, wenn es sich um einen unentgeltlichen Vorgang handelt. Wenn sich die Immobilie im Alleineigentum des Stifters befunden hat, sind auch die umsatzsteuerlichen Aspekte zu beachten (siehe weiter oben). Zusätzlich fällt die 1,1%ige Eintragungsgebühr ins Grundbuch an, die sich vom Verkehrswert bemisst.

 

Karin Fuhrmann, Beste Steuerberatung Immobilien, Immobilienbesteuerung, Immobilienprojekte,  Immobilienwirtschaft, Bauherrenmodelle

Karin Fuhrmann, Steuerberaterin und Partnerin bei TPA im Interview mit dem Trend. Sie wurde heuer in der Kategorie "Immobilien und Bauwirtschaft" bereits zum zweiten Mal zur Steuerberaterin des Jahres gewählt. Kontaktieren Sie die Expertin für Immobilien: Vererben & Verschenken