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Immobilien schenken: "Man tappt leicht in die Steuerfalle"

05.07.2017

Wer etwas vererbt oder verschenkt, sollte nicht nur das Erbrecht beachten, sondern auch das Steuerrecht, sagt Karin Fuhrmann, Immobilienexpertin und Steuerberaterin bei TPA. Warum man sich zu gut überlegen sollte, wie man die Grunderwerbsteuer berechnet und warum das Fruchtgenussrecht teuer werden kann.

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Vor kurzem hat es Aufregung um die Immobilienertragssteuer gegeben. Bisher waren Besitzer eines Hauptwohnsitzes, die diesen verkauft haben, von der Immobilienertragsteuer befreit. Nun hat der Verwaltungsgerichtshof jedoch entschieden, dass bei einem Verkauf eines Eigenheimes mit mehr als 1.000 Quadratmeter Grund, 30 Prozent Steuern auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Ist dieses Urteil in Stein gemeißelt?
Fuhrmann: Durch das Urteil wurde festgestellt, dass in der Steuerfreiheit eine Grundstücksfläche beinhaltet ist, die für einen Bauplatz „üblicherweise erforderlich ist“. Die Beurteilung, welche Grundstücksgröße „üblicherweise für einen Bauplatz erforderlich ist“, richtet sich nach der Verkehrsauffassung. Das können auch 1.000 m² sein. Ob die 1.000 m² ein absoluter oder von der Ortsüblichkeit abhängiger Wert ist, hat der VwGH offen gelassen. Der Ball liegt nun wieder bei der Finanzverwaltung.

„Je nach Wahl der Berechnungsmethode für den Grundstückswert kann es finanziell zu erheblichen Differenzen kommen, selbst bei kleinen Eigentumswohnungen.“

Seit der Steuerreform 2016 wird bei Erbschaften und Schenkungen statt des dreifachen Einheitswertes der vielfach höhere Verkehrswert als Berechnungsbasis für die Grunderwerbsteuer herangezogen. Dazu muss der Grundstückswert ermittelt werden. Statt des Einheitswerts stehen nun zwei Formeln zur Auswahl, um den Grundstückswert zu berechnen: Entweder man nutzt die sogenannte Pauschalwertmethode oder zieht den Immobilienpreisspiegel dafür heran. Wie wichtig ist es die eine oder andere Methode auszuwählen?

Fuhrmann: Der Einheitswert wurde im Fall von Erbschaften vom Grundstückswert abgelöst. Der liegt unter dem Verkehrswert. Bei Schenkungen kann abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis und davon ob die Schenkung aus steuerlicher Sicht unentgeltlich ist oder nicht, neben dem Grundstückswert auch der Verkehrswert zur Anwendung kommen. Je nach Wahl der Berechnungsmethode für den Grundstückswert kann es finanziell zu erheblichen Differenzen kommen, selbst bei kleinen Eigentumswohnungen.

So erzielt man beispielsweise bei der Schenkung einer Eigentumswohnung im 4. Wiener Bezirk mit einer Wohnfläche von 65 Quadratmeter auf Basis der Pauschalwertmethode einen Grundstückswert von 128.268 Euro. Zieht man für dasselbe Objekt den Immobilienpreisspiegel als Berechnungsbasis heran, liegt der so errechnete Wert des Grundstücks um rund 20.000 Euro höher.

Anders ist die Situation bei einem 180 Quadratmeter großen Einfamilienhaus in Tulln. In diesem Fall kommt man mit der Pauschalwertmethode auf einen höheren Grundstückswert, nämlich in Höhe von 258.300 Euro. Mit dem Immobilienpreisspiegel ist der Grundstückswert um knapp 7.000 Euro niedriger.

„Hat man sich einmal für eine Variante entschieden, kann man diese im Nachhinein nicht mehr rückgängig machen.“

Gibt es eine Faustregel, nach der die eine oder die andere Methode günstiger ist?

Fuhrmann: Bei Immobilien außerhalb von Städten mit größeren Grundstücken empfiehlt sich als Berechnungsbasis für den Grundstückswert der Immobilienpreisspiegel. Bei Eigentumswohnungen in Städten ist häufig die Pauschalwertmethode die bessere Wahl. Man sollte sich aber vorher genau überlegen, welche Methode man wählt. Hat man sich nämlich einmal für eine Variante entschieden, kann man diese im Nachhinein nicht mehr rückgängig machen. Jedenfalls kann man aber frei wählen. Auch wenn mehrere Grundstücke übertragen werden für jedes Grundstück gesondert.

„Beim Fruchtgenuss kann man aber leicht in die Steuerfalle tappen.“

Wie kann man, etwa bei Übertragung von Immobilien, noch Steuern sparen?
Fuhrmann: Beispielsweise mit dem Fruchtgenussrecht. Bei Schenkungen wird oft die Auswirkung auf die Umsatzsteuer übersehen. Gerade dabei kann man aber leicht in die Steuerfalle tappen. Wenn etwa Eltern ihren Kindern eine vermietete Immobilie schenken, sollte man aufpassen. So kann durch den Eigentümerwechsel die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs verloren gehen. Das betrifft Einnahmen von Mietern, die wie Ärzte unecht umsatzsteuerfrei sind. Durch die Schenkung oder Erbschaft unterstellt die Finanzverwaltung ein neues Mietverhältnis, sodass an diese Mieter nur mehr ohne Umsatzsteuer vermietet werden kann und es zur Vorsteuerkorrektur kommen kann. Das kann durch die Schenkung mit Zurückbehaltung des Fruchtgenusses vermieden werden.

Löst eine Eigentumsübertragung eine Grunderwerbsteuer aus, wenn ein Fruchtgenussrecht gewährt wird?
Fuhrmann: Die Schenkung unter Zurückbehaltung des Fruchtgenussrechtes unterliegt ganz normal der Grunderwerbsteuer. Der Fruchtgenuss reduziert die Bemessungsgrundlage nicht. Innerhalb der Familie spielt auch eine allfällige Gegenleistung keine Rolle. Für sie gilt der günstigere Stufentarif. Dabei werden für die ersten 250.000 Euro Steuern in Höhe von 0,5 Prozent eingehoben, für die nächsten 150.000 Euro zwei Prozent und für alles darüber hinaus 3,5 Prozent.

„Mit Krediten belastete Immobilien verschenken: Außerhalb der Familie kann es teuer werden.“

Was bedeutet es für die Höhe der Grunderwerbsteuer, wenn bei einer Schenkung Schulden übernommen werden?
Fuhrmann: Wenn es sich um Schenkungen innerhalb der Familie handelt, hat das auf die Höhe der Grunderwerbsteuer keine Auswirkungen. Die Übernahme von Schulden führt zur Teilentgeltlichkeit oder Entgeltlichkeit. Außerhalb der Familie kann es dadurch deutlich teurer werden. Vergleichsweise günstig kommt man noch davon, wenn bei einer Schenkung Kredite übernommen werden, wenn die Schulden bis zu 30 Prozent des Grundstückswertes betragen. Dann gilt die Übertragung als unentgeltlich. Damit ist die Übertragung zwar nicht gratis, aber es fällt der begünstigte Stufentarif an.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer, wenn die Kredite, die auf dem Haus lasten, höher als 30 Prozent sind?
Fuhrmann: Wenn die Schulden bei Transaktionen außerhalb der Familie zwischen 30 und 70 Prozent des Grundstückswertes liegen, gilt die Transaktion ab 30 Prozent als teilentgeltlich. Die Steuern teilen sich dann in einen unentgeltlichen Teil, der dem Stufentarif vom Grundstückswert unterliegt, und einen entgeltlichen Teil auf. Dafür werden 3,5 Prozent von der Gegenleistung fällig. Und das kann ins Geld gehen.

„Schulden auf Immobilien können Veräußerungsgewinne auslösen, selbst bei einer Schenkung“

Können sich Schulden bei Übertragungen von Immobilien auch negativ auf die seit 2012 fällige Immobilienertragsteuer auswirken?
Fuhrmann: Das kann zu Veräußerungsgewinnen führen, selbst bei einer Schenkung. Um keine Immo-ESt auszulösen muss die Schenkung unentgeltlich sein. Wenn die mitübernommenen Schulden 50 Prozent des Verkehrswertes übersteigen, kann es steuerlich zu einem Veräußerungsvorgang kommen. Ebenso muss man aufpassen, wenn der Erblasser noch zu Lebzeiten das Vermögen weitergibt, und es zu Ausgleichszahlungen zwischen den Kindern kommt.

„Falls die Abfindung an die Geschwister 50 Prozent des Wertes der Immobilie übersteigt, kommt das einer Veräußerung gleich für die sofort Steuern schlagend wird.“

Wann können bei unentgeltlichen Übertragungen Veräußerungsgewinne anfallen?
Wenn ein Kind etwa die Immobilie bekommt und dieses seinen Geschwistern ihren Erbteil auszahlen muss, wird das Geld aus dem Vermögen des Kindes kommen. Falls die Abfindung an die Geschwister 50 Prozent des Wertes der Immobilie übersteigt, kommt das einer Veräußerung gleich für die sofort Steuern schlagend wird, so als ob das Haus verkauft worden wäre. Erhält beispielsweise ein Kind eine Villa im Wert von einer Million, muss es seinen Geschwistern 600.000 Euro als Ausgleich zahlen, kommt es zur Immo-ESt.

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Karin Fuhrmann, Steuerberaterin und Partnerin bei TPA im Interview mit dem Trend. Sie wurde heuer in der Kategorie "Immobilien und Bauwirtschaft" bereits zum zweiten Mal zur Steuerberaterin des Jahres gewählt. Kontaktieren Sie die Expertin für Immobilien